营改增对二手房的影响和意义分析

5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。如何啃下这块“硬骨头”，直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。

在新一轮营改增中，房地产行业的试点改革被称为难啃的“硬骨头”。

第一个原因，牵涉面广。在曾经作为地方第一大税种的营业税中，有超过30%的税收来自房地产行业企业。第二个原因，首次将自然人纳税人纳入营改增试点，与老百姓购房成本紧密相关，改革的复杂程度进一步提升。

这项改革如何进行，对个人和房地产行业将带来哪些影响?

二手房交易税负略有减轻

营改增之后，二手房交易中的税费到底怎么算?

湖北省武汉市国税局局长姜锋举例分析说：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，超过2年(含)的，免征增值税。比如，某人将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元/(1+5%)×5%=4.76万元，相比少交2400元。相应地，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”

“总体来看，营改增后二手房交易对纳税人来讲，征收机关、办税场所和流程等都没有变化，但税负会略有减轻。”国家税务总局有关负责人表示。

“为了方便纳税人房屋转让、私房出租等税收缴纳和发票，目前，武汉共设立145个代征点，由地税部门代征这部分税款。”姜锋说。

个人出租不动产税率如何计算，税负能否降低?

按照规定，个人(自然人)出租不动产，要看不动产的属性。如果是属于非住房，增值税征收率为5%;如果属于住房，增值税征收率为5%，减按1.5%计算缴纳。例如，某人出租非住房年租金100万元，应缴纳的增值税为100/(1+5%)×5%=4.76万元，较原营业税少缴2400元;若出租住房，则应缴纳增值税为100/(1+5%)×1.5%=1.42万元。

同时，个人出租不动产，月销售额不超过30000元，还可享受免征增值税的税收优惠。比如，每月出租非住房租金收入为10000元，可以免征增值税，但需要交纳个人所得税、房产税和印花税;如果每月的租金收入是40000元，就需要交纳增值税及附加以及个人所得税、房产税和印花税。

“对于承租方而言，用于生产经营的房屋租金也可用于抵扣税款，承租方只需要求房东提供由税务局开具的发票，就可凭票抵扣。”姜锋分析说。

不动产抵扣加速更新改造

房地产行业营改增，因为牵涉到不动产抵扣问题，还会对其他行业企业产生千丝万缕的联系。

营改增之后，企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以用来抵税。“这有助于加速各个行业企业投资改造的步伐。”武汉国税局货劳处处长陈刚说，例如，某企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元(1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税。

同时，不少大企业发展新店，购进不动产用作经营，也可以用于抵扣。“公司每年将新增50家至80家门店，这些店面成本都可以作为进项抵扣，企业税负将大大减轻。”某外资餐饮公司财务负责人介绍说，作为连锁餐饮企业，由于公司食品原料、店面等方面实行了统一核算，所以可抵扣的进项税非常多。

不动产抵扣中，存在一些需要把握的关键点。根据政策规定，5月1日后，增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

“这是大的抵扣原则，还有一些细化的规定，比如，企业购进不动产，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%没抵扣，就把购进的不动产销售了，这时候可以把没抵扣的进项税额一次性从销项税额中扣除。”山东淄博国税局税务人员分析。

在获悉这一政策后，山东淄博大染坊丝绸集团就打算在广西上林的原料基地进行技术改造，其中40%的资金要投入厂房建设。按照相关政策，这部分资金第一年可拿出60%进行抵扣税款，第二年抵扣40%。如果抵扣税款仍大于需交税款，剩余部分可继续抵扣。

倒逼行业企业优胜劣汰

在山东省章丘市国税局绣惠分局举行的座谈会上，绣江置业有限公司总经理赵家元分析说，不动产抵扣带来双重利好：一方面不动产纳入抵扣范围，使得地方企业有了新一轮投资热情和不动产采购的需求，有助于去库存和打开商用房市场空间。另一方面，对企业的土地成本也可以扣除了，自身税负降低了。

据了解，在房地产开发成本中，土地出让金占到了整个成本的30%到40%，是开发成本中最大的一块，对房地产企业来说，税负的降低是显而易见的。

此外，河南建业住宅集团南阳置业有限公司财务负责人杜鹏伟表示，营改增之后，房地产公司的招标采购模式及成本核算方法也会发生改变，公司的成本管控也面临不少挑战。这会倒逼行业进一步优胜劣汰。

“那些从正规渠道获取土地，取得合规土地票据的，上下游供应商正规健全，内部管理完善的房地产开发企业实际税负相对营业税确有降低，生存空间就会加大，而一些规模小、议价能力弱、生产经营不正规的房地产企业将面临严峻考验。”河南省南阳市国税局税务人员告诉记者。