沈阳政府出台22条新政解读

今年沈阳是出台了一些新的房地产政策，有哪些和公积金贷款政策有关呢?小编就来帮大家解析吧!

在沈阳市使用公积金贷款购房，认贷不认房，最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元;职工以家庭为单位购房，可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房;高校、中职在校生、新毕业生买房有优惠，公积金贷款单人最高60万，全额返契税……昨日，沈阳市政府出台《促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，共22条。

政策：加大住房公积金贷款支持力度。已取得《商品房预售许可证》并办理住房公积金贷款签约手续的项目，购房人即可申请办理住房公积金贷款。职工以家庭为单位购房，可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房。实行“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买住房的，均视为首套房贷款申请，贷款的最低首付比例为20%，最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款。将职工缴纳住房公积金条款纳入劳动合同，加大城镇民营企业建立公积金制度的力度，做到应建尽建、应缴尽缴，逐步将符合条件的农民工、个体工商户和乡镇企业及从业人员纳入住房公积金体系。

《意见》内容显示，最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。目前，沈阳执行的政策为最高贷款额度单方40万、双方60万、三方80万元。

这对于购房者而言，在同样的首付条件下，无疑增加了更多的选择性，例如购房者首付款为20万，即可选择总房款70万元的商品房。从另一个层面来看，贷款额度的提升加大了购房者的还贷压力。

《意见》中还提出，职工以家庭为单位购房，可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房。对此，沈阳住房公积金管理中心表示，近期将针对此条政策出台相关细则。

从《意见》内容来看，沈阳住房公积金的最低首付比例和首套认定并未作出调整，实行“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买住房的，均视为首套房贷款申请，贷款的最低首付比例为20%。

《意见》还放宽了公积金贷款的申请条件，按现行政策，购房者购买的楼盘，除了取得预售并办理住房公积金贷款签约外，在工程建设进度上需封顶才能申请公积金贷款，现在这一条限定政策已经被取消。

主借款人可与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款，但具体的相关细则还有待沈阳住房公积金管理中心进一步出台。此外，《意见》提出，将职工缴纳住房公积金条款纳入劳动合同，加大城镇民营企业建立公积金制度的力度，做到应建尽建、应缴尽缴，逐步将符合条件的农民工、个体工商户和乡镇企业及从业人员纳入住房公积金缴存范围。

政策：凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市及区、县(市)两级财政给予补贴。在市政府举办的房交会和异地房展会期间，对购买参展楼盘的给予购房补贴，具体补贴标准另行制定。同时，房交会推出的“惠民楼盘”将给予购房人房价补贴、契税补贴和家装补贴等优惠。各地区要积极组织召开区域房交会，自行出台优惠政策。

目前，沈阳春季房交会政策为：展会期间，购买参展楼盘的，每平方米补助30元。上周，沈阳市推出20套惠民楼盘，其中不乏一些大型开发企业，吸引了大批刚需受众前往选房购房。

政策：二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件，1年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。

目前，个人转让购买不超过两年的住宅将全额征收营业税，沈阳地区营业税综合税率为5.6%;个人转让取得五年以上自用的家庭唯一住宅免征个人所得税，除此两条件之外转让个人住房需全额缴纳1%或差额缴纳20%个人所得税。

此次，沈阳新政对二手房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补，将大大降低二手房交易环节的税收，但具体补贴标准有待明确。而居民互换住房实行“零税费”，但房产业内人士表示，居民互换房交易模式在现实中较为个别。

政策：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。

假设某高校在校生购买一套总房款百万元、面积100平方米的非普通商品房，按现行政策需缴纳3万元的契税，但根据新政不仅可节省3万元的契税，同时可享受2万元奖励，相当于共计节省5万元。

政策：对个人购买住房给予奖励政策。凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市及区、县(市)两级财政给予补贴。在市政府举办的房交会和异地房展会期间，对购买参展楼盘的给予购房补贴，具体补贴标准另行制定。同时，房交会推出的“惠民楼盘”将给予购房人房价补贴、契税补贴和家装补贴等优惠。各地区要积极组织召开区域房交会，自行出台优惠政策。

解读

去年5月初沈阳出台楼市新政，规定个人购买沈阳辖区内使用国有土地建设的普通商品住宅(不包括存量住宅即二手房)，均享受“契税超1%以上部分由市、区两级财政予以补贴”，有效期为一年，但不与房交会其他优惠政策同时享受。

此次，新政规定“凡个人购买住房契税税率超1%即予补贴”，“住房”并没明确特指新建商品住宅，从字面理解包括新建商品住宅和存量住房，范围更广。

按照国家财政局、国税总局、住建部等今年2月22日起调整住房交易契税、营业税的政策，居民家庭购买首套90平方米以下住房减按1%征收契税、 90平方米以上减按1.5%征收;居民家庭购买第二套改善性住房，90平方米以下减按1%征收契税、90平方米以上减按2%征收契税。结合沈阳最新的政策，意味着居民家庭购房的契税保持为1%，因为超出1%部分将由财政补贴，将先征后补。

此前，个人购买普通住宅契税超过1%部分财政补贴优惠期至今年5月5日，此次新政没有公告执行时间，或有望近期明确。

政策：要方便购房人子女就学。各地区要切实保障本区域内购房者子女就近入学权益，有条件的地区可逐步实施“以居住时间为准”的入学政策。

沈阳市学区划分方案及热点学校入学条件的限制一般是每年8月中旬公布，各区要求不尽相同。近年来相关政策和要求一直保持稳定，有微调但没有大的变化。

今年的学区划分方案还没有出台，但可以先来了解一下以往的学区政策。一般热点学校的入学条件会有诸多限制，其中最为市民熟悉的就是“落户时间限制”。沈阳市内五区中多数都有此限定，一年、二年、三年的限定各不相同。

如去年沈河区热点学校实行户籍转入时间为3年的限制，户口簿、房证两证统一，和平区、大东区、铁西区都要求房证、户口满1年，皇姑区也要求热点学校根据当年学区内普查生源情况执行户籍转入时间的限制(以房证、户口本时间为准)。

沈阳这次出台方便购房人子女就学的房产新政策，很多关注学区房的家长拍手称赞。

市民李文介绍，她家现在就面临着买学区房的问题，打听了很多朋友，也有几个中意的楼盘。但听朋友说，之前买的是期房，售楼员承诺肯定能进名校，可由于开发商原因房子迟迟盖不好，不仅房证下不来，还影响到落户，而很多热点学校对落户年限有要求，要是因落不上户口最后影响到孩子入学，后悔都来不及。于是李文迟迟没有下决心买房子，“新政策出来后可能就好了，如果哪个地方入学条件由‘以落户时间为准’改为‘以居住时间为准’，这样买学区房也放心了”。

学校：担心学位不足

实施“以居住时间为准”的入学政策，最担心的就是一些热点学校，因为担心放宽入学限制，会导致学位紧张。

一位热点学校负责人介绍，之所以各区热点学校都对户籍、房证年限有要求，就是保持一个适度的入学人数。

有人认为要以实际住进房子来算;也有人认为这样不好查证到底是哪年哪月住进去的，应从购房人办理商品房合同备案之日算起。

目前，热点学校依然学位紧张，因此有教育人士认为，热点学校目前不太适用于新政，因为符合条件的家庭数量剧增，可能导致学位不足。新政策在学位相对不那么紧张的学校比较适用。

，沈阳实现了全域通过国家义务教育基本均衡县验收，实现了义务教育区域内基本均衡。有业内人士认为，虽然目前实现了基本均衡，但距离人们心目中“热点学校”概念的消失还有很长一段路要走。

每年8月中旬沈阳市公布学区方案，同时各区对热点学校入学要求的政策也会一起公布出来。

政策：高端人才购房享受优惠政策。进一步落实“盛京人才”战略，对领军人物和杰出人才等由市及区、县(市)两级财政按政策规定发放购房补贴。

沈阳市“盛京人才”战略明确提出，要妥善解决人才住房问题，为沈阳市引进和培养的高层次人才和创新创业人才提供多渠道的住房保障。对顶尖人才采取一人一议的方式解决住房问题;对引进和培养的杰出人才由市和区、县(市)两级财政、用人单位按一定比例给予50万-100万元的购房补贴;领军人才给予 30万-50万元的购房补贴。

租房可获3年补贴

进一步深化住房制度改革，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度;

积极培育住房租赁经营机构，推进住房租赁规模化、专业化经营;

对利用自持库存商品房开展房屋租赁业务的开发企业，以及专业从事房屋租赁业务的企业、机构和自然人，给予金融、税收等支持政策;

鼓励各类闲置房源进入租赁市场，多渠道增加供应;

支持在沈就业、创业的高校毕业生租赁住房，每人可以领取3年租房补贴，标准为：博士每月800元，硕士每月400元，学士每月200元;

进一步扩大公租房保障范围，降低准入门槛，向外来务工人员、中高等教育毕业生等倾斜，促进房屋租赁市场壮大发展。

居民购买的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策;

居民购买商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房买卖合同中用途项标明自住的，按住宅享受税收、交易手续费政策。

两地分居家庭在沈阳市购房安家的，按购房面积每平方米补贴100元;

在沈阳市购房的农民工子女，可在沈阳市接受义务教育，就近入学，并可在沈阳市参加中考;

外籍人士在沈阳市购房不受套数限制。

新城区鼓励优质中小学设分校

加快城市基础设施和配套设施建设;完善教育、医疗、商业等资源配置，在新城区鼓励优质中小学校增设分校，配置社区医疗机构。

积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制;

落实“两权”可抵押贷款政策，为进城购房的农民提供贷款支持;

全面推进居住证制度，推动居住证持有人享有与本地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。

1市3县可结合本地区实际出台支持政策。