黑龙江房屋维修基金使用范围及缴纳比例标准新规

第一章总则

第一条为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》，制定本办法。

第二条本省行政区域内国有土地上的住宅专项维修资金的交存、管理、使用和监督均适用本办法（或商品住宅、非住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、管理、使用和监督均适用本办法）。

第三条本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金。

第四条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五条拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业或拥有两个以上房屋所有权人的独立非住宅物业的业主，应当按照本办法规定建立住宅专项维修资金。

第六条住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第七条省人民政府建设主管部门负责全省住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门负责对本辖区内住宅专项维修资金的管理、使用和监督工作。

市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门应当设立住宅专项维修资金专管机构或部门，具体负责住宅专项维修资金归集与使用的管理、监督、指导的日常工作。

第二章交存

第八条本办法所称商品住宅、非住宅，包括商品房、集资建房、合作建房、解困房、拆迁安置住房以及其他享受国家优惠政策的经济适用住房。

第九条商品住宅的首期住宅专项维修资金，由业主交存。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积，在办理房屋所有权登记前交存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅每平方米建筑面积成本价的5%至7%。

商品住宅每平方米建筑面积成本价，由建安成本和小区配套设施建设费两部分构成，并按配备电梯和未配备电梯两种标准确定，具体标准由市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区实际合理确定、定期发布，并适时调整。

第十条出售公有住房的，首期住宅专项维修资金由售房单位和购房业主共同交存。

公有住房售房单位和购房业主交存首期住宅专项维修资金，分别按照下列规定执行：

（一）售房单位应当在收到售房款之日起30日内，对未配备电梯的住宅按照售房款的25%、配备电梯的住宅按照售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金交存至专户银行。

（二）购房业主按照所拥有物业的建筑面积，在办理房屋所有权登记前交存首期住宅专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

第十一条本办法施行前，商品住宅、非住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，首期住宅专项维修资金由购房业主交存。

本办法施行前，商品住宅、非住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，购房业主应当自本办法实行之日起，按照建筑面积每平方米20-30元的标准，一次性交存首期住宅专项维修资金至专户银行。

本办法实施前，公有住房售房单位从售房款中提取并交存的住宅专项维修资金，已结束房改的，应当由单位划转至当地维修资金管理机构，实行统一管理。

逾期未按照上款规定交存住宅专项维修资金的，应当自逾期之日起，按日增交应交住宅专项维修资金1‰的滞纳金。

第十二条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十三条业主分户账中的住宅专项维修资金余额不足首期住宅专项维修资金的30%时，该房屋的业主应当续交住宅专项维修资金。

成立业主大会的，续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会续交住宅专项维修资金的，按照首期住宅专项维修资金交存标准补足。

住宅专项维修资金需要续交时，由所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门向续交对象发出住宅专项维修资金续交通知，业主应按照通知要求将住宅专项维修资金交存至专户银行。

第十四条业主未交存首期住宅专项维修资金或者分户账余额不足首期住宅专项维修资金30%的，在申请办理房屋所有权登记、所有权转移、变更登记时，权属登记部门不予受理登记申请。

第十五条房屋所有权变更时，该房屋住宅专项维修资金分户账中结余的资金应当随房屋所有权同时变更。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

当事人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋所有权证、身份证等到专户银行办理分户账更名手续。

第十六条利用房屋本体的共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益扣除必要管理成本后，应当主要用于补充住宅专项维修资金，专项用于该幢房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第十七条住宅共用设施设备报废后回收的残值应当转入住宅专项维修资金滚存。

第三章管理

第十八条市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门应当选择与当地商业银行签订委托合同，开立住宅专项维修资金专户，并可委托专户银行办理住宅专项维修资金账户的设立、交存、结算等手续。

在住宅专项维修资金专户中，应当以物业管理区域为单位立账。每一个物业管理区域的账户中，应当按每幢房屋立账，并以房屋户门号设分户账，记载分户账的交存、使用、结余等情况。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
公有住房售房单位交存的首期住宅专项维修资金及业主所得收益应当按物业管理区域或者房屋单独列账。

第十九条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金由物业所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门代管。

业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门负责管理。

第二十条业主大会成立后，其业主委员会应当通知所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门，并在专户银行设立所在物业管理区域的住宅专项维修资金账户。

业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会设立的住宅专项维修资金账户的账目管理，由业主委员会负责，也可委托物业服务企业或者中介机构管理。

业主大会设立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门的统一监管。

第二十一条业主大会设立住宅专项维修资金账户后，应当书面告知所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门，由所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门通知专户银行，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额，划转至该业主大会设立的住宅专项维修资金账户。

第二十二条有下列情形之一的，业主委员会应当持相关材料到专户银行办理住宅专项维修资金账户的有关变更手续：

（一）物业管理区域、名称发生变动的；

（二）物业服务企业发生更换的；

（三）业主委员会主任、副主任发生更换的。

第二十三条因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（一）分户账中结余的住宅专项维修资金，由业主持所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门的有关证明、业主委员会的证明到专户银行提取，并办理相关账户注销手续。

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金结余部分，售房单位存在的返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

（三）单独账目的资金余额由共同所有人按照原拥有物业建筑面积的比例分别提取。

第二十四条市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第二十五条专户银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、账面余额等情况的查询。

第二十六条住宅专项维修资金自存入维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。

第二十七条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债和在专户银行进行组合存储。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十八条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政规定，并依法接受财政部门的财政监督。

住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第二十九条专户银行应当出具由财政部或者省政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四章使用

第三十条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第三十一条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，任何单位和个人不得占用、挪作他用。
第三十二条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（五）其它按照规定不得从住宅专项维修资金中列支的项目。

第三十三条住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第三十四条业主大会成立前，需要使用住宅专项维修资金按照以下程序办理：

（一）物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目提出使用方案；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门申请列支住宅专项维修资金；

（五）市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第三十五条业主大会成立后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用方案，报业主大会讨论；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门备案；市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门向专户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第三十六条住宅专项维修资金使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、竣工验收方式、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等内容。
第三十七条使用住宅专项维修资金维修工程的可行性研究、预结算编制与审核、施工质量监督等，业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理。

中介机构代理费用，可以按照国家规定标准在住宅专项维修资金中列支。

市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门可以建立具有专业资质的中介机构名册，供业主委员会或者相关业主选择。

第三十八条业主委员会或者相关业主应根据维修工程的维修量大小、专业技术要求等因素，确定维修是否进行公开招标选择施工企业或者由物业服务企业负责维修。

对需要采取公开招标选择施工企业的，由业主委员会、相关业主按照基本建设程序的有关规定，在所在地市县（市）人民政府建设（房地产）主管部门的监督指导下组织公开招标，招标费用在住宅专项维修资金中列支。

市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门可以建立具有专业资质的施工企业名册，供业主委员会或者相关业主选择。

第三十九条业主委员会或者相关业主，应当与受委托的施工单位签订维修施工合同。合同主要包括：承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修施工合同中明确约定。

第四十条首次划拨用于工程维修的住宅专项维修资金应为预算资金的70%，其余款项在工程验收合格后划拨。

第四十一条工程完工后，业主委员会、相关业主或者受委托的物业服务企业凭工程决算书、工程费用结算票据、工程竣工验收意见书等材料，到所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门办理住宅专项维修资金使用结算。

住宅专项维修资金按照工程实际发生费用进行结算。工程实际发生费用低于已拨付预算资金70%的，结余部分应当返还并重新存入原列支账户；工程实际发生费用高于预算资金的，经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意后，予以追加。

第四十二条专户银行应当按照市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门发出的住宅专项维修资金使用通知以及住宅专项维修资金列支范围的业主清册，及时将维修费用分摊计入业主分户账或者公共账。

第四十三条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本实施细则第三十四条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本实施细则第三十五条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修、更新和改造的，市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第四十四条房屋鉴定所依据的技术规范，根据国家和黑龙江省有关规定执行。

第四十五条已建立住宅专项维修资金的物业管理区域，住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

第四十六条未建立住宅专项维修资金专户或者住宅专项维修资金续交不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有物业的建筑面积承担。

已经建立住宅专项维修资金的物业管理区域，个别业主没有交存住宅专项维修资金并拒不承担所分摊维修费用的，已交存住宅专项维修资金的相关业主可依法向人民法院提起诉讼；造成公共利益或相关业主合法利益受到损害的，应承担相应赔偿责任。

第四十七条业主对承担维修费用有分歧的，应当通过协商、协调解决。协商、协调不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十八条住宅专项维修资金的管理费用，由同级财政部门核定，在住宅专项维修资金增值收益中列支，实行收支两条线管理。

住宅专项维修资金增值部分除去合理的管理费用外，应当统筹用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修和更新资金的补充，不得挪作他用。

第五章法律责任

第四十九条公有住房售房单位有下列行为之一的，由所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第十条规定交存住宅专项维修资金的；

（二）未按本办法第四十五条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第五十条开发建设单位未按本办法第四十五条规定分摊维修、更新和改造费用的，由所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第五十一条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由所在地市、县（市）人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十七条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十七条规定的，由所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。

第五十三条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第五十四条市、县（市）以上人民政府建设（房地产）主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第五十五条本办法施行前，已按照有关规定建立住宅专项维修资金的住宅，原住宅专项维修资金的代管部门应当自本细则施行之日起6个月内，到所在地市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门办理住宅专项维修资金统一归集入账手续，将代管的住宅专项维修资金本息，以物业管理区域为单位统一划转至专户银行。

凡逾期没有按规定将住宅专项维修资金统一交存到专户银行的，视为挪用住宅专项维修资金，按本办法第五十一条第一款的规定处理。

第五十六条实施过程中，涉及交存标准、交存方式、办理流程、办理时限等具体问题，由市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门结合实际情况，依据本办法合理确定。

第五十七条本办法施行前已经归集的住宅专项维修资金的管理和使用，应当按照本办法规定执行。

第五十八条本办法由省建设行政主管部门负责解释。