宁波哪个区最繁华发展前景好，买房潜力最大

现在宁波动不动就是四五万均价的，连镇海庄市的万科城二手房均价都已经给接近3万元/平方。高桥的均价接近2.8万元/平方。集士港接近2.5万元/平方。下应更是接近3万元/平方，连东钱湖很多开盘都是3万元/平方。所以刚需的经济吃紧的你说买哪里的房子呢？给你推荐方桥、横街、慈城、九龙湖还是非常低洼的地段了。特别是九龙湖都是1.2万元/平方。买房子都要说地段，说到地段就要说环线，内环高大上balabalabala。总里程为86公里，分二期建设，第一期即西段于2004年11月全面开工，2007年12月建成通车；第二期即东段于2007年11月开工建设，其中绕城东段为配合舟山大陆连岛高速公路通车，位于镇海区的九龙湖互通至临江互通13公里于2010年12月底提前建成通车。宁波绕城高速公路东段起自的姜山北互通，经云龙、东钱湖、五乡、好思房、临江、沙河、九龙湖，止于颜家桥，全长约44公里，行车时速120公里，好思房枢纽至沙河互通15公里为双向8车道，其他路段双向6车道，主线99%路段为高架桥。上海内环内的面积是114km2，住了327万人。宁波的内环内面积大概是75km2。75km2是个什么概念？巴黎市中心 ??小巴黎的面积是105km2，房价最低的区（治安吓死人的那个）房价7500欧/平方米（建面5万多/平方米）：

那么和纽约比呢？整个纽约曼哈顿岛的面积是59km2，刚好和宁波内环内面积差不多：

曼哈顿岛最便宜的哈林区（治安吓死人的那个）的房价是700美元/平方英尺（建面3.5万/平方米）。5号线是将是宁波轨道交通系统中唯一的一条环状线，5号线远期规划为环线，经过、石?、鄞州新城、下应片区、东部新城、高新区等，北至镇海新城南区，加强了城市东西向、南北向重要发展轴之间的快速联系。一期线路起点为布政站，途经规划阳光路、云林路、鄞县大道、金达路、海晏路、院士路、清泉路，终于兴庄路站，全长约27.5km，设22座车站（含10个换乘站），全部为地下站。5号线二期：线路起自一期终点兴庄路站，经外漕村、庄桥、芦港至一期起点布政站，5号线二期线路全长约19.1km。一期二期加起来一共是46.6km。宁波的5号线相比，上海4号线也是是上海轨道交通系统中唯一的一条环状线，营运里程33.6公里，经过26个车站，单程60分钟。山手线是从东京都港区的品川站驶起，经过涉谷、新宿、代代木、东京、池袋等大站运行。路线全长34.5千米，经过29个车站。绕1周所需时间：最快59分、平均64分。上图为东京各地住宅地价示意图，我们直接出结果吧：上海目前的房价、地价已经基本超过目前汇率下的东京。那么中环呢？首先说一下，京沪两都的城市建设标准都是中央平衡後的结果。上海内环=北京三环≈宁波内环上海中环=北京四环≈宁波外环上海外环=北京五环≈宁波绕城＋北仑+镇海不过这里要和香港比，上海中环以内的总人口是695万。香港1997年的总人口是662万，现在是不到730万。

简单说，上海中环内≈整个香港≈宁波外环内“金色环线”对内有“四横五纵”为框架的城市交通干线，将与绕城高速公路的17个出入口相接，形成多点进城的格局，从六个方向缓解市区交通拥堵压力。绕城以内420平方公里规划城市建设用地。

宁波买房要买内环还是外环？哪里属于内环？

很多人不知道宁波的内环在哪里？有人问我是鄞州南部商务区是不是内环？回答是不属于内环。鄞州南部商务区南靠鄞州大道，北接鄞县大道，属于外环之内，内环之外。应该准确的说是中环。那南部的内环在哪里呢？环城南路高架以北地区，包括宋邵桥、长丰小区、芝兰新城等、老江东都属于内环。

海曙的边界在哪里呢？海曙的内环其实很简单，东西以机场路为界，机场路以东为内环。北面是什么为界限呢？北面也简单是通途路为界限。通途路以南属于内环。那么说以北的青林湾不属于内环咯，回答是当然的，不是内环。

那轻纺城属于不属于呢？轻纺城不属于内环，为什么呢？因为他是环城南路以南了。藕池呢？也不属于，也算是环南以南了。海曙有几个新楼盘很牛逼！在内环之内，海曙金茂府、海曙海语天下等都属于内环，而且刚刚边界以内。能买到内环的人都是很幸运了，因为内环是寸土寸金，未来土地绝对是稀缺的。也只有内环才有几条地铁交互换乘。你说外环有这种待遇吗。其实也有，但是密集度肯定没有内环密集，因为他是城市核心区，交叉交错的地铁线路都回因此交错在核心区。

给你打个比方鄞州大道为界，鄞州大道以南区域属于外环以外，绕城之内区域了。鄞州大道以南暂时规划只有3号线，未来可能会有8号线，但是还没批复还是未知数，所以只有一条地铁线，换乘都要到鄞县大道才可以换乘，所以交通的便利度没有内环便利的。海曙金茂府他为什么说便利呢。有2号线、8号线换乘、宁波火车站、汽车南站等，机场也很方便。全程都是高架快速路。

再说东部新城也是世纪大道之外了。虽然说是城市双核。但是毕竟不是交通意义上的内环区域，也和南部一样属于中环地区了。东边的真正内环就是世纪大道以西，通途路以南，环城南路以北的区域。这片区域是传统的老江东区域，未来可期。

内环：机场高架-通途路-世纪大道-南环高架

涵盖范围：老三区市中心（海曙、江北、江东）

在已经形成的内环范围内，基本也就是现在的宁波老三区核心城区范围。值得一提的是，鄞州中心区和东部新城都在内环范围以外。这一点，也正说明，宁波的发展中心，已经从老三区东移到东部新城一带南到南部商务区一带。

整个内环内，城市发展已经基本覆盖到各处，无论是商业、医疗还是教育，配套都已经十分完善。最大的交通问题，也在内环高架（机场路、南环路）、夏禹开快速路开通之后得以缓解，不久的将来随着世纪大道、通途路快速路化，再加上宁波地铁的迅猛发展，城市交通的问题势必得到缓解。

而从稀缺性来说，随着城市的发展，内环范围内的可售房源数量会越来越少，但人们对居住在市中心的愿望却不会减少。所以，内环内的房价会相对稳定。未来的新出让地块和新售房源价格可能会更高。

从目前的价格体系来看，未来几年内，市老三区核心中心区的价格或会达到40000元/平方米左右，而三江口一带的价格则会超过50000元/平方米。

中环：北外环-东外环-鄞州大道-秋实路（甬金高速连接线）

涵盖范围：鄞州中心区、东部新城、高新区、北高教园区、湾头区块、奥体中心、姚江新区、高桥、集士港、古林、石锲、下应、潘火

宁波的内中外三环中，只有中环是尚未形成全部高架快速化。但是，从目前的道路发展和短期规划来看，秋实路（甬金高速连接线）是中环最主要的组成部分。结合宁波城市发展和外环的绕城高速路径来看，中环的范围或将囊括集士港（秋实路以东）、姚江南岸（古林高桥片区）、姚江新城（北外环以南）、东部新城、鄞州中心区和下应东南新城几个部分。

从价格来看，东部新城是中环范围内价格最高的区域，虽然东部新城不属于与内环，但是东部新城的价格会稳定在40000元/平方米上下，和内环的三江口地段价格相差不大，这也是被认为这个价格实际上应该属于“内环”的位置。基本上，市中心核心区的房价都在35000-50000元/平方米左右，部分楼盘单价甚至超过50000元/平方米。其次南部新城鄞州中心区也稳定在35000元/平方米上下，与东部新城持平，相差不大。南部主要的核心分割线是鄞州大道，鄞州大道马上造高架了，高架以北位置属于中环位置。高架以南属于外环了，而且高架以南不远就是绕城高速了。鄞州大道以南的房价相对来说就是稍微便宜点，一般维持在3万左右。

而宁波城西板块由于供应量较大、商业配套暂未完善，区域价格比其他中环以内都价格低很多，也是全市最便宜的。城西价格与江北洪塘姚江北区域价格基本持平，基本维持在2.5万元/平方米左右。由规划分析，姚江新城未来有4号线、5号线、8号线、K2四条地铁经过，区域待开发优势明显;东部新城也有1号线、5号线、7号线、K2四条线经过，现已成宁波最有优势的新城;南部新城附近有3号线、5号线、8号线、K1四条线经过，3号线和5号线都经过鄞州中心城区，8号线主要经过东南新城;中心城区-高桥片有1号线、5号线、6号线、8号线、K2五条线经过;高新区有5号线、6号线、K1三条线经过，5号线和6号线在江南路有换乘点。

相对来说，古林和集士港可能会是马上要造的环城南路快速路西延段的最明显受益者。环城南路快速路西延段开通后，从集士港开车到鄞州区政府，正常只需20分钟左右。而目前，集士港核心的价格仅为23000元/平方米左右，横街价格就相对低点，18000元/平方米左右，算是全市低低洼了吧。对刚需购房者吸引力也相对较大。宁波地铁线路除了海曙和江东老城区最密集之外，就数高桥镇了，高桥镇将有五条地铁线路经过，已经开通的有1号线，1号线高桥区域地铁站有高桥西、高桥、梁祝、芦港、徐家漕-长乐。此外规划中，1号线与5号线在芦港站换乘，5号线和6号线在徐家漕站换乘，1号线和K2快速线在高桥站换乘。密集的地铁线路，便捷的交通网，以致地块成土地市场新宠。大部分刚性需求者在交通成本可以承受的情况下，比高收入者更愿意往价格相对低的次中心搬迁，比如姚江新城和姚南区域（高桥和古林区域）。

外环：绕城高速

涵盖范围：横街、姜山、五乡、慈城、骆驼、镇海老城区、梅墟、云龙、东钱湖

宁波城发展到今天，绕城高速普遍成为了大家眼中城内城外的分界线。绕城高速这条外环，也是与楼市发展节奏基本一致的一条环线，除城西方向外，目前价格已经比较稳定。目前，绕城以内，房源主要集中在鄞州大道以南、五乡、镇海新城、庄市、洪塘、集士港、古林、高新区。

几个区域中，鄞州大道以南绕城路以北区域由于起步较早，再加上离鄞州南部商务区近，所以价格也相对来说是较高的。目前，鄞州大道以南主要在售的明州院子均价在30000-32000元/平方米不等；中海国际均价在27000元/平方米左右；荣安月园均价在30000元/平方米左右。

未来几年内，鄞州大道以南还能享受到地铁号线开通带来的便利。鄞州大道以北可能是外环内主城区发展最好的地区之一。但是这些利好信息，由于这几年已经被提前消费，未来对房价的实际影响不会太大。外环内另一个城市次中心非姚江新城莫属。这也是未来发展潜力最大的一个区域。今年8月，市委、市政府出台了《关于建设宁波电商经济创新园区的意见》，宁波电商经济创新园区由宁波北门户商务区、前洋立交地块、姚江新区启动区5号地块组成。拓展区面积约为7平方公里，包括宁波电商物流中心和姚江新区启动区6、7号区块。联动区为宁波电子商务城“一城两区一中心”中的海曙园区以及市内其它电子商务产业园等。宁波银行科技大厦也已落地在建，与电信合作的大数据平台已进入筹建阶段。GXG、博洋、中烟、驴妈妈、乐视TV等一批总部经济品牌电商项目落户，在建中的欣捷大厦、GXG时尚大厦、晶海大厦、聚鑫大厦、瑞孚商务大厦、燕华大厦、盛悦科技大厦、和盛达控股总部大厦、博洋大厦、尼塔中鼎总部基地大厦、宁波企业家协会大厦、绿地智慧新城、柯力创业中心大厦等总部商务楼宇，可陆续投入使用。该地区均价在2万元/平方米左右，再过去就是慈城了，慈城精装修大概在2万元/平方米左右。相对于市中心是低洼地区了，但是相对于横街和方桥可能价格还是偏高的。所以接下来刚需盘估计都集中在方桥和横街区域了。