资阳二手房买卖流程及税费政策规定

随着近些年资阳房地产开发量快速上升，许多市民有了第二套甚至第三套房。有的作为投资，有的是为改善住房条件和环境第二次购房。

眼看着房价节节攀高，不少有两套以上房的市民有了卖房的打算，既可小赚或大赚一笔，也可盘活资产，用作其它投资。对于不断上升的一手房价，一些刚需购房者望而却步，转身将目光投向价格相对低些的二手房。

但对于二手房买卖中到底需要交多少费和税，没有交易过二手房的普通市民，往往不大了解或一知半解。二手房买卖有的通过中介完成，有的业主之间自主完成。通过中介公司或中介人完成的，有少数中介则用一个大包干的数据包办代替手续费，里面不乏猫腻。

近日，记者走访了二手房交易相关办理窗口和部门，对二手住房交易中买卖双方需承担的税、费进行了了解。

交费

住房登记费80元/套+房产转让手续费6元/?

二手住房交易中需向房管部门交纳的“费”，在市房管局交易大厅收费窗口交纳。只有两项费用，第一，是每套住房80元的登记费；第二，按交易住房面积大小，收取6元/平方米的转让手续费

上述费用，与建房年限、成交价格等无关，只按房屋面积收取。

另：向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收工本费10元。

市房管局交易与权属中心提醒市民，市房管局收取的二手房买卖过户的“费”只有上面几种，没有其它的费用。市民可根据房屋交易面积自行测算。

另一项费为土地证办证工本费，根据个人住房的土地性质（划拔或出让）不同，费用有所不同。土地为划拔或出让性质的个人住房，土地证工本费都是一样，只有几十元，若住房面积较大，工本费略有增加。但若土地是划拔土地，则还需补交土地收益和年租金。此项费用在市行政服务中心国土局窗口办理。

缴税

记者在市房管局二楼办证大厅地税窗口以二手房交易人身份，向工作人员就二手房交易的相关税费进行了咨询。

买方：承担契税

在二手房交易中，买方需承担契税，契税税率是购房总款的4%。如果房屋条件符合普通住房标准，又是买方家庭唯一住房，则可享受契税减半征收的政策优惠；如果房屋在上述条件基础上，同时符合90平方米以下的住房面积要求，则可享受减按1%的税率征收契税的政策优惠。

关于普通住房的认定，以最新公布的普通住房认定标准为准。目前我市最新公布的普通住房认定标准，是从2012年3月1日开始实施的普通住房认定标准，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、房屋单价低于3900元/平方米（含）。同时满足这三个条件的住房，即可认定为普通住房，享受契税减半征收的优惠。

关于普通住房标准的时间认定，以交易发生时间为准，与房屋建造时间、购买时间无关。即今年3月1日以后进行交易的二手房，均按今年最新公布实施的普通住房标准去衡量和执行。

卖方：承担营业税及附加、个人所得税

对于卖方要承担的税费，要视房屋情况而定，比买方需承担的要复杂些。主要包含营业税及附加、个人所得税。

关于营业税，记者在网上查看了相关文件，“财税[2011]12号”文件规定， 自2011年1月28日起，“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”也就是说，个人将购买不足5年的住房对外销售，不必区分普通住宅和非普通住宅，均应全额征收营业税。营业税及附加的税率总共为5.6%。

对于所交易的房屋产权未满五年的住房（含普通住房和非普通住房），以及产权已满5年的非普通住房，卖方还需承担1%的个人所得税。若此套房为卖方家庭唯一住房，且符合当前执行的普通住房标准，则卖方不交纳个人所得税。卖方需开具夫妻双方所在地房管局的唯一住房证明，方能认定是否是家庭唯一住房。

关于产权证的认定时间，以房产证和契证（或契证证明单）上较靠前的一个办证时间为准。二手房交易需三证齐全方能交易，即房产证、土地证、契证（今年6月1日起我市改为契证证明单）。

关于房屋权属证书

房产公司收房屋权属证代办费违规

记者在市房管局了解到，房管局早有规定，不允许房产公司向业主收取房屋权属证书代办费。以前曾发生过房产公司向业主违规收取200元/户代办费的情况。市房管局相关部门表示，房产公司可以替业主代办相关手续，但不能向业主收取任何形式的代办费。

注意合同上房屋权属证的办理时间

记者就产权证问题采访了市房管局市场科，得知产权证的办理时间一般由开发商和业主在购房合同上“第二十条 产权登记”一栏里面双方共同约定，购房者在签订合同时请认真阅读此项。若双方无共同约定，因开发商的原因购房人无法在一定期限内办理房屋权属证书的，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

房屋权属证书迟迟办不下来的影响

房屋权属证明若迟迟办理不下来，有可能跟业主带来的影响主要体现在几个方面：业主需要产权证进行抵押贷款时不能办理；业主房屋需要交易时没有产权证不能交易；业主需要产权证作其它用途时不能提供等。