沧州市物业管理条例全文,沧州市物业收费标准规定

为进一步理顺物业管理体制和机制，明确管理职能，全面提升我市物业服务质量和服务水平，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》等相关法律、法规和政策规定，结合我市实际，就进一步加强我市物业管理工作提出如下意见：

一、理顺物业管理工作体制和机制

物业管理是社会管理的组成部分，是一项综合管理职能，各级、各部门都要高度重视，依法依规落实工作职责，着力解决我市物业管理机制不顺畅的矛盾。落实“以块为主、属地管理”的总要求，县（市、区）政府和街道办事处（乡、镇人民政府）要按照“县（市、区)政府负责，街道办事处（乡、镇人民政府）组织，社区居委会落实”的原则，充分发挥综合管理的优势，强化主体责任，明确分管领导和责任机构，配备专（兼）职工作人员，将物业管理工作纳入日常工作范畴。各县（市、区）住建部门要落实物业管理的职责，健全物业管理机构，做到“工作人员、办公地点、办公设施、办公经费、工作制度”五个到位，积极为综合管理协调创造条件。认真探索建立两个机制，一是建立由各级政府及有关部门组成的物业管理联席会议制度，研究解决重大问题，组织协调物业管理工作，实行统一领导、统一协调、统一考核。二是建立健全县（市、区）、街道办事处（乡、镇人民政府）物业管理纠纷综合调解机构，及时化解物业管理矛盾纠纷。逐步建立完善市、县（市、区）、街道办事处（乡、镇人民政府）、居民委员会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。

二、进一步明确县（市、区）物业管理工作职责

县（市、区）人民政府(管委会)对本辖区物业管理工作负有主体责任，主要是组织所辖街道办事处（乡、镇人民政府）落实各项政策措施，建立县（市、区）、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区三级物业管理工作体系，以及加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导。其所属部门的具体责任分工是：

（一）街道办事处（乡、镇人民政府）负责对辖区内物业管理工作进行监督指导，包括：

1、会同有关部门，科学划定社区物业管理区域；

2、组织社区居委会、业主及有关产权单位，成立业主大会，选举产生各物业管理区域的业主委员会；

3、对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；

4、对辖区物业管理工作进行监督和检查，协调公安等部门加强对辖区物业管理秩序维护工作的监督和检查。

（二）社区居委会负责协调指导辖区内的业主委员会，组织物业管理各项工作，包括：

1、监督指导业主大会和业主委员会履行业主规约和业主大会章程，督导业主和物业服务企业正确行使权力，承担义务；

2、指导业主委员会选聘物业服务企业，签订物业服务合同，并监督实施，调处矛盾纠纷；

3、业主委员会产生之前，在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责；

4、指导并组织不实行物业管理的住宅小区以及规模较小且不满足物业管理条件的住宅小区实行自治管理。

（三）县（市、区）住建部门依法负责对辖区内物业管理行业的指导和监督管理，包括：

1、负责物业管理法规、政策的贯彻落实；

2、负责对物业服务企业服务经营活动的监督管理；

3、负责处理物业服务纠纷和投诉；

4、负责物业服务企业资质的申报；

5、负责物业承接查验活动的监督和指导；

6、负责物业服务项目招投标工作的实施以及议标项目的审批；

7、负责新建项目物业管理用房配置使用的监督管理；

8、负责物业管理活动的各项备案工作；

9、负责物业服务优秀（示范）项目的申报；

10、其他物业管理相关工作。

同时，除沧州市主城区各区外，各县（市）、南大港、渤海新区、临港区住建局负责本辖区内住宅专项维修资金的具体管理工作，会同财政部门对维修资金的归集、管理、使用做出具体规定并实施。

三、充分发挥各部门在物业管理中的职能作用

（一）加强行业指导和监管。市住建局要进一步加强对县（市、区）物业管理工作的指导和监督，做好全市的行业管理，依法依规规范物业公司的市场行为。要监督、指导开发建设单位、物业公司、业主等各方主体履行责任，引导物业服务企业按照“质价相符”的要求，建立更加科学的物业服务模式。以信息化、智能化为抓手创新监管手段，确保住宅专项维修资金管理使用安全高效。

（二）严格规划建设审批。规划部门审批新建小区时，按规定设定规划设计条件。对公共配套建筑、绿地、活动场地、停车场、公用设施设备等达不到规划设计条件要求的，不予验收通过。

（三）加大综合治理力度。各级规划、城管部门要按照职责分工，加强小区内擅自改变建筑物、配套设施规划设计、私搭乱建、侵占公共用地和绿地、楼顶搭建、公共楼道隔断等行为的检查和治理；物价部门负责制定前期物业服务及收费标准，对收费纠纷进行调处，并对违规收费进行查处；公安部门负责小区社会治安管理，对日常治安防范进行检查，指导物业公司加强小区内秩序管理，定期开展消防监督检查、消除安全隐患；质监部门负责住宅小区内特种设备的安全管理，对超期未检电梯、锅炉等特种设备进行安全检查，督促整改到位。城管、畜牧、卫生防疫、社区居委会等部门和单位，对小区内饲养家畜、家禽等行为依法进行查处，创造健康、优美、洁净的居住环境。

（四）加强相关部门沟通。各级、各部门要加强相互间的沟通协调，各县（市、区）政府、街道办事处（乡、镇人民政府）要召集辖区公安派出所、居民委员会、业主委员会、物业服务企业和供水、供电、供暖等相关单位，召开物业管理联席会议，共同协调解决物业管理中遇到的问题，形成齐抓共管的良好局面。

四、因地制宜确定物业管理模式和组织形式

根据各个区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式和组织形式。

（一）新建住宅小区。规划、住建等部门各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。开发建设单位要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、居住安全等要求对住宅小区进行建设；新建住宅小区在业主委员会成立前，必须实行前期物业管理。开发建设单位在出售商品房时，应落实物业管理方案，按规定选聘有相应资质的物业服务企业，进行前期物业管理。开发建设单位要落实承接查验制度，做好共用设施设备、场地、用房和相关资料的移交工作，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会指导开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范物业服务。

（二）未实行物业管理的老旧住宅小区。针对老旧住宅小区存在的管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放和私搭乱建等问题，因地制宜进行整治改造。凡两年内未列入改造范围的住宅小区，由小区所在地县（市、区）政府负责，街道办事处（乡、镇人民政府）具体组织实施，对小区物业基础设施整治改造，现有基础设施条件较好的小区达到美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的安居要求，实现“八有”目标，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维护、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修；基础设施差距较大的小区达到灯亮、路平、水通、安全的生活要求，实现“四有”基本目标，即：有清扫保洁、有绿化养护、有秩序维护、有日常维修。整治改造完成后，有条件的小区实行物业管理，努力提高老旧住宅小区物业管理覆盖率。

1、调查摸底。各县（市、区）政府对所辖区域内老旧住宅小区的情况进行详细的摸底调查，切实摸清旧住宅小区建筑总面积、居民总数量、居民构成类型、房屋产权状况、设施设备配套状况及房屋完损状况等。

2、资金来源。老旧小区改造资金，坚持“政府补贴、政策支持、企业资助、市场运作及业主适当承担”的原则，多渠道进行筹集。

3、组织实施。按照“属地管理、一区一策”的原则，由小区所在地的县（市、区）政府负责组织实施，制定具体实施方案，方案包括总体设计、改造项目、资金筹措方式等。

4、管理模式。物业基础设施整治改造后的老旧住宅小区，以社区为单位，合理整合、划分物业管理区域，根据区域内的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，实施不同模式的管理。

(1)专业化物业管理。由所在地街道办事处（乡、镇人民镇府）、社区居委会具体组织，按程序成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘有资质的物业服务公司对小区实施物业管理。

(2)后勤式管理。由房屋管理（产权）单位后勤部门负责，对本单位家属院（楼、区）实施过渡性管理。引导和鼓励房屋管理（产权）单位，通过体制改革和机制创新，逐步引入物业服务企业进行专业化管理服务。

(3)基础性服务。对暂不具备专业化管理条件、业主委员会又没有成立的住宅小区，由社区居委会组织力量为居民提供基础性的物业服务。对无主管楼院、零星住宅和规模较小的住宅区，由街道办事处（乡、镇人民政府）实施区域整合，由社区居委会选择专业公司进驻、分项委托服务、组织区域内人员从事服务等方式，为小区提供以保洁、绿化、秩序维护为主要内容的基础性服务。

五、建立“质价相符”的服务机制

各级住建部门、物价部门要制定推广物业服务合同示范文本，监督引导物业服务企业按照物业服务内容和收费标准，与业主签订规范的服务合同，并按照服务合同提供“质价相符”的物业服务。推行公开透明的收费公示制度，监督物业服务企业对收费标准、服务内容、服务标准、收支情况进行公示，让业主充分享有知情权、监督权。业主不得无故拒交物业服务费，物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

六、规范物业管理市场

（一）严格企业资质管理。各级住建部门要加强物业服务企业的资质管理，进一步规范物业服务企业的资质核准和升级申报工作，严格查处未取得资质证书或借用资质证书从事物业管理活动的行为和项目整体转包行为。

（二）完善市场退出机制。物业服务企业因物业服务合同到期或其他原因要退出物业服务项目的，要在合同到期或退出物业服务项目三个月前书面告知开发企业或业主，并同时告知物业所在地县（市、区）住建部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会，在街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会监督下做好有关事项的处理和交接工作。小区业主大会和业主委员会及时做好新物业服务企业的选聘工作或在街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会的指导下实行业主自治。

（三）严格物业改建程序。业主、开发企业、物业服务企业改建、重建住宅小区建筑物及其附属设施，应当制定改建方案，并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总数2/3以上的业主同意，改建方案必须按照有关规定呈报规划、城管等部门审批。规划、城管部门要严肃查处未经业主同意和有关部门审批，擅自插建建筑物、占用小区道路、绿化带改建车位等行为。

（四）强化市场检查整顿。各级住建部门要定期组织市场整顿，对物业服务企业进行监督检查，及时查处企业违规行为。健全完善物业企业诚信体系建设，建立物业服务企业诚信和经理人信用考核制度，充分利用媒体、网络信息手段公布考核结果。对考核不达标的物业服务企业，限期整改、降低或注销资质。

（五）提高从业人员素质。各级住建部门要引导物业服务企业改进对员工的管理，加强职业技能培训和职业道德建设，规范物业服务从业人员的服务行为。充分发挥各类职业技能培训机构、行业协会等组织的作用，将物业企业负责人、项目经理及物业服务从业人员作为职业技能培训的重点对象，积极开展订单式培训、定向培训和在岗培训。

（六）创建优秀示范项目。各级住建部门要把开展物业服务优秀项目创建工作和城镇建设工作结合起来，与企业信用等级挂钩，在市级、省级物业服务优秀项目的基础上培育树立国家级示范项目，对全市物业管理起到示范引导作用，推动物业管理行业整体上水平。

七、全面推行物业管理招投标制度

认真执行《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）的规定，建筑规模15万平方米以上的新建多元产权物业项目销售前，开发建设单位必须通过招投标的方式选聘物业服务企业。预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》前完成前期物业服务项目招投标。在后期物业管理中，提倡业主大会和业主委员会公开招标选聘物业服务企业。住建部门对招投标活动加强监督和指导，真正实现物业管理的社会化、市场化和专业化。

八、健全住宅专项维修资金管理制度

根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（2007年建设部第165号令），各级住建部门建立健全住宅专项维修资金制度，明确使用管理的具体原则和方式，加强专项维修资金管理平台的运用，完善专项维修资金归集、使用、账户设置、监督管理的具体程序和使用程序，切实规范专项维修资金的管理和使用。停止开发建设单位代收代缴，实现业主直接向各县（市）住建部门交存维修资金。开发建设单位此前代收的专项维修资金必须及时移交到住建部门开设的专户，各级住建部门联合财政部门及时对移交情况进行检查，查处维修资金的挪用行为。

九、强化物业管理工作配套用房建设

新规划建设的商业、商住（居住）项目必须按照以下标准配置物业管理用房：物业总建筑面积小于2万平方米的配置100平方米；总建筑面积在2万平方米至30万平方米的按5‰配置；总建筑面积大于30万平方米的配置不少于1500平方米。物业管理用房应当包括物业企业办公用房、安勤人员值班住宿用房、物业储藏用房、业主委员会办公用房，其中，业主委员会办公用房建筑面积为15平方米至25平方米。物业管理用房应与其他公共管理用房统筹集中建设，单独安排设置，位置应设置在开发项目中心区域或主出入口附近，不得设置在地下或楼顶。门房、设备间不计入物业管理用房。规划总平面图中应明确标明物业管理用房的位置，并在施工图中注明面积。物业管理用房应当具有上下水、供电等基本设施，具备办公条件。

开发建设单位在物业移交时必须无偿移交物业管理用房，产权归全体业主所有，任何单位和个人不得侵占或改作他用。分期开发建设的物业项目，共用设施设备和物业管理用房必须在首期同步建成、移交。开发建设单位不按照规定提供物业管理用房的，按照规定责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并给与相应处罚。

十、加强供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备管理

物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范，确保水、电、暖、气、讯等配套完善。竣工验收合格后，建设单位应当将供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备移交给专业经营单位维护管理，按照住建部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）有关规定移交相关资料。

物业管理区域内供电、供暖、供水、供气、通讯、有线电视等单位应当收费到户，依法承担业主专有部分以外相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任和费用，承担经营服务过程中产生的损耗。

十一、加强对业主大会、业主委员会的指导监督

依据《物业管理条例》（2007年国务院令第504号）和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）相关规定，物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会指导和协助小区业主成立业主大会、选举业主委员会，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。充分发挥街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会职能作用，及时指导业主大会、业主委员会建立健全各项规章制度，正确行使合法权利，履行相应义务，提高业主委员会委员的责任意识、法律意识和服务水平，促进业主委员会主动开展日常工作。