铜川二手房买卖流程及税费政策规定

“营改增对一般个人买卖二手房的意愿影响不大，整体税负只减不增。”严跃进称，对于二手房交易来说，目前动静比较大的就是营业税和契税;而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。

严跃进分析称，如果是交易满两年的房屋，不考虑144平方米以上的非普通住宅和免征等类型，对于营业税而言，计算方式一般是房屋买卖差价总额*5%。所以，如果此类100万元的房屋按照目前房价的全国年均7%的增幅计算，2年内房价约为114万元，那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14*5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的计算方式，则为14/(1+5%)*5%即为0.67万元。

“如果是交易未满两年的普通住宅，则要征收全额。”北京链家地产一位中介人员告诉中新网记者，营改增之前，征收二手房交易的营业税是按照网签价*5%;换成增值税的计算方式后，就是用现在的网签价除以1.05再乘以5%。以网签价为100万元的房屋为例，可以比之前少缴税2400元。

“相应地，尽管5%的税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”严跃进指出。

谈及契税的变化，严跃进向记者举例说明称，目前全国100万元的房屋，面积基本上在90-144平方米的范围内，按照1.5%的契税进行计算，则契税为1.5万元;但如果按照目前新的政策，则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。

“虽说法律规定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方，契税是对买房征收，但就北京市场上的实际情况来看，这部分税负还是要转嫁到买方身上的。”上述链家地产中介人员告诉

事实上，无论从前期测算还是从目前实际办理情况看，在营改增之后，纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。

根据北京市地税局的统计，5月1日营改增落地首日，北京18个区(分)局试运行二手房交易税收征管工作，共开具二手房交易增值税发票85张，征收税款638.55万元，比营改增前的税负降低16.03万元，降幅2.45%，平均单笔业务税负下降1885.88元。

发票即时开具 办税地点流程无改变

房地产行业营改增落实后，除了关心税负问题，普通购房者也十分关注个人买卖二手房在纳税地点和手续上有无变化?

为此，中新网记者拨打12366纳税服务热线获知，目前来看，北京地区个人买卖二手房交税手续、办税地点，以及提交材料、办理流程等都没有变化，买卖双方依然要到当地地税部门进行办理。

不仅如此，根据国家税务总局近日发布的《关于明确应该增试点若干征管问题的公告》，明确个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

在严跃进看来，官方虽然未对后续二手房交易的纳税地点和手续等做出明确规定，但大方向是尽量降低成本，同时简化计算方式，民众对此类事项的顾虑可以降低。

另外，中新网记者近日就餐要求开具发票时，就被餐厅工作人员告知，由于营改增刚刚落实，新发票需要等到5月下旬才能开出，那么，对于二手房交易来说，增值税发票可以及时开具吗?

“增值税发票不存在延期开具的问题，只要资料齐全并缴纳了相应税款，地税部门工作人员就可以开出发票。”一位北京链家地产工作人员告诉记者。