解读房地产业营改增细则政策方案对二手房影响

近期，国家税务总局在其网站上正式发布了营改增执行细则。公布的7个细则文件中，有5个专门针对房地产业和相关的建筑业，如《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》等。细则还就此前争议比较大的房地产新老项目营改增如何征税、小规模纳税人代开发票等问题做了明确规定。为此，记者专访了昆明市国家税务局货物和劳务税处副处长赵志远，为大家逐一对新政进行解读。

1、房产企业如何缴税最省钱?

关键要看进项情况

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条：房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在4月30日前的建筑工程项目。

解读：面对这份细则地产企业选择何种计税方法更省钱?赵志远认为企业要结合自身特点来选择。如果企业开发的都是老项目，在4月30日以前还没有营改增，其没有办法取得大量的进项就不能抵扣。这种情况下选择一般计税办法，没有进项只有销项，其税负肯定就会升高。税务总局考虑到老项目没有办法取得进项，于是才有这条规定，企业可以采取简易计税办法来降低税负。

另外，一般计税办法针对的是，营改增以后，企业有办法取得进项，房地产企业采购规范、核算清晰的话，将会取得大量进项抵扣。这种情况选择一般计税办法，由于所要缴纳的增值税是销项税减去进项税，所以说企业实际缴纳的增值税，可能就会比较低。所以，企业应该结合本身经营的特点合理选择纳税方式。

点评：赵志远建议，4月30日以前的房产，如果在没有办法取得进项的情况下肯定是选择简易计税方法为佳;但如果你有办法取得很多进项，比如在5月1日以后取得很多的进项，则以一般计税方法为佳。最终选择何种缴税方式，主要还是根据企业取得进项的情况。

2、代开增值税专用票意义?

可以消除重复征税

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二十三条：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第九条：小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第十条：小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

解读：之前大家最担心的，是自己的上游小规模纳税人无法开具专用发票，出现纳税链条断裂。现在代开政策出台，相关增值税断裂链条被弥合。

赵志远表示，营改增存在一个抵扣链条打通的问题，即所谓的结构性减税。营改增并不只是简单地将企业税率降低，打通抵扣链条是合理降低企业税负一个很关键的内容。

举个例子，对于小规模纳税人的建筑企业而言，其到税务机关开增值税专用发票，就可以把他在这一个环节的税收由下一环节抵扣回来，这样有利于消除重复征税问题。同时，房地产企业也可以对合理的进项进行抵扣。小规模纳税人交了税，房地产企业也抵扣了，这样抵扣链条就可以连起来了。

点评：赵志远特别说明，小规模纳税人因为是代开发票，适用的税率就不是11%，因为小规模纳税人是按照征收率缴税，他代开的发票就只能根据征收率来代开给下游企业。如果房地产企业找的是一般纳税人的建筑公司合作，适用的税率是11%。但小规模纳税人不可能抵扣那么多，所以是有差异的。换句话说，房地产企业的合作对象选择一般纳税人不一定比选择小规模纳税人节省成本。因为价和税如何定是双方博弈的一个过程，小规模纳税人虽然交的税少，但可能其价格低，所产生的成本自然减小，所以企业应该合理选择合作对象。

3、不动产纳入抵扣有利楼市去化?

对楼市去库存有利

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第三条、第四条、第五条……明确了不动产分年抵扣办法。

解读：有声音指出该细则的出台有利于存量资产改造和运营，可盘活存量，加速楼市去库存。

点评：赵志远指出，营业税改征增值税将不动产纳入企业可以抵扣的范围，客观上是对楼市去库存有利的。但是究竟会有什么影响，有多大的促进、刺激作用，目前作为税务部门来看无从分析。因为楼市销售情况好与坏影响的因素非常多，税收的因素是很小的一点。

4、不动产租赁纳入营改增谁得利?

有利企业降低税负

纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法第三、四条分别对一般纳税人和小规模纳税人如何缴纳增值税做了规定。

解读：赵志远表示，作为个人来说，营改增前后带来的改变不会很大，不过对企业而言十分利好。因为此前由于租赁缴纳的都是营业税，营业税自然没有办法传导到下游抵扣。现在不动产的租赁已经是增值税的一个项目了，企业租赁产生的费用，自然也可以在销项里面进行抵扣，有利于企业合理降低税负。因为目前来看，企业中很大一部分成本都是租赁产生的，租赁成本占成本支出的比例还是比较大，对企业就非常有利。

点评：在赵志远看来，整个营改增，房地产只是其中的一部分，所以单独分析其对地产带来的影响不太现实。因为营改增是一个系统性的影响，房地产行业也受其他行业影响。比如金融行业、建筑业本次都面临营改增，这些都是地产行业的上游，大家都是捆绑在一起的，所以很难单独地去分析营改增给某一个行业带来的影响。不过总的来说营改增会对企业的经营模式、体系等带来影响。