济南哪个区最繁华发展前景好，买房潜力最大

在济南买房，哪里的房子最适合你？

为了方便大家选房，我们此前梳理了济南楼市中22个片区的优劣，希望对大家买房有所帮助。

（济南楼市22个片区）

1、华山片区，环境好，交通待改善

先从济南东北部的华山片区说起，我们在向很多粉丝推荐过这个片区。

这里位于济南东北部，有山有水，风景特别好。如果你没去过这里，你不能想象这里的景色有多好。

项目的产品可以分为两部分，一部分在华山湖的西侧，多为装修产品，稍微侧重于改善；一部分在东侧卧牛山的周边，侧重于刚需。

不过，去年以来的价格战让东西两侧的产品区分有所降低，华山湖西岸的多个地块售价一万三四，也是刚需可以够得着的价格了。

对居住在济南东北部的市民来说，想买一套靠山靠水的房子，在华山周边选择还是很不错的。

这里的遗憾是，目前交通还不方便，对外严重依赖二环东路（将军路）。在华山片区东部，规划中的奥体西路、奥体中路北沿线可连通至华山。目前，奥体西路北沿线虽然有部分路段动工（详情点这里），但跨铁路段依然没有时间表；奥体中路张马片区有房子未拆迁，何时打通也不确定。

另外，华山片区部分产品密度稍偏大，整体居住氛围侧重于刚需。

最近，华山片区要推出一个高端产品地块，价格很贵。能否得到市场认可，拭目以待。

2、新东站片区，供应量大，到高新区方便。

新东站片区，在大辛河以东、济青高速以南、胶济铁路以北、东绕城高速以西。

片区内的主要楼盘如下：

这其中，工业北路以北、奥体中路北沿线两侧的楼盘很密集，这里就是传说中的张马片区。

目前，张马片区毛坯房价格一万一二，装修房价格一万二三。另外，周围翡丽公馆、公园大道的价格也不贵。翡丽公馆曾是个高端楼盘，但高层产品价格也回落到了一万四五；公园大道侧重于刚需，高层价格一万一二，跟张马片区楼盘竞争明显。

今年，这里还会有三个楼盘入市，分别是：张马片区中建项目、东侧中粮大悦城项目、南侧海信翰墨府（恒大城南侧，上图中未能标出）。

整体而言，新东站片区供应量较大，大家可选余地很大。

这个片区产业目前很薄弱，在这里买房的群体，很多是在高新区工作，也有一些是在老城的东北部工作。

整体而言，新东站片区距离高新区不远，去高新区上班还是挺方便的。

片区的劣势是，整个片区处于开发初期阶段，大部分楼盘周边环境不成熟，近几年居住舒适度会比较一般。而且，由于供应量偏大，预计价格横盘时间会长一些。

3、郭董片区，仅存的万元以下楼盘

郭董片区，是济南主城仅存的万元以下的楼盘了。我们说的主城，是除章丘、济阳、长清之外的济南其他各区。

我们知道，很多人不把这里当主城，包括“宇宙中心”唐冶也被斥为是远郊组团。

不过，对很多刚需买房人来说，合适的价格比合适的区位更重要。而且，济南城市的发展确实已经来到这里??这里的几十个村庄已经被全部拆迁，多个楼盘正在建设中。

各楼盘位置如下：

荣盛华府、加州东部世界城在售，东城郦景、中铁建项目预计今年会开盘。

这个片区最大的优势是它的价格。

目前，荣盛华府、东部世界城在售价格在万元左右，有部分特价房在万元以下。

敏感点是，片区成熟度还比较一般；片区北部稍微侧重于工业了。

由于价格低，这里比较适合那些预算特别紧张的刚需族。

尤其是，我们认为，虽然这里现在还不成熟，但相较于章丘、济阳等卫星城区域，这里的潜力还是要大得多的。如果你在济南主城工作，无论是自住还是投资，我们都认为，这里与卫星城相比是更好的选择。

4、高新东区孙村片区，刚需与叠墅并存

目光向南转到高新东区孙村片区，这里的市场有些特殊：它呈现出刚需产品与叠墅产品并存的格局。

片区内有一些刚需产品，如劝学里、重汽翡翠雅郡，另外还有春江彼岸、海信彩虹谷等项目的高层，售价1.1万至1.3万，整体定位偏重于刚需。

同时，金茂墅、云麓公馆、万科如园都有叠墅产品，其中万科如园为纯叠墅产品，各项目售价基本在280万-450万之间。

高新东区周围企业很多，实体经济发展势头较好。对在周边工作的人来说，在这里买房是一个不错的选择。如果在奥体以西工作，在这里买房可能会存在一些通勤方面的问题。

另外，高新东区这里以前有一个痛点??片区内工业用地偏多。但是，这种现象在未来可能改变。

最近，大众日报报道了高新东区的发展，并配备了一张全新的规划图：

从这张新的规划图看，高新东区孙村片区，将有较多工业用地改为居住用地（黄色）。如果得以落实，片区居住氛围将更加浓厚。

5、“宇宙中心”唐冶，配套正在完善

我们来到了“宇宙中心”唐冶。唐冶之所以被大家称为“宇宙中心”，一个重要原因是：这里是济南东绕城高速以东，开发最早、居住氛围最成熟、楼盘最多的片区。

这里的楼盘比较丰富，既有1.1万至1.3万的刚需产品，如新城悦隽风华、九里晴川的高层，也有1.5万左右的精装修产品，如玖唐府、泰山七号、翡翠山语的高层等，还有景粼原著、翡翠山语、九里晴川、和唐悦色的叠墅。

对于有些买房人来说，绕城高速是一条分界线??他们总觉得过了东绕城高速，就很远，甚至不再是济南了。

但实际上，唐冶这几年的居住环境、居住氛围都在不断提升。目前，商业配套还不能说是完善，但世纪大道以南区域已经相当成熟，公园、学校都在到位。而且，今年R2地铁站要投入运营，对唐冶北部也是一个利好。

6、神彩片区，低密度住宅集中

神彩片区，是指经十路以南、东绕城高速以东的神武、彩石片区。这里的一大特点是，低密度住宅产品比较多。

比如，彩石片区的中铁城、东山府、三庆院子、希思庄园，以洋房、别墅、叠墅产品为主，神武金茂项目、龙湖项目也有密度很低的地块。

所以，这个片区整体倾向于改善，对于刚需买房人来说可选余地很少。这里目前虽然也有一些高层产品，但价格也比较贵。比如中铁城的高层产品，价格1.9万左右，显然不是刚需族能承受得起的。

另外，龙湖在神武片区的项目名字为“天誉城”，目前尚未入市。它的产品比较丰富，会有一些中高层产品，未来开盘后会给大家一个新选择。

7、莲花山以东，文旅城，刚需、改善统统收入囊中

继续向西，将目光移至东绕城高速以内的莲花山以东片区。

莲花山以东区域，以旅游路为界限，分为南北两部分。目前，旅游路以北有一个超级大盘在售，即融创文旅城；旅游路以南，在建有有个大型水厂，以及三个安置房地块，其他地块基本拆迁完毕，但尚未开发。

在这个片区，重点说说文旅城。

在济南的房地产市场，它是一个刚需、改善统统都收割的楼盘。目前，其南侧有毛坯房在售，均价1.4万元/平方米；同时还有改善性的精装房在售，价格一万六七。

文旅城项目有两大很突出的优点：

第一，它的配套超级强大，有体育、旅游、娱乐、商业、酒店、酒吧等各种配套。而且，这些配套目前正在建设中，建设速度非常快。预计未来一两年内，大部分设施都会开业。

第二，这个区位也是很不错的??东绕城高速以内、经十路以南，周围无重大污染源，是东绕城高速内少有的优质地块了。

目前，在售毛坯房东侧有一些环境敏感点，临铁路、高压线、高速较近。但在当前价格下，以上不利因素可以接受。

另外，对莲花山以东片区，有些老济南人有一个误解??这里是不是离莲花山公墓、殡仪馆比较近？答案是否定的！

我们以前说过，莲花山殡仪馆的原址（目前已搬迁到彩石以东），位于莲花山的西北角，距离汉峪金谷比较近；莲花山公墓，位于莲花山西南角，跟汉峪片区凤凰国际项目比较近。它们距离文旅城项目都很远，根本不沾边。这方面的顾虑，大家可以不必再有。

整体而言，无论是对于刚需族还是东部的改善族来说，文旅城项目还是比较合适的楼盘。

8、雪山南片，刚需聚集地，价格诱人

从文旅城往北看，就是雪山片区了。这里是我们推荐刚需购买的区域之一。推荐这里主要三方面考虑：

第一，雪山片区在济南东拓发展主轴线附近，且在绕城高速以内，距离高新区、奥体等东部新城的物理距离也不远；

第二，大品牌开发商入驻，选择性更多，人文院校也坐落在此，自然文化氛围不错；

第三，最重要的是，价格足够合适，目前片区内刚需楼盘价格在1.2-1.4万之间（有些还是18-23层的中高层产品）。

该片区楼盘分布如下：

不过，雪山片区在城市规划上属于一个片区，但区域内有着不同的特点。

世纪大道的以南的雪山南部，目前除了春江郦城，其他项目住宅项目已经基本建成。

世纪大道与飞跃大道之间的雪山中部，有中新国际城、中新锦绣天地（合称中新智慧城）在售。这两个楼盘去高新区核心区很方便，同时价格比较合适（1.2-1.4万），在东部买房的刚需族可以重点关注一下。

在飞跃大道以北，也有几个新楼盘在售，包括星瀚城、金茂墅、凤鸣艺境等，有高层产品，也有叠墅产品。目前，这里的高层产品跟中新智慧城相比，无论是区位还是价格，竞争力都要弱一些，销售速度也慢一些。

该片区的一个缺点是，距离炼油厂不远。从高新区沿着世纪大道、工业南路过来，都需要经过炼油厂附近，给人的视觉感受不好。

但总体上，这里的价格还是比较合适的。

9、东城核心区，CBD会是济南房价最贵区域之一！

从文旅城、雪山往西，就靠近了济南东城核心区。

济南东城核心区包括：CBD区域，奥体片区，高新区核心区，汉峪金谷。这里正成为济南城市新封面，也是济南作为一个繁华大都市的象征。

在房地产市场，这周边的楼盘又可以分为四个比较集中的区域，位置大致如下：

这四个区域，房价都在2万以上，是济南高端楼盘的聚集区。

我们先从最核心的CBD区域说起，这里有8个楼盘在售。

北部，中信济南尊、华润昆仑御、绿地IFC，毛坯房，价格2.3万元左右；

南部，万科大都会、复星国际中心、招商公园1872、仁恒公园世纪，精装修，价格2.8万-3.1万。

另外，这附近还有城投伴山、山钢现代逸城项目，均为毛坯房；区域内还有绿城代建项目、中信新项目未开盘。

它们位置如下：

对这个片区的利弊，之前说过很多次。

这里最核心的优势：这里是济南未来的繁华商务都心，是济南经济最有活力的地方。未来，这里也会是济南房价最贵的区域之一。

这里的敏感因素是：小街区，大部分地块只有两三栋楼；配套学校不明确；部分项目受写字楼挡光严重。

对各个楼盘利弊，我们之前在知识星球里发布过每个项目的置业报告。欢迎大家加入我们的知识星球（文末有二维码，收费）下载查看。

总体上，我们认为CBD未来的前景是光明的。对这里楼盘的长期走势，我们依然是看好的。

10、CBD、高新区以北区域，10个楼盘同台竞技

在CBD、高新核心区以北区域，今年将有很多楼盘在售。据我们估算，这里会出现10个楼盘同时销售的盛况：

这里距离CBD、高新核心区、奥体片区都不远，周边大环境的生活配套还比较方便的。所以，这里也是改善区域明显的片区。

目前，该片区房价普遍在2万以上。

这个片区面临的最大竞争对手是CBD区域。毕竟，CBD区域毛坯房售价2.3万，甚至2.2万，这里的竞争优势是什么？

在区位上，这里跟CBD片区相比还是差一些；有些项目的环境、配套也一般；大部分项目学校也不明确。

片区内部分项目自身有独特的亮点。

比如，绿地?园的洋房产品，万科翡翠公园的精装修、物业，绿地华彤苑的配套学校（引入山大基础教育集团）、配套双公园。

但对于亮点不突出的产品来说，这里能否赢得高端需求者还有待验证。

11、刘智远（长岭山）片区，高端楼盘聚集区

将目光转向高新区以东的刘智远片区。

玖玺城、金茂府，扛起了高端产品的旗帜，价格动辄两万二三及以上。

这其中，玖玺城的配套学区是亮点（签约燕山学校），金茂府的装修及科技住宅是亮点。

铂悦凤犀台项目售价也达到两万三四，装修标准较高，但总体上产品特点不明显，销售速度较慢。

另外，金域华府为精装现房销售，同时有万科物业加持，也颇有亮点。

整体上，这个片区距离高新区、汉峪金谷较近，又属于历下区，产品总体是改善性的。

片区的缺憾是，目前整体的居住氛围还不成熟。

另外，该片区北部有济南炼油厂。跟下文的雪山片区楼盘相比，这里实际上距离炼油厂更近。

不过，炼油厂在这个片区的北侧，从这里往北是通往新东站济钢片区，并不是城市重要交通动线。因此，我们觉得，对长岭山以南的区域来说，炼油厂的影响反而不是很大。

12、汉峪片区，环境好，价格也有分化

济南东部还有一个高端居住区，那就是汉峪片区。

这里的楼盘也呈现明显的价格分化。

在去年年底，旅游路以北区域出现过单价一万七八千的房源，目前中铁逸都国际的售价也不是很高，约为1.9万左右。

在旅游路以南、舜华南路两侧，绿城玉?花园、金汇瀚玉城、华皓英伦联邦在售，价格在2.1万至2.3万之间。

在旅游路以南、凤凰路两侧，在售舜山府、济南院子、保利、金科的项目，单价动辄在两万四五以上。

相对来说，我们认为汉峪片区南部的成熟度与长岭山片区要好很多。这里的居住用地基本出让完毕了，在售项目建好之后片区居住氛围就会相当不错了。

相较于长岭山片区，这里的交通条件要差一些，居住环境更胜一筹。

在汉峪片区继续细分：

一般的改善族，可以选择旅游路以南、舜华南路两侧楼盘，这里的楼盘有明确的配套学校（瀚阳小学，与山大基础教育集团签约），成熟度也比较好；

追求产品极致享受的，可以考虑游路以南、凤凰路两侧楼盘，这里的产品确实非常惊艳，比如舜山府270度拐角落地窗，在客厅里给人很震撼的感觉。

如果预算紧张，可以考虑旅游路以北的高层楼盘，包括一些二手房（价格一万六七）。

13、龙洞片区，官商云集，基本建成区

另外，除了以上4个片区，济南东部高端居住区还包括龙洞片区、浆水泉路片区、济南高新区核心区等。

目前，这些片区已经基本建成，新楼盘不多。其中，龙洞片区有零星楼盘在售，包括恒大龙奥御苑、大华紫郡。

（龙洞片区楼盘分布）

这个片区我们之前聊过多次：这里官商云集，环境优美，有R2地铁线通过，绝对是济南的高端居住区。

目前，恒大龙奥御苑在售价格两万一二，大华紫郡精装洋房3万左右。

龙奥御苑的价格还是很诱人的，这里环境不错，距离地铁站约1.3公里左右，属于泛地铁房吧。有点缺憾的是，虽然这里属于历下区，但其对应小学为锦屏学校，情况比较一般。

大华紫郡对应学校是龙德学校，附近很多公务员小区，大家对这个学校期望很高，但目前尚未有毕业生。

总体上，龙洞片区作为济南的高端居住区，无论是新房还是二手房，都是改善族可以考虑的对象。

14、历下区二环内，寸土寸金，高端产品价格超3万。

从东部向西，将目光转移到二环内，我们将这里分解为5个片区来聊。

首先，看历下区二环内区域。

这是个寸土寸金的区域，这里也有新楼盘在售？是的，该区域有两个在售楼盘，还有两个楼盘尚未开盘。

先来说一个在售的“袖珍”楼盘??历山永祥里，这个楼盘在济南老城区算是比较难得的位置，解放路与历山路交叉口东北角，东临中心医院。售楼中心设在解放桥的家乐福超市，对部分老城区的中老年群体有一定吸引力。

小区体量非常小，一共两栋楼，分别是21层和24层，容积率达到4.0，户型从90平到160平都有，开发商不知名。

另外需要提醒的是，永祥里有一个bug??它是个塔楼结构，从户型结构看，有的户型窗户朝西，有的朝东，舒适度相比板楼肯定是大打折扣。当然，这个楼盘最大的优势就是区位和价位，目前售价2.2万元左右。

在永祥里东边不远处，有历下区另一个楼盘在售??中建国熙台二期。

这个楼盘的交通区位很方便，位于解放路、山大路交叉口西北角，算是周边比较稀缺的新盘了。而且，它由大开发商打造，周边商业配套齐全。不过与便利性相伴随的是环境有些嘈杂、靠近科技市场人流量大。

国熙台的精装价格已经达到3.2-3.5万元/平，算是老城“一哥”了。项目配建有一个新学校，已经签约解一小。

对于老城区有置换需求的改善群体来说，国熙台还是一个比较不错的选择。

除了以上两个在售楼盘，历下区还有两个新楼盘预计今年面世。

一个是历山路西侧，万科海晏门对面的山东教学仪器厂地块，案名前段时间已经公布??明湖壹品苑。

这个项目位置不错，交通十分便利，紧邻教育大厦，与胸科医院一路之隔，地上容积率2.82，目前还未释放价格。距离其不远的万科海宴门项目3年前售价将近3万/平。

从明湖壹品苑往东，在山大路、花园路交叉口西北角还有一个项目叫山大静园，由绿地泉开发，户型为132平、146平、165平、180平，毛坯房，容积率2.11，密度相对可以。不过，这个楼盘的周围环境略显凌乱，周边地区的城市面貌还有待改善。之前释放的价格为2.3万元左右。

提起历下区的楼盘，很多人第一时间是想到学校。但是，以上几个楼盘，只有国熙台配建了新学校，其他三个楼盘的学校都不确定，只能划片入学。对其他三个楼盘，在学区方面不能寄希望太高。

15、老城北部，十多个楼盘销售！关注北湖、绿城项目

老城历下区的楼盘较少，在历下区的北部，这里今年将有十多个楼盘销售！

它们的位置如下：

这些楼盘，涉及到天桥、历城两个区。

众所周知，在济南老城北部，很多片区改造任务比较巨大，城市更新比较慢。

所以，对济南北部这些楼盘，我们认为大部分楼盘适合区域性客户??如果你在周边工作，在附近买一个楼盘，通勤、生活都比较方便，那是不错的。

对于区域外的客户来说，可以重点关注两个点：

一个是北湖附近，这里目前已经有三个楼盘，包括金地湖城风华、海尔云世界、恒大滨河左岸，下个月这里还将成交住宅地块，还会有知名开发商进驻。

对北湖片区，以前大家吐槽比较多。但现在北湖已经基本成型，片区拆迁也有一大半，各个安置区也都动起来了。

未来三四年，北湖片区的居住环境会有较大的起色。

另一个，可以留意一下绿城项目。从区位上说，绿城项目并不是太有优势。不同，冲着绿城的品质和物业服务，这个楼盘还是值得大家期待的。

16、老城西北部，今年将增三个全新楼盘

在老城西北部，药山片区及南部，目前有两个楼盘在售。其中，海信九麓府高层售价在1-1.1万左右，三箭瑞景苑有洋房在售，一楼带院子，单价2万左右。

除了这两个楼盘，今年这里还将迎来三个全新楼盘，包括万科、中梁、力高的项目。

它们的位置如下：

在这周边的三个新项目中，万科的产品、物业口碑好，而且将配建学校；力高项目位于北园高架以南，周边生活配套更成熟些；中梁项目距离药山比较近。

药山片区，这里以前的功能定位侧重于物流、工业。但近两年，这个片区的居住功能在提高。

目前，片区整体面貌还比较一般，但房价比较低，对于在周边工作的小伙伴来说，在这里买房也是一个选择。未来，期待这个片区能加大开发力度，迎来更多大项目，让片区面貌尽快转身。

17、老城西部，经十路沿线，和谐广场附近四新盘对垒

在济南老城西部，经十路沿线也有多个楼盘今年销售。

其中，和谐广场附近将由4个新楼盘打擂台,它们分别是远洋?万和府、保利项目、绿城项目、富康名邸。再加上附近的阳光100，这附近今年的战况将很激烈。

目前，远洋万和府售价2.1万左右，总体适中。

另外，在经十路沿线，最西侧的腊山立交桥财富壹号已经开发至三期，目前在售临近高架路的高层产品，价格1.5万左右。向东一点的瑞公馆目前剩余不少大户型产品和回迁小户型产品，精装修交付，大户型单价相对较高，在1.9万左右。

相对来说，和谐广场繁华程度、配套方便性更高，周边紧邻和谐广场、省立医院等，并有多条交通主干道交汇。随着相关楼盘的开发，这周边会是济南一个相对高端的居住区。

18、市中区新南部，学校是亮点，部分片区城市面貌需继续改善

继续往南，我们来到了济南西南部。这里总共有5个楼盘在售，分别为世茂璀璨时代、中骏天誉、绿地国际城、雍锦半岛、中南樾府。

中骏天誉、世茂璀璨时代的项目，是机床一场改造地块。这两项目产品比较齐全，有高层、小高、洋房、叠拼。

中骏天誉在售高层产品价格1.5万元/?左右，8层洋房产品单价在2万至2.1万，项目将配建一所小学；璀璨时代在售为叠墅产品，另有小高层产品待售。

这两个项目所在的白马山片区，此前主要是工厂、棚户区、村庄，再加上铁路纵横，交通不便，所以这里的城市面貌很落后。最近几年，随着相关房产项目的开发，白马山公园初具规模，刘长山路基本打通，片区面貌有较大改善。

绿地国际城项目较大，既有一万五六的高层产品，也有一些一万八九的低密度产品。这个楼盘相对比较孤单，它的北部还有一些村庄未拆迁。不过这个楼盘的一大好处是，它签约有胜利大街教育集团，目前已经开学。

另外，中南樾府是个低密楼盘，有4、7、10层产品在售，有150、180两种四室大平层产品。相对于前述几个楼盘，这里环境“相对”成熟些，价格也比较高，在2.1万-2.3万左右。

雍锦半岛，这是一个半山腰的别墅产品。以前聊过，不再赘述了。

以上几个楼盘都在市中区。其中，机场一床项目、绿地国际城所在位置居住环境尚不成熟，周边还有一些棚户区待拆迁，不过它们都有配建学校，这是亮点。中南樾府、雍锦半岛所处位置更成熟些，价格也比较高。

整体而言，老城南强北弱、东强西弱格局还是比较明显的。而且，由于老城内的改造难度比较大，城市更新速度也会慢一些。这些楼盘，整体上还是比较适合老城内客户自住需求。如果是投资，我们相对倾向于大家去城市新区，那些地方拆迁阻力小，开发速度快，城市成长的速度也会快一些。

19、济南南部新城崛起，学校、环境、区位是三大优势

从二环内往外，我们将目光转向南部。

在济南南部，二环南沿线，一座济南南部新城已经崛起，这里有六七个楼盘，位置大致如下：

在这些楼盘中，华润公元九里最近抢了大风头：

上周五首推三栋18层小高层，200多套房子，大约1.4万的单价，销售火爆，收割了一批刚改群体；两天后又第二次加推，单价上涨了三四百元，较首开略有降温，不过销量依旧红火。

不得不说，价格是王道：南城、市中教育集团，价格一万三四，“还要什么自行车”？

有小伙伴担心交通：它到达二环南路需要一段路程，公共交通有待完善。不过，这个位置位于济南这根“油条”的中间位置，开车对外出行还是很方便的。公共交通方面，距离公元九里不远的紫云府已经通行了社区公交，还有不少紫云府的业主选择定制公交通勤。

学校方面，目前周边已经有泉泽学校，签约经五路小学、育英中学，是一个亮点。

公元九里西侧，是鲁能领秀城麓府在售，所剩楼栋不多，户型在175平以上，价格大约2.6万/平。领秀城的一大优势当然是学校，而且有贵和这样的商业配套，已是成熟社区。

未来，领秀城还有三宗地块待售，这是鲁能在前年年底拿的地，密度很低，已经进行了规划公示，以洋房、小高为主，适合改善需求。

从领秀城往西，就到了南北康片区。这里有万科山望、绿地新里城在售。

其中，万科山望要配建一个超高项目??望岳中心，这个项目将建设5栋塔楼和1座购物中心，包括一栋276米超高，整个项目计划引入印力、泊寓、万创汇，计划签约第二座印象城。

住宅方面，万科山望有两个地块，B11地块已经售罄，目前在售B9地块。

万科B9地块一期规划了10栋住宅，有4栋18层小高层，售价在2万/平左右，其余为高层产品，整体容积率较高。之前推出的高层特价房产品，因临近一些敏感因素，均价到1.7万/平左右，这个价格对刚改群体也是有较高性价比的。

在南北康片区与万科成交错分布的绿地新里城，体量更大，也是该片区的开拓者。

绿地新里城的一大特点的是，在售产品以中小户型为主，90平左右的小户型，总价低，适合刚需上车。

绿地新里城还配建了学校，签约的经五路小学，从绿地释放的信息看，前几天，经五路小学的校长还视察了这所学校的施工现场，将确保今年9月顺利开学。如此看，经五路小学方面对这个学校还是比较重视的。

从南北康片区向西，在中海国际社区，今年还将迎来最后一个地块??中海玖?南山。

这个项目之前聊过，它位于二环南高架路（老虎洞山隧道）与九曲庄路交叉口东北角。

产品方面，项目西北角有4栋18层中高层产品，最南侧为5层多层产品，户型以95平米为主；其余为5-10层小高、多层等。项目尚未开盘，价格预计在2万左右。

项目对外交通比较方便，但紧邻二环南快速路隧道，部分楼栋不可避免受到噪音影响。

学校方面，中海国际社区也已开发成熟，学校口碑还可以，玖?南山北侧还有新学校正在建设。

另外，二环南附近还有融汇爱都、中国Mall城市之星。

其中，融汇爱都不久前推出一部分多层产品，价格1.3万左右（详情点这里），也非常火爆！这部分产品最大的不利因素是临近大型公墓。不过，这个价格依然非常有竞争力。

总体上，济南南城最近很火，除了价格折扣之外，这里还有三个比较突出的优点：

1，部分楼盘周边自然环境很不错，如公元九里、领秀城；

2、这里属于市中区，市中区的集团化办学成果斐然，很多楼盘配建的学校不错；

3、这里在济南“油条”的中间，对于需要奔波在济南东西两端的人来说，这里的区位很方便。

20、西客站南部，市中、槐荫交汇，有低密别墅、洋房

继续往西，我们来到西客站片区的南部，这里属于槐荫区、市中区交汇处，有3个楼盘在售。

其中，腊山御园、水发和山在腊山的山脚下，自然环境很诱人。同时，它们是低密度楼盘。

腊山御园有类独栋和联排别墅在售，建面约220-420?户型，总价600万/套起。另有高层住宅在售，单价约1.8万左右。

水发和山在售有复式洋房，127-176?户型，单价1.3-1.6万元/?；还有237-278?联排别墅，均价在2.1万元/?左右，总价约550万/套。

周边的敏感点是：没有配建学校，需要划片入学，属于槐荫区，周围学校都很一般；这周围的整体城市面貌还比较一般，商业等生活配套也比较缺乏。

这周边还有另外一个大盘在售，即融汇城。这个项目之前我们聊过（详情点这里），其在售产品位于二环南路规划延长线以南，铁路以北，锦绣里组团。

因此前发生的质量问题，让融汇城蒙上一层阴影。在去年年底，这里的产品曾以9666元/?起的价格在朋友圈刷屏，目前在售产品价格1.1万左右。

融汇城所在位置是市中区，但由于南有铁路，北有规划二环南路延长线，项目周边环境也很不成熟，在当前价格下竞争力一般。

21、西客站，环境宜居，配套渐好，产业待崛起

如果从2009年西客站奠基开始，西客站片区的发展已经经历了十多年。如今，这里已经从一片荒芜变成了一片新城区，一座气势恢宏的大城正在崛起！

随着这几年招商引资和开发建设，片区一改过去商业、学校配套较少的窘态。宜家、迪卡侬、麦德龙、印象济南、会展中心先后投入运营，一些学校也在逐渐投入运行。

因开发时间较早，目前西客站在售项目较少，目前主要为六个盘，包括地平?西棠甲第、保利熙悦、金科城、济水上苑、杨柳春风、中建?锦绣首府等。

这里面，西棠甲第地理位置相对较好：紧邻地铁R2线，东侧紧邻宜家、迪卡侬，门前还有东西向的烟台路，产品以高层、小高为主，毛坯、精装产品均有，适合刚需、刚改选择。

金科城，位于槐荫区政府附近，南侧距离经十路不到一公里，距离地铁1号线较近。项目定位刚需，目前在售产品为已交付两期中间地块，目前价格1.26万左右，毛坯交付。

该项目位置也不错，在西客站相对比较中心的位置。产品主要是大高层，有较多地上车位规划，刚需定位明显。结合它当前价格来看，总体还是合适的。

济水上苑在售为北区产品，项目位于青岛路以北。定位刚需，户型面积段在105-143?，单价一万三四左右。

保利熙悦，位于金科城东侧，产品精装，定位刚需、刚改客户，均价1.65万左右。

除了以上项目，西客站以西有两大项目在售：

杨柳春风项目与中建锦绣首府项目，均在高铁合围区域，杨柳春风位于青岛路以北，中建锦绣首府位于以南区域。

两项目产品结构都比较丰富，都拥有小高、洋房、叠拼等。中建项目签约山东省实验中学，这在西客站片区整体缺少教育配套下算是一大优势。

杨柳春风项目主要以蓝城品质作为项目卖点，在西客站片区来说，该项目品质的确超出大部分楼盘，可以作为部分刚改客户选择。

总体来说，西客站片区现在的居住环境很不错。街道干净，绿化很好，这两年居住人口不断上升，人气也变得越来越足。

但坦白地说，西客站目前的产业发展依然不充分。片区内商业办公用地很多，但很多地块还没建起来。

（图中红色地块为商业办公用地）

观察君身边有两位朋友，居住在西客站，但工作在济南东部，每天需要沿着济南二环快速路贯穿全城，那是相当的不便。

未来的西客站片区，产业的短板亟需弥补。最近一些新闻报道称，西客站片区要建设“京沪会客厅”，央企总部城。期待这些规划能够尽早实现。

22、西客站以北，任重道远

对西客站以北的区域，好多济南人可能都没太来过。但提到吴家堡，大家一定不会陌生。除此之外，这里还有百联奥特莱斯、海宁皮革城等商业综合体。

目前，片区内很多村庄已经拆迁，呈现一幅百废待兴的景象。片区内有三个楼盘，包括璀璨悦府，海那城，以及尚未开盘的地平地块。

世茂?璀璨悦府，定位刚改，户型面积段在103-142平米，装修交付，目前售价1.5万左右。项目对面就是百联奥特莱斯、海宁皮革城，距离二环西高架大约600米距离。

地平地块成交于去年，楼面地价7200.63元/?，预计今年对外发售，与西棠甲第项目同为润华集团关联企业地平置业开发。

另外，海那城项目还有非普通住宅项目在售，产品打造得不错，但是土地性质并非居住属性，留意。

总体上来说，西客站北部这里的居住环境还比较一般。而且，片区开发处于初期阶段，未来也有相当比例的工业用地规划，片区很难摆脱刚需形象。

相较于东部的刚需产品，这个片区的房价目前竞争力很一般。