齐齐哈尔哪个区最繁华发展前景好，买房潜力最大

房价的走势，对于老百姓来讲真是一个历史性的难题，就像跟酒蒙子喝酒，当你已经喝吐以为结束的时候，他还在让服务员上酒！

2018年的时候，曾积极的了解过锦湖纯水岸的二手房，当时大概的价格是10000/平米左右。纯水岸，对于齐齐哈尔人来说应该都比较了解，在齐齐哈尔市区，价格上应该没有比它更贵、物业管理上应该没有比它更好、学区方面应该没有比它更具价值潜力的房产了吧？在当时1万一米的价格，有些犹豫，齐齐哈尔几线城市？经济环境几何？即使是较热的28中学区，可高达1万的价格是不是已经到天花板了？

然而就在犹豫的两年里，房价并没有犹豫，两年后的现在，因为受义务教育阶段学区政策影响，再次留意才发现，纯水岸的二手房价格已经是12000/平米左右了！！要知道，纯水岸大概是2009年08月的楼盘啊，房价就是这样，倔强、任性！

与两年前一样，我还是认为一万二一米的房价，在齐齐哈尔来说已经够的上天花板了，再考虑今年的疫情和国内国际的经济大环境等客观因素，以及参考，近年来，人口机械增长数量、常住人口增速、城市人口净迁移量等数据，很难对房价产生信心。然而，再对附近其他楼盘进行了解之后，再次让人崩溃。

当然，了解的多数都是学区房，而且是离学校比较近的位置的。几天下来，深深受挫，感觉我又错了，更有些许疑惑，些许无奈。跟大家唠唠，一起分析分析，齐齐哈尔这样N线城市的房价到底还会涨多久？

几个新楼盘分别是28中学区附近的紫宸原著、34中学区附近的熙府桃园，以及更远一点的鑫豪金玉府、云起溪上，旧楼盘是28中学区周边的锦湖恬水园金榜苑等。

下面逐一分析一下

[紫宸原著]28中学区且在附近的目前唯一新楼盘，就是紫宸原著，只有一栋楼，3个单元，环湖，在曼哈顿后面，在下图圆圈内位置

期房，大概在2021年末能交，现在已经动工，去实地看过两次了，售楼处工作人员表示价格可能会在8000左右（选房每层加价50，咱对房地产也不懂，反正最后你选好了，买的价格就大概得到9000左右了）。7月30日已经认筹。
客观的说，广厦的紫宸原著，这位置是独一无二的，在28中附近，已经没有地方再盖楼了，而且，还是在湖边儿，占了环湖和28中学区这两大优势！（咱没收开发商的钱，完全是购房者的角度，客观评价）但是，这周边的楼盘已经很密集了，这一片儿地方比较拥挤、局促，现在在上下班和上下学的时间，这附近已经拥堵不堪，停车和交通是这个楼盘无法忽视的大问题（有地下停车场，车位数量有限，价格大概20多万）。而且，这个楼盘，房源都是面积在50~90的中小户型，分摊面积不小，笔者手动计算，建筑面积89米的实际套内面积刚刚能达到60多一点，50多米的更不用说了。还有一点，因为实地去看过，前面的曼哈顿水岸公馆层高20多层，紫宸与其之间只有一路之隔，实际情况是如果楼层矮了采光方面可能会受到很大影响，而紫宸偏偏是17层的小高层。
[锦湖名苑恬水园]老旧楼盘，这是旧楼盘了，但是价格上一点看不出旧，基本接近10000一米！16年的时候大概价格是8千多一米。这几年，一直是在涨！去实地看过几套房子，80多米的买价已经达到80多万了。小区环境和物业管理的确挺好的，而且离28中和实验中学都很近。就是楼比较老旧和这价格是不是有点太高了？要是过10000的价格，考虑锦湖纯水岸性价比是不是更好一些？
[鑫豪金玉府]金玉府有两期，一期大概也是2021年末交，在8月8日认筹，（据公开报道629组房源当日就已售空，9日公开报道数据已认筹821套）。也去实地看过，已经开工，楼盘位置已经接近永安立交桥，整个楼盘的四周环境来看，二期的位置就处在永安立交桥的西侧，南侧是铁道线再往南就是一片4s店，西侧是一厂，只有北侧与云起溪上隔道相望。学区目前并不能确定，这里，唯一吸引人的地方就是得房率和价格，但是当看到，8日和9日的认筹数据时也着实有些惊讶，齐齐哈尔人真的都这么有钱么，八百多套就售空了？！要知道金玉府一期一共也就一千套左右的数量，价格再便宜也7千一米啊，而且，学区并没有多大优势！搞不懂，真的搞不懂。

[云起溪上]在金玉府对面，分3期，价格与金玉府相当，东侧与永安大街之间有两栋老旧的独楼，北侧是安顺电业小区，西侧是一厂西门，南侧与金玉府隔路相望。整体跟金玉府相似也是被包裹状态。学区也不是太肯定。

[熙府桃园]售楼处的工作人员肯定的告诉小编，该楼盘是34中和青云小学学区，位置相比金玉府和云起溪上都要近，价格还没最后确定，预测是7460一平米起，好位置楼盘预测是8000起，一层加价50-100，拿到手基本也得上9000一平米，目前还没有认筹预售。大概也是2021年末交。
除此之外，小编还看了，黄金海岸、中冶滨江半岛、金马隆源等新楼盘。最终目的也都是奔着龙沙区的34和建华区的28学区。然而，好学区的新楼盘总不是太可心，太多的楼盘也不想说了，看的楼盘越多越看不明白，越迷茫，大概的认知是，环湖江边的楼盘贵一些，好学区的更贵些！

建华区28中学区的楼盘（28附近的，远的不算），不论新旧，价格在8000-12000之间，而且还在涨！

龙沙区34中学区的楼盘，相对建华要低很多，最贵的也就是新盘，熙府桃园预估9000左右，旧楼5000-7000左右。临湖临江边的楼盘，根据位置不同大概6000-8500左右

算一下，要想解决一套合适的学区房基本要80、90万左右，如果，想选择各方面条件都满意的就肯定要超过100万了，现在的齐齐哈尔，100多万一套的房子，以后还有多大出手空间了？什么样的家庭会接盘？

然而，从今年出台的公积金相关政策，以及今年陆续十几个新楼盘开盘的楼市行情，等各个方面来看，总体上，还是能嗅到刺激房地产行业的政策味道。基于现在的形势下，为什么还要选择房地产行业而不是其他行业？让人不难想到，面对齐齐哈尔目前区域经济结构产业结构等情况的现实，可能谁都无法不低头！

再回过头看现在的价格，纵比齐齐哈尔房价还是在逐步上涨，这真有些看不懂，参看近年各省人口机械增长数量（见下图1）以及近10年常住人口增速（见下图2）

注意红框内黑龙江省数据值

红框内黑龙江省数据（红色曲线对应红色百分比数据为常住人口增速曲线，百分比负值，曲线可见东三省三个下行峰值……），蓝色条形数据为2019年常驻人口数。

以上人口数据，及齐齐哈尔目前的各产业布局和未来产业发展规划来看，很难让人从经济等环境上对齐齐哈尔的房价产生足够的信心。

再对比一下，近几年各线城市人口净迁移量（见下图3），齐齐哈尔不论是3线还是4线城市，人口净迁移量从图表中可判断可能为大数据量负值。

综上，从人口机械增长数量、近10年常住人口增速、城市人口净迁移量等，这些能影响房价的重要宏观数据，没有一条能与齐齐哈尔目前房价相匹配！直白点说，人都在外流，新生人口增长缓慢，常住人口在减少，就是人越来越少了！（基于各种因素本文没有考虑收入的各项数据情况，但我肯定不相信，越来越少的剩余这部分人口会是那些高收入人群），那么到底是什么支撑了齐齐哈尔目前房价的自信呢？说实话，我很迷惑！

当然，很多人为了下一代，在教育投资里最最重要的一项学区房的问题上，是无法逃避的，不能因为父母的失败而再让孩子在学区房上落后，砸锅卖铁也得扛下学区房！因为，这可能是普通家庭通过教育改变命运的最简单最直接的手段，只要有钱就能解决的问题，可能都不是问题！问题是，你可能没有钱！不论房价是涨还是降，你可能永远都是买不起学区房的那批人。