最新解读最新楼市新政

近日，面对疯涨的房价和潜在的泡沫风险，已有超过10个城市推出了楼市调控政策，并突出“因城施策”“一城一策”的特点，注重差异化和精准化。专家表示，目前出台的调控政策效果还要看市场反映，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。

梳理这些政策，可以分为如下四类。

一是仅对外地人购房数量进行限制，如杭州、苏州、天津等。

二是加大购房首付款的比例，如北京、天津等。北京的政策要求购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

三是对限购房屋的面积有所限定，如郑州市限购180平方米以内住房，而厦门市限购144平方米以下住房。

四是采取逐步加码的政策步骤。如杭州十天内出台三次楼市调控政策;郑州市在20天内出台两次。

中国房地产业协会原副会长朱中一说，此轮调控政策相对比较温和，对刚需和部分改善性需求还是挺照顾的，但针对性也很强，目的就是限制炒房，防止泡沫出现，房价上涨的速度会有所放缓。

中原地产分析师张大伟说，从目前的调控力度来看，北京市出台政策的力度最大，后续出台政策的城市是否会效仿北京，还要看政策的效果。

有市场人士认为，此轮房价暴涨源于年初去库存背景下宽松的信贷政策。朱中一分析，今年年初，在去库存的背景下，国家出台了一些较为宽松的信贷政策，这在当时高库存的背景下是适当的，也化解了很多库存。但现在供求关系发生了变化，尤其是一些一二线城市出现了炒房现象，杠杆在不断加大，政策肯定要调整，各地要针对高杠杆和高库存这两类不同的城市采取分类指导政策。

限购限贷政策能否稳住“疯狂”的楼市?张大伟认为，如果不全面收紧信贷，任何调控政策都没有长效作用。

“不能让信贷只投入到房地产市场，要有政策约束使其进入实体经济。房地产去库存政策也要区分开，对于房价暴涨的一二线城市要收紧信贷，对于高库存的三四线城市银行应该增加利率优惠。此外，还应当增加土地供应。”张大伟说。

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自10月1日当周周一9月26日以来，已有20个城市出台楼市调控政策或是文件，既有深圳这样出台最严调控新政的一线城市，也有将离异人士列入限购、二套房首付比最高升至80%的南京等二线城市。即使从10月1日算起也有17个城市发布调控相关政策或文件。

就这些楼市调控新政或文件做了如下总结：

既有限购和限贷、又有土地竞价等其他方面调控新政的11个城市：东莞、福州、珠海、南京、深圳、苏州、合肥、济南、无锡、成都、昆山

除深圳、珠海和昆山外，其余均属二线城市。此前楼市火爆的二线“四小龙”??厦门、合肥、南京、苏州之三均在其列。

其中南京、济南和福州的政策最为密集，均在9月末和十一黄金周期间先后推出土地相关调控文件和重启限购、限贷升级政策。福州9月28日还出台限价新政，要求同一项目不同批次的楼盘涨价不能超过10%。

新政力度来看，9月新建住宅均价突破5.5万元的深圳此次政策号称“史上最严”。限贷方面，深圳规定无房但有贷款记录的居民，首付不低于五成，对有一套房的居民，购二套房首付提高到七成以上。

限购方面，除深圳限购升级外，其他城市均重启限购。南京和深圳都将本地户籍离异人士列入了限购清单，均限定本地户籍离异人士仅可购一套房。珠海和福州暂停三类居民购买建筑面积144平米以下商品住房。

在这十个城市之中，除无锡、成都和昆山外，其余七市均将首套房首付比例上调至30%，二套房首付方面，南京甚至将贷款未还清购房者的最低首付比例上调到了80%。

另外值得一提的是，苏州下辖的昆山在10月1日前即发布新政并生效，成为首个启动限购的县级市。

有限购和限贷但尚无土地等其他方面调控新政的城市四个：厦门、武汉、郑州和天津

其中有三个二线城市，天津已被2016中国城市等级划分划为一线城市。天津自10月1日起重启限购，规定外地户籍仅可购一套房，且外地户籍居民首套房首付比例升至40%，与北京对首套房首付比例的最严格限定相同。

限购力度方面二线发达城市厦门最为突出。上月初厦门实行暂停三类居民购买建筑面积144平米以下普通商品住房，从10月5日起，厦门还扩大了三类居民的停购住房范围，覆盖所有建筑面积180平米以下的商品住房。

而且厦门新政规定，外地户籍居民若要购买超出上述建筑面积的住房，其需要连续缴个税或社保的期间由一年延长到两年。

有限贷和土地方面新政、并无限购新政的城市：北京、杭州。

一线城市北京实行限购已逾六年，今年9月30日出台并生效的新政主要加大了限贷力度。在9月末以来所有颁布新政的城市中，北京限贷力度之大仅次于深圳。

根据北京新政，目前若购买非普通自住房，首套房最低首付比例为40%，二套房最低首付比例为70%，购买普通自住房的首套房和二套房最低首付比分别为35%和50%。

针对此前地王频出，杭州9月26日出台限定土地竞价最高溢价不超过150%的新规。在此新规次日生效当天，杭州又上调了购二套房的公积金贷款和商业性房贷首付比例，同时暂停市区购房入户政策。

另外，广州、佛山和东莞下发的文件并无以上各方面新政，广州要求严格执行现有调控政策，佛山和东莞要求加强商品房销售管理，在以下图表中并无彩色标示。