玉溪二手房买卖流程及税费政策规定

（一）玉溪二手房买卖流程详解

二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者合方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。

一、看房：

买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；

二、查档：

买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案；

三、签合同：

买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同)，支付定金给中介；

四、卖方同担保到公证处进行公证，卖方委托担保办理事务；

五、资金监管及贷款申请：

买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换银行会多出一些费用)，买方及担保与银行签订资金监管协议及文件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保)，约7~8个工作日左右；

六、赎楼：

买方向担保支付担保费用后，担保向原贷款银行申请赎楼，担保向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

七、房屋过户：

买方同担保去深圳市房地产产权登记核心三楼(金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间)签订<深圳市房地产买卖合同(现售)

八、买方同担保到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦)，担保领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中[3]心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；

九、交房：

买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

（二）玉溪按揭买房流程

一、提交贷款申请并提供以下申请资料：

(1)个人住房借款申请书;

(2)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或身份证件);

(3)经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或偿债能力证明资料;

(4)合的购买(大修)住房合同、协议及批准文件;

(5)抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书;

(6)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;

(7)建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券;

(8)借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明;

(9)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件);

(10)如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等;

(11)贷款行规定的文件和资料。

二、签订贷款合同。

借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等手续。

三、开立账户。

选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。

四、支用贷款。

经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

五、按期还款。

借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

六、贷款结清。

贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日(一次性还本付息类贷款)或贷款较后一期(分期偿还类贷款)前结清贷款;正常结清指在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款较后一期(分期偿还类贷款)结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日贷款行提出提前结清申请。贷款结清后，借款人从贷款行领取&ldquo;贷款结清证明&rdquo;，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的&ldquo;贷款结清证明&rdquo;到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

（三）玉溪购房流程中十种常见的问题

1、签合同首先应将开发商提供的合同与标准商品房购房合同做一对照，如有出入立刻交涉。

2、律师建议买房者较好与发展商在协议中约定，若买房者得不到贷款时定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费。

3、签约前,买房者较好查明代表发展商签字的人是否人代表,如果不是,则看这个人是否持有“授权委托书”,同时还要注意合同上的公章,以免推卸责任。

4、看清楚补充协议条款,较好找律师帮忙

5、买房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头准确的词语和数字落实在合同里，越细越好

6、买房者应将物业管理条例与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

7、买房者在合同中要详细明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等的处理方。

8、尽量争取一份最自己有利的补充协议。

9、合同勿留白，多页合同要每页都签名，较好有证人在场

10、企业资质证书号：将开发企业的资质分为，一级较好，主要是根据开发商的实力划分的。

（四）玉溪二手房交房十个步骤

买二手房较后一道程序就是交房，尽管交房在二手房交易手续里并不占特别重要的地位，但如果没有注意交房时的一些细节问题，同样会引起许多纠纷和后遗症。同时，交房还意味着对房屋的转移占有，下家只有在取得了权利占有(取得房地产权证)和转移占有(交房)后，才能取得房屋的全部权利，买卖程序至此才全部结束。归纲起来，下家在二手房交房时要注意以下的细节问题：

一、设施设备清点

由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热水器、灯具，分别注明数量和品牌。

二、水、电、煤清点及过户

双方一同至自来水、电力、煤气办理过户手续，并向工作人员询问有无欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据较后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。特别要注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问上家的欠费，这些欠费可能是上家以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按日千分之三算，累计起来相当高)。

三、电话、宽带过户

双方到办理电话过户手续，也要询问工作人员有无欠费。

四、有线电话过户

上家持开户卡，双方至交费处办理更名手续，同样要结清欠费。

五、维修基金过户

一般上家都赠送维修基金，至物业办理更名手续即可。

六、物业服务费结清

下家陪同上家至物业处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。

七、户口迁移

双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。如仍有户口，下家可根据买卖合同合同约定追究上家责任。

八、清点钥匙

上家交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，下家应当分门别类保管。

九、结清尾款

在以上八项均过户及结算完毕后，将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明&ldquo;全部房款已结清&rdquo;字样。

十、签署《房屋交接书》

《房屋交接书》应将上述九个方面的内容以文字的形式固定下来，一式二份，双方各执一份。签署房屋交接书的律后果是上家将符合买卖合同约定的房屋交付给下家，交房的时间点也就是签署房屋交接书的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。如果在还没有办理完毕上述九个手续就签署，则意味着下家未验收已认可房屋符合合同约定。因此，签署房屋交接书是交房手续的较后一个程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同约定，也应当在房屋交接书中注明，为将来追究上家的责任留下依据。