桂林市棚户区改造计划及棚户区改造补偿标准

各县、自治县、区人民政府，市直各委、办、局：

现将《桂林市棚户区（城中村）改造工作实施方案》印发给你们，请认真组织实施。

桂林市人民政府

6月30日

桂林市棚户区（城中村）改造工作实施方案

为有效推进我市棚户区（城中村）改造工作，着力提升老城，打造品位休闲之都，建设国际旅游胜地，按期完成自治区分配给我市的棚户区改造任务，特制定本方案。

一、指导思想

坚持“改建一片旧区、复兴一片街区、造福一方百姓”的原则，分级、分片、分步推进我市棚户区（城中村）改造，努力把棚户区（城中村）改造成功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型社区，整体提升居民生活质量和城市品质，推进桂林国际旅游胜地建设，为我市全面建成小康社会奠定坚实的基础。

二、总体目标和实施时间

总体目标是在2020年基本完成全市棚户区（城中村）改造工作。

（一）至2017年工作任务

1.工作任务

（1）全面完成列入国开行贷款项目（即“3+7+2”项目）的12个棚户区（城中村）改造建设任务。其中，开工续建项目3个，包括南溪河棚户区改造项目、秀峰区B5、B6地块棚户区改造项目、叠彩区虞山片区棚户区改造项目；新开工项目7个，包括叠彩区蔡家渡、赵家桥、上下南洲村及滨江北路沿线棚户区改造项目，叠彩区乌石、星华棚户区改造项目，福利路铁路棚户区改造项目，象山区平山大村、田心村棚户区改造项目，雁山区雁山镇棚户区改造项目，七星区下关村棚户区改造项目，苏桥及周边棚户区改造项目；完成前期项目2个，包括芦笛路棚户区改造项目、甲山棚户区改造项目。

（2）各县（区）负责按原计划完成在建的棚户区（城中村）改造项目。

（3）市房改办负责完成自治区下达的年度政策性工矿棚户区改造任务。

（4）除上述任务外，各县（区）可根据实际，自行增加群众改造意愿强、实施条件较为成熟的棚户区（城中村）改造项目。

2.2017年，全面或超额完成自治区下达我市的21276套棚户区改造任务。

（二）改造项目实施时间

1.国开行贷款改造项目。

（1）3个已开工续建项目，在12月全部完成。

（2）7个计划新开工项目，在6月下旬全面启动前期和征地拆迁工作，9月底前完成所有前期工作及征地拆迁任务，10月组织实质性开工，底全面完成。

（3）2个前期项目，在底完成前期工作和征地拆迁工作并开工建设，6月全部完成。

2.各县（区）已开工的棚户区（城中村）改造项目，按原计划组织推进。包括：七星区福隆园城中村改造项目、正阳路东西巷城中村改造项目、秀峰区琴潭A23、A25棚户区改造项目、国营长海机器厂（二期）棚户区改造项目、市机关事务管理局（榕荫路）棚户区改造项目、桂林监狱棚户区改造项目、恭城县西河片区城中村改造（A区）项目。

3.市房改办负责的年度政策性工矿棚户区改造项目，以自治区要求的完成时间为准。

三、组织保障

为切实加强我市棚户区（城中村）改造工程的组织领导工作，确保棚户区（城中村）改造工作取得成效，成立桂林市棚户区（城中村）改造工作领导小组。领导小组组长由唐琮沅市长担任，副组长由秦春成常务副市长、周卫副市长担任，成员由各县（区）政府主要领导及市直有关部门主要领导组成。唐琮沅市长是我市棚户区（城中村）改造工作的联系领导；秦春成常务副市长负责棚户区（城中村）改造所需的资金筹措、使用及监管，协调涉及土地的相关问题；周卫副市长负责棚户区（城中村）改造项目建设过程中的组织协调、统筹推进和督促指导，协调处理相关重大事项。

领导小组下设办公室和棚户区（城中村）改造总指挥部。办公室为领导小组常设机构，设在市住建局，负责日常工作。办公室主任由市政府樊伊宁副秘书长担任。棚户区（城中村）改造总指挥部指挥长由市住建局黄钦局长担任，副指挥长由市住建局李维祥副局长担任。

各县（区）政府是棚户区（城中村）改造的实施主体，具体负责本辖区棚户区（城中村）改造工作，并具体负责征地拆迁工作。各县（区）要成立棚户区（城中村）改造指挥部，由各县（区）政府主要领导担任指挥长，并按改造项目设立分指挥部，具体负责各项目统筹推进工作。

四、主要部门职责分工

（一）领导小组负责组织、指导和协调棚户区（城中村）改造工作，贯彻落实市委、市政府的工作部署。研究制定棚户区（城中村）改造重大方针政策，对改造涉及的资金筹措管理、规划设计、土地利用、改造模式等进行审议，统筹协调棚户区（城中村）改造过程中的重大事项。

（二）办公室负责领导小组日常工作。

（三）总指挥部在领导小组的领导下，负责统筹全市棚户区（城中村）改造组织、协调、推进、检查和监督工作。

（四）各县（区）改造指挥部负责本辖区内棚户区（城中村）改造项目的组织、建设、管理和统筹推进工作，确定改造范围，牵头会同市发展改革委、财政局、市经投公司提出改造模式方案。

（五）市发展改革委、财政局负责棚户区（城中村）改造资金筹措、使用和监管工作。

（六）市规划局充分考虑棚户区（城中村）改造项目的自我平衡，积极支持、配合各县（区）完成棚户区（城中村）改造规划方案的编制及规划审批工作。

（七）市国土资源局积极支持各县（区）政府完成棚户区（城中村）改造土地报批、征收和拍卖等工作，积极指导各县（区）充分利用好旅游胜地发展用地、低效土地利用、增减挂钩、先占后补等土地政策，研究拟订棚户区（城中村）改造土地征收、补偿方案和标准，按程序报批。

（八）市拆迁办负责研究拟订棚户区（城中村）改造拆迁、安置补偿标准，按程序报批。指导各县（区）开展房屋征收和拆迁工作。

（九）市经投公司是棚户区（城中村）改造总业主，负责棚户区（城中村）改造资金筹措及监管工作，具体指导各县（区）改造项目建设业主的建设管理工作。

五、主要改造模式

各县（区）要充分解放思想、开拓创新，积极探索棚户区（城中村）改造模式，要多渠道筹措棚户区（城中村）改造项目资金，注重走市场化的建设模式，充分引进社会资金，尽可能少用政府性资金。根据各项目的实际情况，结合国开行贷款资金，按以下模式因地制宜制定每一个项目的改造方案，力求项目投入产出资金平衡。

（一）市场运作模式。由各县（区）对本辖区的棚户区（城中村）改造项目实行整体打包，市场运作，统一招商，引入社会资金开展棚户区（城中村）改造工作。

（二）自主改造模式。由各县（区）项目建设指挥部组织，多渠道筹融资，自主改造和开发建设。

（三）业主负责模式。由棚户区（城中村）改造工程总业主市经投公司直接负责改造和开发，各县（区）政府负责项目的征地和拆迁工作。

六、政策措施

先暂拟定以下几项主要政策措施，下步再由领导小组办公室组织研究编制《桂林市棚户区（城中村）改造政策措施》，报市委、市政府审定后下发。

（一）资金筹措政策

由市房改办牵头，会同市经投公司、各县（区）等业主单位积极争取棚户区改造的中央、自治区财政补助资金和政策支持。

由市发展改革委、市财政局牵头，会同市经投公司、各县（区）等业主单位，采取财政补助、银行贷款、企业支持、单位筹措、市场开发等方式多渠道筹集资金，确保改造工作顺利推进。

（二）税收减免政策

1.根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）精神，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

2.在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4.对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

5.个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

6.个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

（三）规划政策

通过合理确定棚户区（城中村）改造范围，合理确定住宅和商业面积比例等手段，结合国开行棚户区改造贷款，实现棚户区（城中村）改造以项目为单位的资金自我平衡。

在棚户区（城中村）改造项目规划设计及审批中，应适当突破现有规划技术条件和政策限制，充分考虑项目的投入产出平衡。通过充分利用二层地下室，适当扩大商业、可供出售的住宅面积比例的方式，合理调增容积率和建筑高度。

（四）土地政策

充分利用《桂林市旅游产业用地改革试点若干政策》中关于开展城镇低效用地再开发利用政策。

1.棚户区（城中村）改造的安置用地、市政公用基础设施建设用地以行政划拨方式提供，不征收土地契税。

2.将棚户区改造开发银行贷款的12个项目全部纳入《桂林市低效用地再开发专项规划（2014-2018年）》。

3.2009年12月31日以前，第二次土地利用现状调查图显示为建设用地，暂无合法用地手续的存量建设用地，允许按用地发生时的土地管理法律法规落实处罚后，由市人民政府按土地现状完善建设用地审批手续。

4.使用国有建设用地进行低效用地再开发的，原土地使用权人可采取自行改造或入股联营方式申请改造；多宗土地使用权人可采取自行改造或入股联营方式申请改造；政府主导引入开发者与其他土地权利人协商签订土地转让合同，在落实相关补偿安置措施的前提下，由开发者自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑后，申请对收购的地块取得拆迁审批手续后进行集中改造。涉及的划拨土地使用权改变土地用途（包括改为经营性用途）以及延长土地使用年限的，可采取协议出让方式出让，并按现行规定缴纳土地出让金。

5.使用集体建设用地进行低效用地再开发的，经农村集体经济组织三分之二以上成员或三分之二村民代表同意，可依照规划自行改造或采取作价入股、合作联营或者出租等方式与有关单位合作开发建设；也可报市人民政府批准，转为国有建设用地，采取划拨方式供地后由农村集体经济组织使用。

6.农村集体建设用地涉及拆旧建新腾挪的用地，在建设用地面积不增加、农用地面积不减少的情况下，可通过土地置换方式调整地块。

7.集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间可以进行土地置换。采取灵活方式供地，允许原土地权利人参与土地收益分成。

8.参考南宁市的经验，积极探索棚户区（城中村）改造非净地招拍挂模式。

（五）建设规费减免政策

根据财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综〔2010〕8号）精神，棚户区改造免收行政事业性收费和政府性基金，减免市政道路开挖修复费，免收防空地下室异地建设费、白蚁防治费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加费、城镇公共事业附加费。

（六）公共服务配套政策

新建棚户区（城中村）改造安置小区涉及的供水、供电、供气、排水、通讯、道路、有线电视等小区外的市政公用配套设施，由市、区政府出资配套建设；小区内的水、电、气、通讯等配套建设按成本价格收取费用，并适当减免管网入网增容等经营性收费。

七、工作管理机制

（一）定期例会制度。原则上每月至少召开1次工作例会，领导小组各成员单位参加，督促检查月度工作进度、协调解决存在问题。特殊情况，及时召开现场会议或专题会议进行研究。

（二）定期报告制度。建立健全工作信息库，各城区和苏桥管委会每月上报棚户区（城中村）改造工作推进情况，以书面和电子文档形式报送领导小组办公室，由办公室汇总整理后，向市委、市政府报告。

（三）现场督查制度。每月不定期对各城区的棚户区（城中村）改造工作进行督促检查，掌握工作进展实际情况，确保工作任务及领导小组的工作指示、要求落到实处。同时，相关部门要对棚户区（城中村）改造工程实施进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查，严格查处工程建设中出现的违法、违纪、违规问题。

（四）督办问责制度。实行严格的督办制度和责任追究制度，市政府督查室要跟踪督查工作进展及问题解决进度情况，实行限时完成任务制度。

1.总指挥部发现各县（区）或相关部门工作不力、措施不到位、行动迟缓、严重影响棚户区（城中村）改造工作进度的，由总指挥部报请领导小组批准后，下达督办函，限期整改、办结。督办函直接抄送各县（区）政府主要负责人，抄报市委、人大、政府、纪委、组织部主要领导。

2.督办函下发后，仍未能有效推进工作，由领导小组组长（或副组长）直接约谈有关县（区）政府、市直部门主要领导。

3.对棚户区（城中村）改造推进不力、影响工程进度，不能按计划完成工作的城区和部门，经领导小组批准，报请市纪委、监察部门进行责任追究。

（五）考核奖惩制度。将各棚户区（城中村）改造工作列入本单位年终绩效考核范围，统一按照《桂林市绩效考核评价体系》进行考核及奖惩。对工作推进良好、表现突出的单位和个人给予奖励；对不认真履行工作职责、工作推进不力的单位和个人给予问责和处罚。

（六）模式审批制度。棚户区（城中村）改造按“一点一策一方案”的原则组织实施，由各县（区）政府牵头会同市发展改革委、规划局、财政局、市经投公司等部门对改造模式进行审核后，按程序报批。

（七）资金平衡制度。棚户区（城中村）改造项目建设必须自求平衡，资金来源主要以社会筹融资为主，有效结合国开行贷款，组织推进项目建设。改造规划要充分考虑项目资金自我平衡，科学合理界定改造范围，指导编制规划方案。由市发展改革委牵头，会同市财政局、市经投公司制定资金监管方案，设立资金专管帐户，所有改造和开发建设资金都要纳入专户管理，严格按照国开行资金管理办法，实行严格的资金监管。坚持国开行贷款资金谁使用谁偿还本息的原则。

（八）征地拆迁制度。由市国土资源局、拆迁办牵头，制定全市统一的棚户区（城中村）征地、拆迁补偿标准，报总指挥部和领导小组办公室审核，按程序报批，各县（区）原则上不得突破。

（九）宣传报道制度。各县（区）和苏桥经济开发区管委会要充分利用各种新闻媒体，定期或不定期对棚户区（城中村）改造工作的意义、工作进展等情况进行广泛宣传报道，形成全市推进棚户区（城中村）改造的良好氛围。