北京房价走势最新动态消息图,北京未来房价大跌还是大涨

2022-02-22 00:43:59华夏高考网

记得有位哲学家说过,“未来是不确定的,你不知道自己哪天会发财”。

基于此,我们可以理直气壮地告诉大家,所有的预测都是娱乐行为,各位不必当真。

以下是对北京楼市的严肃分析:

1)今年的北京房价走势

今年北京的市场从2月份开始上涨,随后触发市场行情,上涨速度加快。在3月17号,北京市出台了非常严厉的限购限贷政策。政策之后,市场惯性下,四月份的成交价也不算低。

到了五六月份,政策的药效开始真正发威,市场跌入低谷,成交量与成交价都很低。

七八九月份,市场开始逐渐恢复,成交量从低谷开始逐月上升,但成交价一直在降。市场整体处于低迷状态。

十月份的网签量比九月份低,但市场热度还是缓慢上升趋势。

以上是今年市场的宏观面,供各位参考。

2)北京楼市的供需关系

我们知道,去年北京的房价涨幅较大。在2016年9月30号出台了一次限购政策,限购前后的变化是:

首套房普通住宅,首付由30%增加到35%

首套房非普通住宅,首付由30%增加到40%

二套房普通住宅,首付由40%增加到50%

二套房非普通住宅,首付由40%增加到70%

这个政策对于非普通住宅的限制比较厉害,特别是二套房。

对于买二套房的朋友来说,这个限购政策有一定杀伤力。(当然,很多人可以通过lh来规避这个政策)

但是,去年的930政策并不限贷,很多人卖掉现有房子再换房就是首套,所以对于换房人群来说,虽然有影响,但影响没那么大。

整体来说,去年的930政策一方面是一定程度上(小幅)提高了购房成本,影响不是特别大;另一方面是提高了北京的lh率。

政策后,北京的市场有一个多月的冷静期。到了年底,市场热度又开始恢复。(限不住)

到了2017年2月份,市场又有了一波大行情。

从市场的表现来看,北京楼市的供需关系极度紧张。

从2016年的北京房价暴涨说起……

这篇文章里解释了北京供需关系的原因,这篇就不重复了。

3)市场的自我调节

我们把问题拆得更细一些。

当限购限贷政策出台后,市场的整体走势肯定是先下行,然后保持平稳,然后回升。(如果没有紧张的供需关系,这个走势未必成立)

市场下行第一个阶段是成交量跟房价全部大幅下跌,市场进入谷底。比如说,五六月份北京市场上会有很多大笋盘出现,恐慌抛售者较多,这个阶段的成交价是最低的(非笋不成交),而且按揭或抵押利率也比较低。

随后市场进入第二个阶段,市场中买房人与卖房人的心态逐渐平稳,价格开始较之前的谷底有了回升。

这时,下跌最快的区域就是所谓的热点区域,比如东西城。原因就是,这些热点区域领涨,市场热度高的时候,成交价会有极大的溢价,这部分溢价就是为市场情绪买的单。当限购限贷之后,市场预期趋于平稳,前期的溢价肯定要回归正常。整体上看,就是下跌速度更快。

而偏远地段的非热点区域,价格很坚挺。我们知道,非热点区域的业主卖房子,极大的概率是要往热点区域换房,既然热点区域下跌速度这么快,那业主往往是不急于卖房的(挂牌价往往不调整)。

“买涨不涨跌”

而买房者往往是刚需,刚需如果着急,那反应在成交价上就是这些区域的价格比较坚挺。(但成交量非常低)

第三个阶段,市场整体的成交量回升,也就是现阶段的北京市场。在这个阶段,北京的热点区域成交量回升较为明显,价格逐渐趋于坚挺,溢价空间缩小。

而非热点区域,价格下跌较为明显。

原因在于,非热点区域的很多业主打算换到热点区域,看到热点区域回暖,会急着将手上的房子出手,而市场的成交情况又不是特别乐观,所以会倾向于降价出售。如果市里看好房子,往往还会选择先买后卖的策略。

比如下图:

(常哥手里一大堆笋盘待售)

第四个阶段,刚需结束观望,开始入场,整体市场回暖。

很多人总喜欢提所谓市场筑底,微观上看北京市场是完全分区域的,其自身有一个市场情绪的传导,这个过程会有一个时间差。所以说,所谓的筑底必须要有区域划分,看“整体市场”对于买房卖房来说,没有意义。

有一个词叫:刚需联动。刚需入场,一套房带动五套房交易。市场的整体热度会因为大量刚需的入场而彻底恢复。

这时,市场就完成了自我调整。

关心北京楼市的朋友都知道,北京的房价一直在限购中成长。每当有新的政策出台,楼市都会经历以上的调整期。

只要调整好了节奏,就开始平稳回升。

3)明年房价走势

房价上涨要分为两层看,一层是现有局限条件下,随供需关系而进行的上涨,没有货币因素。

这种房价上涨往往体现得比较温和,但涨幅不能确定。

因为市场真实的供需关系往往都是事后来判断。

另一层是加入货币因素的上涨。需要提示一点,货币因素一定是为供需关系助力的,单纯靠货币上涨,往往不牢固,容易有所谓泡沫。在供需关系紧张的城市,一旦加入货币因素,这时往往会引发所谓的大“---”(你们懂就行)。

由于货币紧缩期尚未结束,所以明年的市场情况肯定是锁定在第一层逻辑里。(平稳上涨)

至于能不能大“---”,那还要看明年的银行政策。