以房养老模式前景分析

内容摘要：这是因为在反向抵押贷款的借款人房产处置之前，金融机构所有的资金都是净流出状态，所有现金流补偿都需要等到10-20 年后，房屋产权的一次性处置。因此如果缺乏资产证券化市场，金融机构可能没有意愿做大“以房养老”的规模。

近日国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，进一步明确鼓励推广“以房养老”模式的倒按揭业务。但是纵观国情，我们认为这种模式在中国生长的空间或许不大。

1、养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素

从中国老龄人口的习惯看，中国老人更信任政府发起的养老模式，如目前社保模式，也就是说中国城镇居民普遍认为政府应该为其养老提供最基本的服务。这是因为城镇职工在工作期间曾经缴纳了充足的养老保险金，从这个意义上讲，养老服务的提供主体应该是政府，这基本上是深入人心的事实。另外中国老人习惯于与子女居住在一起，由于中国没有遗产税，子女也希望通过继承的方式获取老人的房产，因此“以房养老”可能更加适合城镇中无子女老人或者子女在海外的老人。

实际上我们从美国HECM 运作的情况看，美国反向抵押贷款覆盖的人群并不多，2012 年发放的贷款数只有5.47 万笔，累计贷款数只有77.9 万笔，相对于美国人口占比很小。相对而言，反向抵押贷款更像是一种奢侈品，即便在美国亦如此。

2、中国农村人口较多，“以房养老”可能只适用于一二线城市

从统计的数据看，2012 年反向抵押贷款财产评估价值的均值为25.2 万美元，HECM 下平均借款本金的评估上限为15.8 万美元，折价率在60%多。如果按照2012 年单笔贷款余额13.2 万美元计算，实际相对于房产评估价值的折价率在50%。

因此在不考虑未来房价风险情况下，如果三四线城市单处房产价格评估值在40 万，那么利用房产进行反向融资的额度在20 万左右。如果借款人未来生存年限是20 年，每月实际收入仅为不足1000元。显然这种“以房养老”模式与现在的住房抵押融资相比，优势不大。

如果我们从一二线城市考虑，一二线城市房地产评估价值虽然很大，但是购房人往往通过贷款的方式获得住房。这样房产扣除住房贷款，实际的权益则是反向抵押贷款的上限。因此“以房养老”可能更加适用于一二线城市中房屋贷款已经还清或者拥有多套住房的老人。

如果我们仅就一线城市来看，如北京上海等地，“租房养老”性价比可能比反向抵押贷款更为划算和更为老人接受。

3、政策性风险较大，金融机构参与的意愿不会太强

从美国HECM 反向抵押贷款运作的模式看，整个运作过程全程都是由政府主导的，在这个过程中，HECM 作为运作平台，借款人提出申请，HECM 寻找提供融资的金融机构，金融机构融资后，通过资产证券化，将资产打包出售给房利美Fannie Mae，房利美再将资产出售给投资者。整个链条畅通，风险层层分散。从这个模式可以看出，即使在美国，如果单纯依靠一两个金融机构，也很难将反向抵押贷款做大做强。

房地产价值的可判性和流动性是金融机构是否愿意做反向抵押贷款的最大动力。在中国“以房养老”的最大不确定性来自于房地产政策和土地流转市场不健全。不考虑70 年产权的问题，中国经济的调整正在逐步摆脱对房地产市场的依赖，因此未来房地产价格走势仍然存在很大的不确定性。另外土地流转市场被政府一手垄断，决定土地市场没有形成市场化的流通环境。这在一定程度上降低了房地产权的流动性。由于国内房屋所有人具有的只是70 年的房屋居住权(商用50年)，并没有房屋土地的所有权，因此房屋产权面临70 年后被收回或者中途被强拆的风险，这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。

房产税和遗产税的推出对“以房养老”可能有利，这些政策的推出能够在一定程度减少老人对房屋产权的持有意愿，从而将房屋产权变成现实消费，但是这些政策在国内短期推出的概率不大。

4、资金来源不足可能限制金融机构参与的规模

我们可以看到HECM主导的反向抵押贷款拥有广大的资金来源，尤其是房利美Fannie Mae 的存在，极大的促进了住房抵押贷款的流动性。试想如果在国内参与“以房养老”的金融机构还是单打独斗，那么金融机构的资金来源势必限制“以房养老”的发展规模。这是因为在反向抵押贷款的借款人房产处置之前，金融机构所有的资金都是净流出状态，所有现金流补偿都需要等到10-20 年后，房屋产权的一次性处置。因此如果缺乏资产证券化市场，金融机构可能没有意愿做大“以房养老”的规模。