松原哪个区最繁华发展前景好，买房潜力最大

松原从中国的城市级别来看，其实四线都算不上，可能有人有疑问，这么小个城市，还有必要划分房地产板块吗？

我认为，有必要，简单说，房子作为不动产，并不是简简单单的一套房子，而是这套房子这个区域所能享受到的市政公共配套，商业和生活配套及教育医疗等附加值。每套房子享受的配套资源多少和质量不一样，这就造就了李嘉诚的买房三要素：地段地段还是地段！

房产君认为，城市不论大小，都有划分区域或者板块的必要，下面我就给大家分析一下松原市的房地产版块划分。（全凭自己分析，没有任何官方数据支撑，不喜勿喷，不同见解可留言讨论）

松原的房地产如果划分，能分几块？

可能大部分人的观点很简单，就两块，江南一块，江北一块。老铁，没毛病，这绝对妥妥的政治正确。

但我今天要划分的版块，不简简单单从地理意义上的划分，它包含了地理、行政、人文、城市规划、自然资源、市政配套等一系列的复杂因素。并不是我要把简单的问题搞复杂，而是房子本身他就很复杂，如果你就简单的直接给他贴上好或坏的标签，那才是真的乱弹琴。

松原市房地产板块划分图

松原市房地产划分成6个版块，分别是江北版块，江南的滨江、开发区、油田、松原市、前郭县五大板块，根据各区域的行政历史情况，风土人情和配套匹配情况等各种要素进行了区块的划分。

我们将对每个区域板块做一个简单的分析，同时也会对各区域未来的发展情况做一个简单的综合评述，希望大家可以共同探讨交流。

江北版块

位置：整个江北城区

老扶余县底子，由于生活习惯，江北人不爱来江南居住，造成了江南江北相对独立的房地产市场状况。

江北由于城区面积不大，学校众多，市政资源配套非常完备，所以整体新房价格略高于江南平均水平。但老城区较多，多为老旧小区，核心城区内可供新开发土地较少，近年来开发量不大，整体房地产供给和销售处于非常合理的水平。

随着2019-2020年的几个新楼盘入市，加之棚户区改造，未来2-3年江北市场的供给量会急剧增加，这才是考验开发商资金实力和开发能力的关键时期。

未来：江北区域的居住人群主要以江北的原居住人口和江北临近乡镇的人口进入市区，而江北的二代人口，例如年轻人部分已经开始向江南转移。由于江北人口密集且人口并未增加更新，导致江北商业模式升级乏力，未来随着大润发的开业可能会有所好转。

随着棚改推进，江北可开发土地增加，未来江北的商品房供给量会逐渐加大，销售也会出现和江南一样的状况，会出现优胜劣汰。

滨江板块

位置：松花江南北两岸沿江区域

松花江南岸的滨江区域，这是松原市江南仅有的沿江可开发优质地块，目前所有土地基本出让完成。

该区域拥有松原得天独厚的江景资源，但区域内配套较少，一桥（松花江大桥）东侧公园即将整体完工，配有滨江中学、逸夫小学等优质资源，一桥（松花江大桥）西侧欧亚、迪卡侬、恒大影城等商业配套尚可，市政配套不足，有很大提升空间。

该区域内大盘云集，多为实力开发商，但由于市政配套不够完备，存在学校太远，学区不足的先天缺陷，而且公共交通稀少，因此刚需客户在此购房较少。

未来：滨江版块随着市政配套的不断完善，一定程度上会成为松原最具吸引力的居住区域，近几年的商品房成交情况来看，滨江板块的成交量位居各板块之首，首先是因为楼盘多，大盘多，大型开发商集中。其次也是因为松原市居住升级，好多人认可了江边的环境和发展潜力。

未来滨江板块可开发土地已经全部摘完，没有新地可供开发，滨江板块的房子只能是越来越少，越来越贵。当然，这首先要看政府和其他商业配套的逐步跟进，能否让这一区域实现配套的迅速提升，同时也要看开发商的综合实力和项目的打造。

随着开发进度的推进，滨江版块在松原的地产开发上，将进入存量房时代，也就是进入二手房交易市场。

开发区板块

位置：青年大街以西，东镇大路以南整个区域

开发区是松原市房地产开发量最大的区域，也是近年来成长最快的区域，是松原市江南西进的主要开发区域。

因区域内多为可开发净地，开发负担小，开发周转快形成了非常集中的新居住区域。目前区域内居住人口增长迅速，但相对配套较少，这也是开发区的新房售价始终无法提升的核心原因。

未来：开发区板块的未来发展，取决于政府通过配套的逐步跟进，如何解决开发区交通、教育、医疗、大型商业配套的稀缺和开发区居住人口对此急切需求之间的矛盾。

开发区的居住人口已经非常密集，而且随着个体的自我发展和提升，他们的经济水平和生活需求会不断的提高，对生活配套的要求也在不断提升。

开发区的房地产开发，虽然已经成熟，但区域内开发企业和开发规模的良莠不齐，造成了小盘、烂尾、割肉等现象时不时的出现，对购房者的信心造成了非常不好的影响。这个随着开发市场的不断规范，政府部门的逐步整治，会对开发企业进行自然淘汰，这样的现象会逐步减少，直至消失。

油田板块

位置：青年大街以东，松江大街以西的大部分区域

油田板块是油田的工作生活居住区域，该区域内大部分为油田及相关附属单位，油田居住家属区。因为其行政上和居住人群的特殊性，因此该区域从江南市区板块划分出来，成为一个独立区域。

该区域最为显著的特点就是配套齐全，商业生活配套、交通、教育 、医疗完全融入到松原市主城区内，且还有油田系统的单独加持，例如油田的教育配套，得天独厚。

但该区域内与市区版块一样，绝大部分已经开发完成，可开发土地极少，区域内大部分房源是老破小的状态。未来房地产开发潜力有限。

未来：区域内可开发土地较少，区域内配套成熟，地价较高，对开发商的运营能力是一个非常大的考验。

且区域内部分棚改项目的启动，可以为区域内提供新的居住选择，但棚改项目的特殊性，势必会影响区域内的商品房开发。

区域内居住人群大部分为非常有消费能力的油田职工及家属，随着城市的发展和居住的升级，好多油田职工已经去其他区域购房居住，随着油田四供一物的地方化，油田房屋可以地方交易，这个现象只会加剧，大量有消费能力的油田职工会分散到其他区域。未来油田区域的二手房会呈增加趋势。

江南松原市区板块

位置：松原市江南大部分行政区域

江南市区板块是松原市江南发展最为成熟的版块，首先拥有最为醇熟的商业配套以及生活设施配套，金钻商圈、大润发超市都在此板块区域内，生活便捷，交通方便；其次区域内的教育、医疗、交通、商业等配套资源非常完善。

但区域内可开发土地较少，多为已开发完成的小区，且部分为老破小，区域内的商品房由于配套齐全、开发量小，因此价格较高。

未来：市区板块未来并没有非常优良的可供开发土地，因此市区板块的供给量非常有限，由于人们对居住需求越来越高，市区内较小的开发地块并不能完善景观和园区配套，市区板块内打造大型的高端项目难度较大。

但市区内居住人群数量庞大，消费能力较强，配套又非常完备，市区内的小型项目也会有不错的销售业绩。未来市区板块新项目只能越来越少，大部分均已二手房形式出现。

前郭县版块

位置：前郭县城区和部分宁江区

前郭县版块与松原市产生交集，定义这个板块边界时，我们并没有用行政界限来定义，因为这里面大部分都是前郭县的原有配套和居民，所以按这个社群意义上的划分更为合理。

前郭县版块顾名思义，就是前郭县城区域，该区域里大部分是前郭县的居民和企事业单位，还有所有的配套。因为前郭县设立较早，所以配套成熟，人口密度高，无论从大配套到社区配套都非常成熟完备，是非常适合居住生活的区域。

但随着前郭县的东迁，城区内的可供开发用地减少，南北又受地理原因影响无法拓展，未来的前郭县版块，只能一路向东。

未来：前郭县由于和松原市市区的交集，未来的发展方向只能向东，近些年来的政府动作也能看出来，前郭县正在朝着这个方向努力发展。

老城区的老破小趋势越来越明显，新开发土地也不断减少，前郭县的核心区域供给量逐渐下降。未来随着东部可开发土地的不断入市，前郭县的开发量会逐步增大，但也会伴随着开发区一样的情况，就是配套跟进速度和居住人口密度的双向压力。

前郭县的房地产承接着前郭县所有的城区和下辖的各乡镇的进城人员，但随着松原市的发展，人们对各区域人的认知更为成熟，前郭县人住在前郭县城区域里的认知被打破，大家多了更多的选择，也会造成前郭县的房地产开发面临着和其他所有板块抢客源的情况。如果前郭新区域开发配套没有跟进的话，也会面临着和开发区版块相似的结果。

六大板块，是我们在几年前做出的一个区域划分的报告，虽然不是非常完备，但各板块的确各有特色，没有再合并或者再拆分的必要，毕竟松原市区建成区并不大，没有划分更多板块的必要。

各个板块的分析，也仅仅局限于对房地产有影响的几个要素，并没有全面展开，毕竟作为个人没有更为详实和准确的数据，也没有这个必要去画蛇添足。