西安楼市限购新政及施行时间

2017年西安楼市限购新政及施行时间

西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

为进一步改善市场环境，稳定市场预期，防范市场风险，促进房地产市场持续平稳健康发展，按照国家“分类调控，因城施策”的总体要求，结合西安市实际，现将有关事项通知如下：

一、严控项目规划建设标准

(一)落实和完善我市约束性体系规划内容中的城市基础设施、公共服务设施专项规划。对支撑服务居住、民生公益的区域性交通市政基础设施、医疗、教育及养老等设施，要优先保障用地供应，先配先建。

(二)加强出让土地质量管理和控制体系建设，提升地块周边区域配套设施品质，合理确定开发条件，提高土地节约集约利用水平，优先出让配套成熟地块。对于基础配套设施不完善的区域，不得出具规划条件、不得出让或划拨用地。

(三)按照城市规划管理技术规定，严格控制居住用地容积率、建筑密度、绿地率等建设开发强度;严格执行《西安市居住区公建配套设施建设管理办法》和《西安市居住区攻坚配套设施建设管理实施细则》，加强对居住区各项配建设施的设置、审批和管理，确保各项配建设施与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用，切实提高居住区的宜居水平。

二、加强开发用地出让管控

(四)加强房地产开发用地购地资金来源审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，违反规定的，取消竞买资格，三年内不得再参与国有建设用地使用权竞买。

(五)开展闲置土地清理工作，加快已出让闲置土地的处置。对企业原因造成的闲置土地，严格按照相关规定征缴土地闲置费或收回国有建设用地使用权，处置完毕前，禁止该企业、企业控股股东及控股股东新设立的企业参与土地一级市场招标拍卖挂牌出让活动，不得为其办理土地转让、出租、抵押、登记等手续。对非企业原因造成的闲置土地，采取延期开工、临时使用、协议收回、置换等方式处置。

三、规范住房金融市场秩序

(六)加强住房金融管理。从事房地产金融业务的企业应严格遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定。房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

对违规通过房地产中介机构、互联网金融平台、投资或担保类公司等非银行渠道筹措首付款的，不得发放个人住房贷款;对采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正当手段促进销售的房地产开发企业，各商业银行一经发现即终止或从严控制合作关系。

(七)严控投机炒房。在支持居民首套和改善型住房需求的总基调下，自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房(含新建住房和二手住房)。强化对个人住房贷款首付资金来源的审核及借款人还款能力的审查，严禁将消费类贷款、经营类贷款和信用类贷款等用作购房首付款。

(八)加快健全完善社会征信体系，综合运用征信系统采集的信息对信贷客户的身份及贷款条件进行交叉审核，防范住房信贷风险，防止开发企业通过“假按揭”等虚假交易，变相融资。

四、加强商品房销售管理

(九)未取得预售许可证或进行现售备案的，不得以认购、预定、排号、发卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用;不得发布虚假房源信息和广告;不得捂盘惜售或者变相囤积房源。

(十)销售商品房时，须一次性对外公开所有拟销售房源，严格执行“一房一价”、“明码标价”、“一价清”等政策。不得通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价。

五、强化房地产市场监管

(十一)要坚持正确舆论导向，引导居民理性消费，倡导企业理性投资、诚信经营。严厉打击以各种形式制造、传播虚假信息误导消费的行为，营造良好的市场氛围。

(十二)工商、国土、规划、建设、房管、物价、金融、税务、公安等部门要加强对房地产交易秩序和住房金融市场秩序的联合监管和整治，强化日常执法检查，积极组织开展专项整治活动，严厉打击各类扰乱市场秩序的违法违规行为。对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格的，要加强项目土地增值税的清算和稽查。对存在严重违法违规行为的，要依法严肃处理，并列入诚信档案，实施联合惩戒。涉嫌犯罪的，要移交司法机关依法追究刑事责任。

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房企借道杠杆资金购地受限

西安此番出台的限购政策，首当其冲的要属对开发商资金的“降杠杆”。

按照限购文件要求，西安将加强房地产开发用地购地资金来源审查。房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资管计划配资、发行债券等方式筹措的资金，将被禁止用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

如果违反上述规定的，将被取消竞买资格，三年内不得再参与国有建设用地使用权竞买。

此前存在的土地闲置问题也再被提及。与以往相比，此次对于闲置土地的清理，以及已出让闲置土地的处置力度，也显得更为有力。

《每日经济新闻》记者梳理发现，西安出台的限购政策规定，由于企业原因造成的闲置土地，在处置完毕前，禁止该企业、企业控股股东及控股股东新设立的企业参与土地一级市场招标拍卖挂牌出让活动，不得为其办理土地转让、出租、抵押、登记等手续。

“对开发商主要是两条，对买地的资金来源加强了监管，对闲置土地，但两年内没开发的，必须要收回，而且没有处理完成不得参加市场的招拍挂。”陕西省房地产研究会会长王圣学对记者表示。

在对供给方开发商严格规范的同时，西安限购政策也对需求方出台诸多规定。

此前多个城市出现的借助“众筹买房”、“首付贷”等获得购房资金的渠道，也被此次限购政策明确禁止。

按照新政规定，违规通过房地产中介机构，互联网金融平台、投资或担保类公司等非银行渠道筹措首付款的，不得发放个人住房贷款。此外，对采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正当手段促进销售的房地产开发企业，各商业银行一经发现其终止或从严控制合作关系。

去年销量大增“地王”再现

西安此次房产限购，看似有些突然，实则有迹可循。

“这个文件出台的大背景是贯彻中央经济工作会议精神，所说的‘房子是用来住的，而不是炒的。’来防范风险，促进房地产健康发展。”陕西房地产研究会会长王圣学分析称。

半个月前，西安楼市诞生了久违的“地王”。经过46轮竞拍，融创地产以18.5亿元的价格，将西安市东二环一块137亩的土地收入囊中。成交土地单价1346.27元/?，楼面地价7212元/?，土地溢价11.6亿元，土地溢价率168.1%。

“这样算下来，楼面价已经超过7000元，按目前的房价，销售时至少应该超过1万元。”王圣学称。

事实上，这次地王的诞生仅是西安楼市的一个缩影。在过去的一年中，西安楼市在固定资产投资以及销量等方面均有增长。

王圣学对《每日经济新闻》记者表示，西安的房地产固定投资大概是2000亿元，施工面积约1亿平方米。

“西安市网上销量在全国来说不是前三名，也估计能达到前五名，在全国所有大中城市的销售规模还是靠前的。”王圣学称。