房贷新政策有刺激楼市的作用吗？

业界观点之房贷新政策刺激楼市作用有限

　　国家统计局近日发布9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。同此前一段时间以来的数据相比较，这个月的数据发生了质的变化。9月份，70个城市的新建商品住宅价格，不同环比走势的城市由8月的68降、1平、1涨，转为69降、1平，全面停涨;不同同比走势的城市则由8月的19降、3平、48涨，转为58降、2平、10涨。

　　前几个月，在房价环比全面下降的情况下，多数城市同比仍呈涨势，主要在于翘尾因素的影响尚未消除，“不是不降，时候未到”。现在，这个时候到了。9月的房价指数就是一个质的拐点。虽然有关数据显示，9月各城市平均环比降速减慢，但这同样也有翘尾因素的作用，因为多数城市的环比价格已经一降再降了。而与此形成鲜明对比的是，70个城市的同比价格虽然依然有涨有降，但最高涨幅与最低降幅分别比8月份下降了1.5和2.3个百分点。

　　国家统计局的数据解读披露，9月份70个大中城市新建住宅和新建商品住宅销售套数比8月份均增长8%左右。对于销售情况，不仅要看套数，更要看面积和销售额;不仅要看大中城市，还要看全国;不仅要看环比，还要看同比。从全国的销售统计数据看，1月至9月，商品住宅销售面积同比下降10.3%，降幅比1月至8月扩大0.3个百分点;销售额下降10.8%，降幅缩小0.1个百分点。当然，同价格的变化规律相似，如果环比持续增长，同比最终也会发生相应的变化，这还需要持续的观察。

　　9月30日，央行和银监会下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确放松了首套房贷标准，只要还清房贷，再贷款即按首贷对待。此后，媒体陆续报道了各地房市对央行救市新政的反应，“井喷”者有之，无动于衷者亦有之。新政对房市究竟影响几何，尚需10月份的数据才能得出结论。

　　借助百度搜索指数观察，在国家统计局发布9月份房价数据的前30天内，以“房贷”为关键词的搜索指数，其平均值为2482，同比虽上升32%，但环比仍下降29%，虽然在9月30日达到6391的最高值，但到10月20日以后，又下降到平均水平以下;以“房价”为关键词的搜索指数，平均值为4175，同比上升11%，环比则下降13%，虽然在长假后的第一天达到6800的最高值，但20日以后也降至平均水平以下。这表明，公众对房贷新政的关注度并未明显增加，也谈不上持久。在大数据时代，网络的搜索情况有如一个晴雨表，可用于对形势进行辅助判断。由此大致可知，房贷新政对刺激楼市有作用，但作用是有限的。

　　在大多数城市已经取消限购的背景下，央行新政对一些亟须改善住房条件者，可以起到锦上添花的作用。此前各地相继放松限购之所以作用有限，就在于“无买房之钱”，而央行放宽首贷、松绑限贷，相当程度上解决了钱的问题。而且越有钱，越有能力还钱，就越可以得到贷款，这既对有一定经济实力的希望改善住房者有利，同时也为继续囤房炒房的投资者大开了方便之门，由此可能在一定程度上迟滞楼市降价的步伐，但对房市的拉动作用依然是有限的，楼市的不景气，销售的下滑，是因为在调控控制了投资性购房后，商品房市场已经到了有支付能力的供需拐点，放宽首贷后，该买不起的还是买不起，而且可能更买不起，有头脑的投资者，也不会在这个时刻贸然入市抄底。如果房价严重背离价值的局面不从根本上改变，即使有少数迫切需要改善住房者成为改变首贷政策的受益者，由此可以稳住乃至继续拉高了房价，但也仅仅是把房地产的泡沫吹得更大一些而已。

　　还是那句话—作为一种商品，住房的价格凭什么只能涨不能降落?违反价值规律和经济规律的做法，终究是难以持久的。只有房价向符合价值的方向和居住属性合理回归，才能有更多的人买得起房，住房才能因销售量的增加带来销售额的增长，房市才能健康适度地发展。