四平市棚户区改造计划及棚户区改造补偿标准

铁东区、铁西区人民政府，市政府各有关部门：

《四平市棚户区房屋拟征收补偿方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

四平市人民政府办公室

2013年10月10日

四平市棚户区房屋拟征收补偿方案

按照省政府关于棚户区改造工作的安排部署，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）及有关法律、法规规定，市政府组织相关部门研究论证后，拟决定对已确定棚户区9#、9#-8、18#、26#、12#、草拉房、207历史街区地块规划范围内的房屋进行征收。为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，立足于本市实际情况，制定本方案。

一、征收与补偿原则

本着决策民主、程序正当、结果公开的原则。

二、征收范围

（一）9#-8地块：东至东风机械装备有限公司，西至南一经街，南至规划南六纬路，北至规划南五纬路。东至市通达钢管有限公司，西至南一经街，南至南河，北至长青蔬菜批发市场、市商业储运公司、吉林省宏泰建设集团有限公司、旺都农产品冷藏保鲜库、市风机厂南墙。东起一经街，西至南河，南至南河，北至松源粮食收储公司。

（二）9#地块：东至十一经街，西至二经街，南至北一纬路，北至昊华公司南墙。

（三）12#地块：东至平东大街，西至东风机械装备有限公司，南至规划南六纬路，北至东风机械装备有限公司。东至东风机械装备有限公司，西至规划南四经街，南至规划六孔桥路，北至东风机械装备有限公司。

（四）26#-4地块：东至东丰路，西至规划南七纬路，南至南河，北至平东西路。东至南河，西至东丰路，南至南河，北至平东大路。

（五）18#-4地块：东至第三化工厂，西至南一经街，南至北河，北至规划复兴路。

（六）18#-3地块：东至部队弹药库、立业村树脂厂，西至北一经街，南至规划复兴路，北至烈士陵园。

（七）207历史街区地块：东至哈大铁路，西至北仁兴街，南至爱民路，北至北沟新村小区。

（八）草拉房（南体育街35#、62#楼）地块：东至青年街，西至新华大街，南至富财路，北至南体育街60#楼。

最终以规划范围图为准。

三、征收主体

所在区人民政府

四、征收部门

所在区住房和城乡建设局

五、征收实施单位

所在区房屋征收经办中心

六、组织实施

市政府主要职责（由市住建局负责具体实施）：按征收计划下达征收任务；负责四平市国有土地上房屋征收与补偿办法及相关文件的制定与修改；负责对房屋征收与补偿工作进行监督指导；负责组织推进回迁安置工作；负责房屋征收与补偿资金筹集、存储、支付和使用监管。

区政府主要职责：负责棚户区改造地块房屋征收工作具体组织实施；负责房屋征收项目合法性审查至结束的一切程序；负责与被征收人商谈签订房屋征收补偿协议；履行因房屋征收而引起的一切诉讼的应诉；履行条例规定的其他职责。

七、征收实施时间

自征收决定公告发布之日起实施。

八、征收补偿签约期限

征收补偿签约期限自发布房屋征收决定公告之日起60日内。

九、相关规定

（一）征收范围公告后，任何单位和个人对征收范围内的房屋和土地，不得进行下列活动：

1.新建、改建、扩建、装修房屋。

2.改变房屋用途。

3.户籍迁入。

4.其他不当增加补偿费用的行为。

（二）对被征收房屋的建筑面积和房屋用途的认定，以房屋管理部门颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准；房屋所有权证未标注的，以产籍登记卡上的标注面积和用途为准。

产权证照面积与实际建筑面积不符的，以具有测绘资质的测绘公司出具相应测绘报告中测绘面积为准。

无合法产权证照的房屋，由市政府组织规划等相关部门进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

十、征收房屋基本情况

应征收总户数6997户，应征收房屋建筑面积约520650平方米。其中：棚改9#地块应征收1654户，应征收房屋建筑面积约113700平方米；棚改9#-8地块应征收1297户，应征收房屋建筑面积约84500平方米；棚改12#地块应征收367户，应征收房屋建筑面积约42500平方米；棚改26#地块应征收960户，应征收房屋建筑面积约71750平方米；棚改18#地块应征收2420户，应征收建筑面积约169400平方米；草拉房地块应征收160户，应征收建筑面积约13900平方米；207历史街区地块应征收139户，应征收建筑面积约24900平方米。

十一、补偿方式

被征收人的住宅和商网可以选择货币补偿，也可以选择产权调换的方式回迁。

十二、补偿标准

（一）住宅房屋被征收人选择货币补偿的标准。货币补偿金额由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对被征收房屋进行评估，以评估价格作为补偿标准。并按每平方米价格的20%标准给予货币奖励。

（二）被征收人选择产权调换的，产权调换住宅房屋的基本户型为14个基本户型，即：40?、45?、50?、55?、60?、65?、70?、75?、80?、85?、90?、95?、100?、105?。征收面积40?以内（含40?）的安置到40?；40?以上，45?以内（含45?）的安置到45?；45?以上，50?以内（含50?）的安置到50?；50?以上，55?以内（含55?）的安置到55?；55?以上，60?以内（含60?）的安置到60?；60?以上，65?以内（含65?）的安置到65?；65?以上，70?以内（含70?）的安置到70?；70?以上，75?以内（含75?）的安置到75?；75?以上，80?以内（含80?）的安置到80?；80?以上，85?以内（含85?）的安置到85?；85?以上，90?以内（含90?）的安置到90?；90?以上，95?以内（含95?）的安置到95?；95?以上，100?以内（含100?）的安置到100?；100?以上，安置到105?；

1.征收具有合法产权证照的多层住宅楼房

（1）实行“征一还一点二”，不找差价，产权归被征收人所有。

（2）增加面积的计算标准

靠近户型增加面积部分按建安成本价均价1800元/?结算,在应安置面积之外增加面积部分按回迁地块商品房价格结算。

（3）被征收人室内装修等补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对其进行评估，以评估价格作为补偿标准。

（4）居住楼房的住户，在未经有关部门批准的情况下，房屋产权人私自建夹层，形成阁楼的。依据《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）中“房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积”规定，现有私建层高2.2米以上的阁楼面积，具有实际居住功能部分，经测绘公司实际测量后，计入室内有照面积进行补偿，产权归被征收人所有。

2.征收住宅平房

（1）征收具有合法产权证照（含国有土地使用证）的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，实行“征一还一点一”，不找差价，产权归被征收人所有。

（2）征收无合法产权证照并具有居住功能的住宅房屋被征收人选择产权调换的，经城市规划行政主管部门认定，属1984年前（含1984年）建造的住宅房屋，由征收人给其“征一还一点一”，产权归被征收人所有。经城市规划行政主管部门认定，属1984年后2001年前（含2001年）建造的住宅房屋，按建筑面积每平方米按0.54比例系数折算面积；属2001年后2007年前（含2007年）建造的住宅房屋，按建筑面积每平方米按0.46比例系数折算面积。折算出的面积由征收人给其“征一还一点一”，不找差价，产权归被征收人所有。

（3）在规定时间范围内搬迁的被征收人，有照房屋按房屋产权证照面积，无照房屋按本条规定折后面积，奖励被征收人房屋面积的10%。

被征收人既有合法产权证照住宅房屋，又有无合法产权证照住宅房屋，被征收人所使用的无合法产权证照住宅房屋按本规定折算面积后与合法产权证照住宅房屋面积、奖励面积合并进行回迁安置。

（4）增加面积的计算标准

靠近户型增加面积部分按均价1800元/?结算，在应安置面积之外增加面积部分按商品房价格结算。

（5）被征收人的附属物（含仓房、厕所、永久性菜窖、围墙、大门等）按评估价格为标准予以补偿。

3.持有市民政部门核发的《城市居民最低生活保障金领取证》的被征收人，仍继续领取保障金的，具有合法产权证照房屋面积及奖励面积合并后仍不足40平方米的，经房屋征收部门核对确认后，无偿安置到40平方米，无偿增加面积部分产权归政府所有。

4.被征收房屋产权证照上记载为住宅，但被征收人利用房屋从事经营活动，按住宅房屋安置补偿。

征收时具有有效工商营业执照并从事经营活动的住宅房屋，其停产停业损失费按实际税收起征点×15%×3个月计算。如达不到最低税收起征点按最低税收起征点计算，即每月的停产停业损失为2万元/月×15%=3000元，按3个月计算。

5.征收单位自管产权住宅房屋，如果单位放弃产权的，要有单位放弃产权证明，应由单位出示单位房屋所有权证或单位固定资产帐或财务有关原始凭据为依据确认，并由单位法定代表人或负责人签署意见。符合要求后按具有私有产权证照的住宅房屋进行补偿。

如果单位不放弃产权的，按被征收房屋面积单位占30%，个人占70%的比例分别给予补偿。被征收人选择产权调换的，按个人所得70%面积补偿，产权归被征收人所有。增加面积按本方案规定执行。被征收人选择货币补偿的，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对被征收人所占的70%面积进行评估，以评估价格作为补偿标准。产权单位所得30%，按被征收房屋30%评估价格给予产权单位补偿。

6.征收自建公助房屋，应由出资单位出具产权放弃证明，加盖公章，法人签字，并出具台帐或经主管局盖章后，经现场工作人员查证确认，执行“征一还一”，不找差价，产权归被征收人所有。

7.征收独立无合法产权证照住宅房屋并具有独立户口，按规定折算面积后，乘以系数及加奖励面积，上靠户型不足面积按建安成本价均价1800元/平方米结算，再增加面积按商品房价格结算。

8.征收既有合法产权证照房屋又有无合法产权证照房屋，应合并安置，但居住多户，具有多个户口(街道或社区出具长住证明)，有合法产权证照房屋与无合法产权证照房屋可以分户安置。有合法产权证照房屋可按本方案补偿，享受按建安成本价结算靠户型面积；无合法产权证照房屋按本方案规定折算后加奖励面积，只享受5平方米按建安成本价均价1800元/平方米结算的优惠政策，不足面积及再增加面积按商品房价格结算。

9.被征收房屋面积较大，提供回迁房源的户型面积满足不了回迁要求的，可以分户，自行选择回迁户型，但不论分成几户，被征收房屋面积只能享受最多不能超过5?靠户型增加面积按靠户型价格结算的优惠政策，其余再增加面积部分按商品房价格结算。

10.被征收人居住房屋只有一处，要求分户的，可以分户予以安置，但只享受原房屋面积享受的一次靠近基本户型增加面积按建安成本价结算面积，超出面积部分按商品房价格结算。

11.关于下肢残疾人及因病不便居住高层的住户

被征收人的家庭成员为下肢残疾行动不便或双目失明的残疾人，积极配合征收工作的，经本人申请，需要照顾的，由现场工作人员核实，并上交残疾证复印件在协议上注明下肢残疾或双目失明；年龄在75岁以上或因重大疾病不能上高层的，由正规医疗机构出具相关证明，经现场工作人员核实，出具综合材料，回迁时可照顾安置到一层。

12.选择产权调换的被征收人涉及天然气、有线电视、宽带等设施迁移，由征收人负责迁移；选择货币补偿的被征收人由征收人按被征收人所提供的初装费等有效票据，给予补偿。

（三）征收车库

1.征收具有合法产权证照车库（含地下车库），选择产权调换的，实行“征一还一”，不找差价，产权归被征收人所有。

2.征收具有合法产权证照车库（含地下车库）选择货币补偿的、征收无合法产权证照车库（含地下车库），由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法对其进行评估，以评估价格作为补偿标准。

（四）征收非住宅房屋

1.征收具有合法产权证照非住宅房屋（含楼房、平房），被征收人要求产权调换的，实行“征一还一”，不找差价，产权归被征收人所有。

回迁安置增加面积部分按商品房价格结算。

2.征收具有合法产权证照非住宅房屋选择货币补偿的及征收无合法产权证照的非住宅房屋，应由具有相应资质的房地产价格评估机构对其进行评估，以评估价格作为补偿标准给予补偿。

3.征收非住宅房屋，其生产设备、附属设施、原辅材料由被征收人自行拆除、搬迁，所发生的费用由具有相应资质的评估机构进行评估，以评估价格作为补偿标准。

4.停产停业损失补偿对象应当同时符合以下条件：

（1）房屋权属证书或房屋登记簿记载的房屋用途为生产、经营用房的非住宅房屋。

（2）具有合法、有效的营业执照。

（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。

（4）在征收决定公告之日仍在持续生产经营，因征收房屋造成了停产停业损失。

法律法规等另有规定的除外。

5.停产停业损失补偿范围：

（1）停产停业期间的净利润损失补偿。

（2）停产停业期间职工工资损失补偿。

6.停产停业损失补偿标准：

（1）停产停业期间的净利润损失补偿，依据房屋征收决定公告之日上年度净利润均值计算，具体以缴纳所得税完税凭证为准。

（2）停产停业期间职工工资损失补偿，依据征收公告之日企业缴纳职工养老保险的人数确定职工人数，按照养老保险缴纳基数确定补偿标准，给予补偿。

（3）不能提供所得税完税凭证或养老保险缴纳证明的，净利润及职工工资损失补偿，由相关部门通过核算净利润值后给予补偿。

7.停产停业损失补偿期限：

（1）选择产权调换补偿的，自签定产权调换协议书之日起至产权调换房屋交付被征收人之日后3个月止。

（2）选择货币补偿的，由相关部门通过核算净利润值后一次性给予3个月停产停业损失补偿。（自签定货币补偿协议书之日起，一次性给予3个月停产停业损失补偿。）

8.被征收房屋的产权人与生产、经营人不一致的，停产停业损失标准与产权人自行生产、经营时的补偿标准相同。

停产停业损失补偿的分配，双方有约定的按约定执行；没有约定的，由双方协商分配；协商不成的，由房屋征收部门将停产停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。

（五）征收企事业单位所有权房屋的补偿

应由具有相应资质的房地产价格评估机构对其进行评估，以评估价格作为补偿标准给予补偿，其生产设备、附属设施、原辅材料由被征收人自行拆除、搬迁，所发生的费用由具有相应资质的评估机构进行评估，以评估价格作为补偿标准。

由征收人负责拆除、搬迁的，征收人不再支付因拆除、搬迁所发生的费用。

十三、回迁安置地点、时间及回迁选号方式

选择产权调换的，产权调换房屋的地点在不超过2公里的区域内安置。回迁安置过渡期为30个月。

回迁房源的选择，由被征收人按产权调换协议书上标明的顺序号在征收人提供的回迁房源范围内从小到大自行选择回迁房源。在房源保证的情况下，被征收人不准以楼栋、楼层位置不适为由拒绝回迁入住。

十四、搬迁补助费

住宅房屋使用人因征收搬家的，每户发给一次性搬家补助费500元。

十五、住宅房屋临时安置费

被征收人自行安置过渡房的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门按房屋征收面积向被征收人支付临时安置费，按9元/月/?（以产权证面积为准，无合法产权证照的房屋按折算后面积，如面积达不到最小回迁户型按最小回迁户型计算）。征收人未能按期组织被征收人回迁的，以月计算，按临时安置补助费标准增加1倍付给被征收人。

被征收人在回迁安置时结算搬家费、装修补偿等货币补偿费。

十六、保障政策

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，经相关部门审查核实后，优先给予安置。

十七、达不成协议的处理办法

在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由区人民政府按照征收补偿方案作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

十八、强制执行

在区人民政府下发补偿决定后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院裁定准予强制执行。

十九、被征收人注意事项

在征收工作中，请住户提高警惕，确保安全，防止煤气、水、电等事故发生。应加强安全防范，切勿将身份证、房产证、户口本、结婚证等重要证件交给他人或由他人代为办理，以免上当受骗或造成不必要的损失。