北京以房养老基金会

“以房养老”就是将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从这个机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用这套住房归还贷款。

现实困境“以房养老”不可行社区养老需完善

“以房养老”在我国到底有无市场。记者查阅资料发现，早在2003年，时任中国房地产开发集团理事长孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了中国。几年前“以房养老”在全国各地都曾进行过试点，但最后都因市场反应寥寥而终止。

2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，后不得不停止。同年10月，北京市某机构试点通过房屋租赁方式提供养老服务。但据媒体报道称，该项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任。”目前，该项业务已经停止。

记者几日的走访调查发现，我市很多相关部门对“以房养老”问题或表示不知情或表示归属存争议。

对于“以房养老”养老新模式，很多市民都表示“以房养老”的关键是要有一整套客观公正的评估与兑现体系，对此很多市民也都存在顾虑，“以房养老”所涉及的一些金融机构也表示估算房屋价值及未来房价走势难度很大，成本与收益很难掌控，大家采取消极对待也在情理之中。

对于养老服务，2010年，我市也开始探索社区居家养老。这种养老模式是指由社区为老人在日常生活照顾方面提供高效优质的全方位服务。2011年，根据需要，除雨城区上坝路和沙湾路两个社区养老试点外，我市又新增3所养老服务社会化示范点：雨城区斗胆社区、康藏路社区，石棉县广元堡社区。

“完善社区养老服务社会化新模式基础上，规范建立了老年人健康档案提供养老保障，同时组建志愿者服务队伍，为行动困难的老人提供力所能及的帮助，丰富老人文化生活。”雨城区斗胆社区相关负责人介绍，但是，这种社区居家养老模式在实际操作上也面临不少困难。需要加大宣传力度，转变老人传统观念，“花钱买服务”的消费意识，加强服务队伍建设，吸纳更多具备专业护理的人员投入到社区居家养老服务中来。

2013年底国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即“以房养老”。分析认为，“以房养老”是政府保基本之外的一种市场行为，本质上是一种金融创新产品，属于商业养老保险，有条件的老年人可以自由选择。然而，借“以房养老”概念，部分地区出现了以“养老”名义，游说老年人抵押个人住房进行消费贷款，贷款购买无金融从业牌照的私人企业发行的“理财产品”，获取“分红”，疑似非法集资的行为。专家提醒，这样的行为暗藏群体性、道德性等三重风险，应引起重视并强化监管。

无牌公司游说老人抵押房产“理财”

重庆尊享老年产业有限公司(以下简称“尊享公司”)就是推出了“既能保留产权，又能获得收益”的“养老产品”：老人将名下住房抵押，获得贷款可自己处理，也可交由尊享公司“理财”;公司承诺每月定时为老人偿还银行利息，并每月回报理财额度千分之五(年化收益6%)的“红利”回报;理财到期后，本金归还银行，住房产权重新回到老人手中。

业务人员游说，“以房养老”是国家明确支持的项目，而该公司是政府授牌的“以房养老”试点单位。然而记者调查发现，该公司的“试点”牌匾由重庆市老年基金会发放，该基金会没有政府职能。记者查询得知，重庆尊享养老产业有限公司成立于2013年12月20日，经营范围为“养老项目开发;利用企业自有资金从事对外投资(不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务)”。经多部门查询，尊享公司并未获得重庆辖区内金融服务营业资质。按照《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等法律法规规定，未经监督管理机构批准，任何单位或者个人不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务。

无独有偶，北京、杭州等地均出现了类似项目，借“以房养老”政策概念的推出，引导老年人将房产抵押变现后投入借贷平台、理财项目等。虽然未得到许可，但在收获红利的同时，仍能持有住房的产权，这一看似两全的方法引起了众多中老年产权人兴趣。年近6旬的刘冠平告诉记者，“以前也听说过‘以房养老’，但是老了要把房子给银行，怕女儿不乐意，这样一来，既能自己有点余钱，又能把房子给女儿，我挺愿意的。”

尊享公司业务员还给记者打起“强心针”，称公司以房养老试点项目得到了保险公司保险保障，“本金有保证”并出示了一份太平洋保险保单，但记者短信咨询太平洋保险重庆分公司，该公司明确，该财产性保险第一受益人为重庆尊享老年产业集团，并未为老人个人提供风险覆盖。

“押房理财”存三重风险

专家认为，“以房养老”是经国家审批的保险创新产品，有保险公司信用背书;而类似尊享公司的“押房理财”则是无资质公司的自发“理财”，本质上是完全不同的项目，将“押房理财”冠以“以房养老”，是对概念的故意混淆，将导致三重风险。

一是老人面临居无定所，债务乃至法务风险。一旦公司经营不善倒闭，老人将面临房屋产权被冻结;而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责，平静安稳的老年生活将被扰乱。二是银行面临抵押不足风险。银行业人士告诉记者，这一类模式的风险在于，根据最高人民法院关于民事执行相关规定，被执行人生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖变现或抵债，这可能导致银行债权无法实现。三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为，这类“两全”模式与熟人社会的民事借贷关系不同，通过了一定方式向社会公众进行了宣传，存在违涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。

重庆大学法学院经济法研究中心副主任陈晴认为，稳健而非收益是考量养老金管理的第一要素，这类公司不具备金融从业资质，从事的是“押房理财”，却打着“以房养老”的名号，实质上是混淆了政策概念，一旦经营不善，将给老年人带来“老无所居”的风险。对于此类机构，地方金融监管部门应加强监管，避免造成不良影响。

以房养老实为反向抵押

“以房养老”最早出现在20世纪80年代美国，实质上是一种“以产权换现金”的金融产品创新，因资金流向与传统商品房抵押贷款相反，又被称为反抵押。传统的住房分期抵押贷款，是买房者在支付卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。

而反向抵押贷款刚好相反。所谓以房养老，是一种产权换现金的模式，拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。

在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是，无论正反向抵押贷款，均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。国内最早研究“以房养老”反向抵押学者、浙江大学经济学院教授柴效武认为，反抵押贷款为老年人的养老提供了稳定的现金来源，可大大提高老年人的生活质量，同时对于盘活社会沉淀资产、实现社会资源的更优配置。