泰安买房贷款政策,泰安首套房和二套房贷款政策比例是多少

住房公积金关系缴存职工的切身利益，在改善缴存职工住房条件上发挥着重要作用。近日，市住房公积金中心发布了《关于个人住房公积金贷款房产抵押取消房产评估的政策通知（试行）》，这意味着缴存职工办理住房公积金贷款，如果以所购房产作为抵押担保，将不再需要进行房产评估。对于通知中所提到的，购买现房并以所购房作为抵押的，首套房可贷额度不超过发票金额的70%等条款，有市民咨询，现在购房怎么也得百万元以上，这是不是意味着已经突破了公积金贷款夫妻双方可贷最高额度60万元等方面的限制？对于市民关注的这些问题，市住房公积金工作人员表示，个人住房公积金贷款房产抵押取消房产评估后，公积金贷款最高额度及其他贷款政策不变。

01公积金房产抵押取消房产评估

近年来，为进一步方便缴存职工使用住房公积金贷款，我市公积金管理部门深入落实放管服改革，着力减轻缴存职工负担。无论是前期修订完善的公积金“商转公”增加经办银行数量，还是近期刚刚制定的个人住房公积金贷款房产抵押取消房产评估的政策，有助于减轻缴存职工经济负担。“进行房产评估，第三方评估机构按照一定比例收取评估费用，少则数百，多则上千。个贷房产抵押取消房产评估后，有助于减轻缴存职工的经济负担。”据市住房公积金中心工作人员介绍，这一政策受到市民的关注，一些市民通过多种形式，就新政策的实施细节进行问询。    

此次政策规定：购买现房以房产抵押作为担保方式的，应以所购房作抵押，按《山东省增值税普通发票》中的发票金额（含税额）确定抵押价值，首套房可贷额度不超过发票金额的70%，二套房可贷额度不超过发票金额的60%。针对住房公积金贷款比例的问题，国家、省都有明确的规定，比如省住建厅、省财政厅等部门联合发布的《关于进一步规范和完善全省住房公积金管理的通知》对可贷额度等进行了明确，其中规定：全省设区城市所辖各区和去化周期低于警戒线的县（市）范围内的首套房的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%，购买第二套房的住房公积金贷款首付款比例不得低于40%。购买第二套房的贷款利率，不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。不得向购买第三套及以上住房或者已经两次使用住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。因此，此次规定中的“首套房可贷额度不超过发票金额的70%”的规定与国家、省要求一以贯之。

02个人住房公积金贷款最高贷多少？

公积金贷款数额直接关系市民的切身利益，按照“首套房可贷额度不超过发票金额的70%”贷款，是否意味着缴存职工贷款额度增加呢？对此，市住房公积金中心工作人员表示，个人住房公积金贷款房产抵押取消房产评估后，公积金贷款最高额度及其他贷款政策不变。

据了解，根据我市2017年制定的《关于调整个人住房公积金贷款最高额度的意见》，为满足职工刚性住房贷款需求，限制投资或投机性购房贷款，我市对公积金个贷最高额度进行了明确。其中，主要包括三种情形：

一、借款人夫妻双方均按时足额缴存住房公积金的(含配偶已退体)，可贷最高额度为60万元。

二、借款人夫妻双方均按时缴存住房公积金，且有一方月缴存额低于市住房公积金管理中心年度规定标准的，可贷最高额度为50万元；双方月缴存额均低于市住房公积金管理中心年度规定标准的，可贷最高额度为30万元。

三、借款人按时足额缴存住房公积金的，且属于未婚、离异、丧偶等单身职工或配偶未正常缴存住房公积金的，可贷最高额度为30万元；借款人按时缴存但未足额缴存的，且属于未婚、离异、丧偶等单身职工或配偶未正常缴存住房公积金的，可贷最高额度为20万元。

因此，缴存职工最高能贷到多少额度的公积金贷款，需要根据缴存情况等进行综合评定。

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中国人民银行发布公告宣布：从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR，也就是贷款基础利率。 

定价基准转换后，个人住房贷款利率将如何定价？这项改革又将给居民家庭带来哪些影响呢？ 

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

个人住房贷款利率问答

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。

为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。

加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。

2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

此时，刚看完公告全文的你，

是不是一脸茫然？

觉得文里面每个字都认识，

但就是看不懂。

没关系，

小编来帮你划划重点，

给您好好分析一下：

公告明确，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中：

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；

二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

因此，以上两条内容的变化可以具体解读为：

定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；

二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

房贷调整频率是最高1年，最低可以不调整；也就是房贷利率不会每个月都跟着LPR走，但预计未来银行为了降低自身的银行账户利率风险，会要求客户每年做一次重定价，根据LPR一年变一次。

同时，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

还想更明白一点？

来听听专家怎么说！

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示↓↓↓

以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%??首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点（目测加点可能性高）；二套房贷加60个基点后为5.45%（4.85%+0.6），约为基准利率上浮11%。

此次调整的最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。

在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。

调整之后，个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率（LPR），即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率，这是这次调整的根本。

结合“因城施策”原则，小编认为以上变化的具体影响的效果类似于对部分优质首套房贷设置了更高的门槛，因为之前首套房的房贷多数是按照基准利率执行，每个城市的执行水平不一样，部分城市也有很多优质客户可以享受95折，仍然有少部分客户可以享受9折优惠。

简单地来算笔账：

二套房利率一般是按照指导利率的1.1倍数，央行此次要求4.85%+60BP大致为5.45%，正好和此前1.1倍5.4相当略高。

首套房利率最低4.85%，和当前利率水平比不同城市影响不一样，对于允许下浮的城市而言，和当前9折利率比，实际有所提升，因为新的政策不允许首套房利率在LPR基础上下浮。