解读美国以房养老政策

　　在美国如何以房养老

　　“你留下房子，我为你养老。”今年7月1日起，以房养老保险业务在北京、上海、广州和武汉四地试点实施，这意味着备受关注的“以房养老”政策终于落地。距政策实施已一个月有余，老百姓似乎并不买账。那么，我们跟随金征远移民顾问来看一下美国是如何以房养老的呢?

　　早在上世纪60年代，美国就已开始尝试“以房养老”模式，经过几十年的发展，美国“以房养老”体系已相对较为完善。据金征远移民顾问了解，目前美国主要有5种反向抵押贷款产品，其中有2种产品是政府机构和公共部门开发设计的，另外3种产品是一家私营机构设计并提供的。

　　“以房养老”目前在美国运用最为普遍的一种模式是，由美国联邦住房管理局(FHA)负责的HECM计划该计划是唯一一个由政府提供担保的反向抵押贷款项目。其中，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金，而该计划中贷款的提供者则主要是银行、抵押贷款公司和其他私募金融机构。

　　HECM也是现在美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。目前HECM发放的反向抵押贷款占市场份额的90%以上，不过，近年来发展势头出现放缓迹象。

　　针对1990年到的20多年间“以房养老”的情况变化，HECM计划进行了一项统计。从申请反向抵押贷款人群分布特征看，借款者年龄都偏大，平均年龄在72岁。从性别分布情况看，单身女性老人申请的比例最大，为40.1%;其次是夫妻双方共同申请，为38.2%;单身男性老人的申请比例最低，为21.7%。

　　从公布的数据看，美国申请反向抵押贷款的房产均值为251953美元，贷款余额均值为131986美元，大体相当于平均房产价值的52%。

　　按照美国“以房养老”的“门槛设定”，申请人至少要达到62周岁并且房屋产权必须归属申请个人的条件，还需要满足FHA关于房产合格性的认可。在申请反向抵押贷款之前，借款人都需要接受美国住房和城市开发部(HUD)的质询，HUD会向借款人解释反向抵押贷款的法律责任和偿还义务，经过这个环节之后，申请人会获得一份告知证明，申请人接下来就可以办理反向抵押贷款了。

　　从运作形式来看，“以房养老”计划不仅可以个人名义申请，还可以夫妻共有的形式(以个人和配偶最后一个死亡为止)申请贷款。反向抵押贷款可以一次性贷款给房屋所有人，也可以在一定年限内按月支付给房屋所有人，也可以支付到所有权人死亡为止。

　　值得一提的是，该计划限定，贷款上限会根据地域的不同而变动，但一般不会超过62.55万美元。美国确定反向抵押贷款金额取决多于房产价值、美国1年期国债收益率、申请人年龄、反向抵押贷款发放的形式等多个因素。

　　对于美国开展“以房养老”的成功经验，业内人士认为，政府在美国反向抵押贷款运作中起到了非常关键的作用。“目前美国政府提供保险的"以房养老"产品不仅在市场上占有绝对份额，而且每年还会对潜在借款人进行反向抵押贷款教育;美国政府在规范反向抵押贷款市场发展方面也起着重要的作用，制定了完善的消费者保护措施与机制”。

　　同时，完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。据介绍，由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款运行。

　　此外，“以房养老更多受制于当地文化传统，老年人对该文化的认同也是"以房养老"成功的前提”。