锦州市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准(全文)

锦州市国有土地上房屋征收与补偿政策解读

6月5日市政府十五届第17次常务会议通过了《锦州市人民政府关于修改〈锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的决定》(以下简称《决定》)，并于6月15日起发布实施，标志着锦州市国有土地上房屋征收制度更加合情、合理、合法，是进一步规范国有土地上房屋征收与补偿活动，保障房屋被征收人合法权益的重要举措。《决定》的发布实施，引起了社会及市民的广泛关注，现就修改后的有关政策解读如下：
　　修订后的《征收办法》适用范围
　　只适用于我市国有土地上的房屋征收与补偿，不包括集体土地上的房屋征收与补偿。
　　各区人民政府(含松山新区管理委员会)负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
　　锦州市滨海新区、各县(市)国有土地上房屋征收与补偿工作，可以参照本办法执行。
　　我市房屋征收主体和实施单位
　　我市房屋征收与补偿的主体是锦州市人民政府。各区人民政府(含松山新区管理委员会)确定的房屋征收主管部门组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。
　　我市房屋征收主管部门
　　市住房城乡建设部门是本市房屋征收主管部门，其下属的市房屋征收办公室具体负责全市国有土地上房屋征收与补偿工作的指导与监督管理。
　　增加了“预签约”环节
　　为保证政府的征收补偿方案得到大多数被征收人的认可，使政府在作出征收决定时能够顺利推进，进一步保障被征收人的利益，更加公开、公平、公正，修订后的《征收办法》规定：“因旧城区改建需要征收房屋的，作出房屋征收决定前，房屋征收主管部门可以组织被征收人根据预评估结果、征收补偿方案，预先签订附生效条件的补偿协议。市、区人民政府可以根据预签协议的签约比例决定是否作出房屋征收决定。预签协议的签约比例由市、区人民政府确定。”
　　明确了可以“户口迁入或者分户”的特殊情况
　　因结婚、出生、军人退出现役、服刑人员刑满释放、大中专生毕业等原因必须办理户口迁入的。
提高了“新建安置用房补助面积标准”
　　为使被征收人住房得到实际改善，政府补助由原政策规定的补助5平方米调整为8平方米。
　　补偿安置方式的选择
　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
　　征收破产企业房屋实行货币补偿；征收房屋配套建设的阁楼、地下室、仓房、车库等附属物，实行货币补偿。
　　调整了“货币补偿过渡期”
　　根据房屋征收周期和建设周期较长，货币补偿过渡期由原政策规定的6个月调整为12个月。
　　调整了“产权调换过渡期”
　　实行房屋产权调换的过渡期限为：自被征收人迁出之日起，多层建筑不得超过24个月，高层建筑不得超过36个月，过渡期以实际发生月计算。
　　提高了“选择货币补偿的奖励标准”
　　为有效落实省政府关于鼓励和引导被征收人选择货币化安置的要求，由原政策规定的给予原面积评估价格15%的奖励调整为给予原面积评估价格25%的奖励。
　　增加了“公有房屋无法参加房改的，如何实行货币补偿”
　　因被征收房屋属于平房、不许房改出售的楼房，致使房屋承租人无法参加房改的，经市房改部门认定，对平房所有权人按照被征收平房评估价格的10%给予补偿，对平屋承租人按照被征收平房评估价格的90%给予补偿；对楼房所有权人按照被征收楼房评估价格的15%给予补偿，对楼房承租人按照被征收房屋评估价格的85%给予补偿。
　　征收公有非住宅房屋，对房屋所有权人按照被征收房屋评估价格的50%给予补偿，对房屋承租人按照被征收房屋评估价格的50%给予补偿。
　　合法经营行为的认定
　　对给予停产停业损失的生产经营活动的认定，应当符合下列条件：
　　1.具有工商营业执照；
　　2.具有纳税证明。
　　依法不需具有上述条件的，应当具有规定的合法审批手续。
　　超大面积房屋如何分户
　　住宅房屋选择产权调换的，在享受补助和奖励后超过129平方米(不含129平方米)的，可以选择分两户安置，在本办法第三十二条规定的基本套型建筑面积范围内自行选择相应户型面积的房屋，但两户上靠户型新增加面积之和不得超过9平方米(不含9平方米)；超过129平方米面积部分也可选择货币补偿。
　　评估机构的选定
　　从事房屋征收估价的房地产价格评估机构由被征收人在申请备选的3家以上具有相应资质的房地产价格评估机构中协商选定；在规定的时间内协商不成的，由房屋征收主管部门组织被征收人通过多数选定、随机选定等方式确定。
　　对“分户评估报告”的规定
　　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收主管部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收主管部门应当向被征收人转交分户评估报告。
　　房地产价格评估机构在向被征收人作出分户评估报告时，应当同时在征收范围内以公告形式告知下列事项：1.被征收人对评估结果有异议的，应当在收到评估报告后10日内向房地产价格评估机构申请复核评估；2.对复核结果仍持异议的，在收到复核结果后10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
　　对“锦政发[2014]9号”文件的废止
　　《决定》自发布之日起施行。2月27日市人民政府办公厅发布的《锦州市人民政府关于推进房屋征收项目货币化补偿的意见》(锦政发[2014]9号)同时废止。《决定》施行前已经依法作出房屋征收决定的项目，继续沿用原有的规定办理。