上海农村土地流转新政策,上海土地流转国家补偿标准

寸土寸金的上海，发展一直受土地瓶颈的制约，而在郊区有大片的农业用地由于未集约利用，生产效率低下；但一方面，一些大量的农村建设用地则因为制度因素难以直接利用，对于农村土地流转在上海一直是相关职能部门重点突破的领域。以下是关于上海市农村土地流转发展态势及相关政策解读：上海市农村土地流转发展态势

从上海市农业委员会获悉，在2009年启动的上海稳定完善农村土地二轮延包承包关系工作目前已经完成，一共涉及了上海9个区县、97个涉农乡镇、1113个村。至2011年11月底，承包合同签订率为99.68%，权证发放率已达99.44%。

而进入2012年，对于土地流转的研究与实践则推动迅速。1月16日，上海市农委发布了8号文《关于切实加强土地流转管理工作的通知》，而在2月1日，上海市农委针对上海的土地流转组织召开了一次专题的工作会议，上述9个涉农区县分别介绍了各自在土地流转管理的经验，这些经验和方法也将被推广开来。

但一些制度上的掣肘也在依稀被揭开。上海农委8号文甚至提及：土地流转中，对于土地需求量大的地区，要探索建立公开公平的出让程序，通过招拍挂等办法，将土地优先流转给生产技术高、经济效益好的企业和经营者。

农村土地流转市场全面建成

据悉，为了推进土地流转，上海的农村土地承包经营权流转市场目前已全面建成并开始运行，目前已经累计建设完成74家乡镇流转管理服务中心，基本实现上海涉农地区承包地流转管理与服务的全覆盖。

按上海的规定，上海的乡镇流转管理服务中心至少配备3至5名管理人员，每个村则设置1名流转信息员；由于土地流转繁杂涉及众多法律及补偿问题，上海农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系也已形成。

上海市农村土地流转相关政策解读：

关于上海市农村集体土地使用权流转的试点意见

沪府办【2001】54号

实行农村集体土地使用权流转（以下简称土地流转），可以盘活农村土地资源，提高土地资源利用率，带动农村土地升值，更好地解决“三农”问题，促进农业结构调整，增加农民收入，加快农村城镇化。土地流转为加快实现工业向园区集中、人口向城镇集中、土地向规模经营集中提供了巨大的空间，有利于探索一条郊区工业化、城镇化、农业现代化发展的新路。

为了进一步落实党的十五届五中全会精神，要在坚持家庭承包经营制度的前提下，按照“土地确权、三权分离、价值显化、市场运作、利益共享”的方针，加快建立土地流转机制。现结合实际，提出本市土地流转的试点意见如下：

一、土地流转的主要原则

（一）土地政策连续性与开创性相一致。在土地流转中，既要贯彻《土地管理法》的规定，严格按照法律和政策办事，保证农村土地政策的连续性，又要坚持求实的态度，在贯彻的办法上锐意创新，有所突破。

（二）加快郊区建设发展与保护耕地相一致。在土地流转中，既要满足郊区建设对土地的需求，又要严格保护耕地，确保郊区建设占用耕地的占补平衡，实现土地流转成为土地市场化和法制化。

（三）鼓励土地流转与尊重农民意愿相一致。在土地流转中，既要降低农村土地开发的初始成本，利用土地级差效益，促进郊区经济发展，又要坚持土地流转建立在农民自愿的基础上，保障农民合法权益，维护社会的稳定。

（四）土地流转方向与土地利用规划相一致。土地流转要符合全市土地利用总体规划和上海城市总体规划的要求，流转的方向要与土地利用分区用途管制相一致，使流转成为土地合理利用和规划实施的重要途径之一。

二、土地流转的主要方式

（一）实行对农用地和建设用地有偿、有期限流转，农民宅基地有偿置换。

（二）农用地在土地承包期限内，必须坚持在承包户自愿的前提下，允许农民通过转包、转让、入股、合作、互换等方式，将承包土地使用权向专业大户、合作农场和农业园区等流转，发展农业规模化经营。

（三）集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、置换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。

（四）鼓励农民宅基地实行复垦后进行有偿置换。

三、农用地使用权的流转办法

（一）经土地承包者同意、所在乡镇人民政府土地承包合同管理部门鉴证，农用地使用权在农户之间、农户与农村集体经济组织之间、个人与社会各法人之间均可进行合理流转，流转价格在双方自愿协商的基础上，按市场价格确定。

（二）鼓励农村集体经济组织有偿反租农户承包地使用权，通过农业基础设施改造和农田整理，再将农用地使用权转包给农业生产大户或农业企业。

（三）农村集体经济组织可以以土地使用权合作、入股等方式，参与苗木生产基地、江河涵养林、沿海防护林，以及生态公益林的建设和开发。

（四）鼓励国内外投资者投资农业项目。投资者可采用租赁方式取得土地使用权，政府有关部门不再收取土地使用费。

四、集体建设用地使用权的流转办法

（一）集体建设用地要充分挖掘和合理利用存量土地，尤其是集体建设用地中的闲置土地。

（二）鼓励工业用地向规划的工业园区集中。鼓励工业园区以外的集体经济组织，通过土地使用权合作、入股、联营、置换等流转方式，取得工业园区内土地使用权。

（三）允许采用土地使用权的合作、入股、联营、置换等流转方式，参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、旅游、娱乐、金融、服务业等经营性项目的建设。土地流转的收益可以一次性或分期取得，流转地价应充分体现土地的用途级差和地区级差。