江门哪个区最繁华发展前景好，买房潜力最大

当2019渐入尾声时，对未来的憧憬，便成为焦点。

很多置业者会有这样的疑问，明年的房价走势如何；如果在江门买房，哪里是好选择；在政府的规划中，备受宠爱的片区，又地处何方？

毕竟，这是一个网签超过5万套，蓬勃向上的大市场。

销量，代表着市场认可度。而官方数据不会骗人，它会告诉你江门最真实的市场，为你的置业选择提供指引方向。

来看今年1-10月份，江门各区（市）商品房成交情况：

数据一：1-10月份，新会房屋成交几乎与蓬江江海相当

除去不限购的四市，单单看江门市区，你会发现，新会区的房屋成交总量（6800套），几乎与蓬江与江海双区的总成交总量（7457套）相当。

千万不要认为，这是偶然现象，在未来一段时间，新会都是江门市中心三区的主战场。再来看真实的市场反馈：

数据二：新会某盘，单周周末成交超20套

11月1日，江门住建局发布限购政策优化文件，大专学历以上，有购买江门社保的即可在江门限购区内购置一套新房。

政策刚发布，不少人就认为：“江门楼市的成交又将迎来爆发了”。

但现实是，新政发布后的两个星期，几乎所有江门房地产从业者，都感觉对销量影响不大，大体依旧平稳。

但唯独新会，似乎影响最大，例如方圆?月岛首府，就在新政后的首个周末，就成交20套以上。

那么，这真的是新政的利好作用吗？其实，早在8月份，外地人涌入新会购房，便已有迹可循。

数据三：2019上半年，外地户籍在新会购房比例达28%

8月8日，江门房姐举办了2019新会楼市发展论坛，据住建局官方人士透露：2019年，新会外来购房者占比明显提升。

上半年，外地户籍购房者比例占到28%，而在去年上半年只占20%，一年时间增加了8%。可见新会今年商品房成交上升36%，外来购房者作出了较大贡献。

没错，外地客户早已对新会蠢蠢欲动，而政策优化，更是为他们打造了最佳入手时机。

由此来看，外地客的涌入，其实是水到渠成，再正常不过。

数据四：新会去化周期约8个月，整个五邑最短

目前，也有网友求助房姐，原因有二：

原因

一、成交量上涨，楼价会否波动？

二、在如此大趋势的环境下，新会会否有楼盘性价比高，值得入手？

对于第一个问题，房姐认为主要还是看供需比，需求大，供应少，供不应求的状况下，楼价上涨，反之下跌。

而目前，根据江门日报报道，新会去化周期约8个月，是整个五邑去化周期最短的，供应需求可想而知。

区域去化周期蓬江约11个月江海

约15个月新会

约8个月鹤山

约12个月台山

约14个月

开平

约9个月

恩平

约16个月

▲数据统计：江门日报

备注：按最近7-12个月月均成交套数计算

不过在明年，枢纽新城会迎来至少6个项目集中入市，或有所影响。但从已经开售的江门最贵楼盘海悦天铸来看，成交依旧良好。

并且，版块内大多都是高地价项目，楼价走低可能性不大。

对于第二个问题，房姐认为还是看单盘销量，更能说明真实市场。毕竟，购房者的眼睛是雪亮的，跟着大众走，总不会错。

据江门楼市智库数据统计和房姐深度踩盘，枢纽新城两大项目，销冠级神盘方圆?月岛首府，与新晋网红级神盘方圆?云山诗意，或许是不错的选择。

为何是这两个？来看已开售的方圆?月岛首府，就单单是近三周，项目就直接霸占新会网签排行榜前三，极受热捧。

楼盘统计时间网签套数

新会网签

套数排名

方圆?月岛首府

44周24套第三

45周

22套第一

46周

19套第二

▲数据统计：江门日报

备注：按最近7-12个月月均成交套数计算

同时，在方圆?云山诗意未开之前，甚至就有大批意向客户涌入售楼部，热度不言而喻。

那么，同样是方圆的盘，到底如何抉择，且听房姐为大家抽丝剥茧。

Part 1

区位及配套

首先，两大楼盘都位于新会枢纽板块，广东第四大交通枢纽站??珠西枢纽江门站、五邑第一高楼??337米悦泰珠西金融中心等一众超大城建，都坐落在此。

此外，经过多年时间的发展，目前项目周边教育、医疗、娱乐等公共配套已经逐渐完善。

教育方面，广外附属江门外国语学校和江门市新会梁启超纪念中学（实验校区）都在两大项目家门口，上学无忧。

▲项目区位图

而从这里驱车往南新区的新会万达，仅需14分钟左右，去老城区的星汇购物广场也只需18分钟，交通十分便捷。

强区位、强配套，让版块的居住价值进一步凸显，而从这两个项目出发，最多仅18分钟，就可通达全城，交通优势明显。

▲项目区位图

同时，万达广场周边新房房价，首付门槛已经去到40-50万；新会老城区新房首付，也要去到45万左右。

而距离老城区、万达仅14-18分钟的方圆?月岛首府、方圆?云山诗意，两大项目首付门槛只需25万。

首付压力大大减轻之外，还能享受同等的配套福利，更加重要的是，项目周边配套已经进入兑现期，待配套全部投入使用之后，版块居住价值将更加凸显。

不过，虽然两楼盘同在一个板块，配套共享，但从居住体验上来看，还是有所区别的。

方圆?月岛首府

方圆?月岛首府更靠近潭江，距江仅仅200米，小区业主步行5分钟就可到江边散步，十分舒适。

如果你选择望江单位，在自家阳台上，就可以直望江景。要知道，现在的江景资源可是十分稀缺的。

总结来说，这个项目给房姐的居住感觉，就是两个词：舒适，安静。

方圆?云山诗意

来看方圆?云山诗意，根据最新政府控规，项目周边就规划有体量达30万?的商业综合体，此外，项目旁边还规划新建一处市场。

这意味着，小区业主走下楼就能到市场，购买日常所需。走到马路对面，就有一处大型商业体，购物、娱乐、餐饮都十分便利。

同时，在项目对面的骏凯豪庭商业街，也能够满足业主的日常购物需求。

总而言之，项目可以说被几大商业体包裹住，未来自家楼下就是一片繁华，无须远门就可享受最佳的商业氛围。

给房姐的感受就是：繁华、热闹。

Part 2

规划及园林

据房姐了解，两大项目都由方圆集团操刀，同样都是主打新中式园林。乍一看，貌似没什么不同，但是，两盘还是有本质上的区别。

方圆?月岛首府

先来看方圆?月岛首府，项目倚靠十里潭江，打造了现代风格的17栋住宅，将现代建筑与自然江景有机结合，适合喜爱江景的都市小年轻。

房姐在小区实踩发现，虽然项目户数达1988户，纯高层洋房，但楼与楼之间的间距达50-90米，行走在小区之中，丝毫没有感受到高楼带来的压抑。

而如此宽的楼间距，也保证每一户的采光和通风也不受影响，一年四季都能晒足阳光，空气对流。

简单说下园林，总体来看，项目规划有五大园林组套：集芳园、畅心园、怡身园、童趣岭、宠乐园。从小孩到老人，都能在这里有一番天地。

而让房姐印象最深的点，则是园林绿植。

销售介绍，小区的所有树木，都采用全冠移植的技术，移植了不少成型的名贵树种，例如罗汉松，凤凰木，铁冬青等。

这虽然极大的增加了园林的造价，但这也让整个项目未来的居住体验更加优异，不用像其他楼盘一样，要等数年时间让树苗长高，居住感受大打折扣。

方圆?云山诗意

再来看方圆?云山诗意，最让房姐喜欢的，则是项目的新会独家徽派风格建筑。

“小桥流水桃源家，粉墙黛瓦马头墙”。走进方圆?云山诗意，艺术、优雅、古朴、厚重便是第一感觉。

住在这里，给房姐的感觉，追求的不仅仅只是一处居所，更是诗意，更是自然，更是文人的高傲骨节。

据销售介绍，项目除了高层住宅，项目还规划了合院别墅区。

洋房区，就因地制宜地分布在别墅区的后面，点式设计布局，加上超宽的楼间距，让四面都可良好的采光，通风亦不成问题。

具体到每一户上，每个房间的视野都十分开阔，居高临下之际，能尽瞰园景和墅景。

据介绍，目前项目准备开售17栋，从规划图上看，更是南向无限楼距，园林、别墅、江景、山景都可尽收眼底。

此外，项目规划的合院别墅区，全部采用邻里街坊设计，类似北京胡同一般，不因铜墙铁壁的阻隔，淡化了伶里关系。

据悉，方圆这种设计，更是为了让邻里之间的关系更加紧密和谐，在高楼万丈的现代都市中，能够唤起人们上世纪80、90年代的邻里情怀。

值得一提的是，方圆为了让业主直接拎包入住，贴心的为合院别墅披上精装修，这在整个五邑地区来说，难觅二家。

值得一提的是，如要入住这种别墅，手头上的预算，其实并不多。

房姐独家了解到，项目最小的别墅，做到90?！没错，90?就能有天有地有院子，这在哪家才有？

如想要看这栋网红别墅产品，银行存上100万，去项目验资，就可亲自感受一番。

Part 3

户型

最后，我们来看两大项目的户型，方圆?月岛首府是两梯四户，方圆?云山诗意则是两梯五户。

虽然梯户比所有不同，但从户型本身来看，都极为实用。

方圆?月岛首府

方圆?月岛首府即将推出14、15栋，户型为98-119平的三房至四房户型，全双阳台设计。

来看鸟瞰图，可以看到，项目楼栋基本类似一字楼，户户朝南，加上每一户都是双阳台设计，这意味着，双园林的景观都可在家中一览无遗。

而14栋更位于整个项目的中轴位置，临近十里观江长廊，风景优雅。此外，其并非临近主要交通道路，不受扬尘、噪音影响。

不夸张的说，家中有几扇窗，甚至就有几处风景。

户型实用率几许？房姐以建面约98?的三房为例，为大家分析。

户型为竖厅设计，虽然是98?的小户型，但仍做到客厅3.9m的开间。

更加难得的是，户型还做到双阳台设计，主阳台进深为1.6m，放置一张茶几，两张摇椅根本不是问题。

两个卧室均朝南，南向三开间的设计，让整个房子通风采光都十分好。其中，主卧甚至还是套间设计，小户型也能做到极致的私密感。

方圆?云山诗意

再来看方圆?云山诗意，据悉，项目准备开售17栋，东南朝向，最大程度的保证阳光入户。

户型方面，包括建面约95-117?N+1三四房平层单位，还有建面约118-164?N+1三四房顶复单位。

具体如何？房姐以106?的3+1房为大家分析：

乍一看，户型是东北朝向，朝向来看的确相较弱些，但其在空间划分和布局上，都做了极大的改进。

首先，进门是3.6m的大开间，加上标配的双阳台设计，坐在客厅之中就能看到窗外美景。

最惊艳的，其实是在卧室，与其他项目普通的一字型飘窗相区别，这个户型的所有卧室，都是全90°L形飘窗设计，双面采光。

这么一个细节，其实很难做到，这要考虑整个楼栋的承重功能，极考验设计和施工人员的技术水平，造价方面，也比一字型飘窗要贵上不少。

但就是这么一个设计，就让整个卧室的采光提高不少，让整体居住感受提高不止一个层次。

Part 4

价格&动态

那么，两大项目价格几许？

房姐据悉，方圆?月岛首府即将加推14、15栋，最小面积有98?的三房单位，价格可参考已被抢购一空的8、9栋，现正诚意登记中，登记可额外享98折优惠。

不过，就以目前项目的销售速度来看，需要入手的朋友，可要抓紧时间了。