上海公积金新政解读二手房抵押贷款年限调整

4月9日，上海市公积金管理中心在官网挂出文件，宣布将于近期调整住房公积金提取使用政策。包括自4月15日起提高上海市住房公积金个人购房贷款额度上限和二手房贷款年限，自5月1日起进一步放宽提取住房公积金支付房租条件。

此次上海公积金“新政”主要涉及两个文件，分别为自4月15日起实施的《关于调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知》和自5月1日起实施的《关于进一步放宽本市提取住房公积金支付房租条件的通知》。

其中，前一份文件显示，购买首套自住住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元;缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元。

值得注意的是，该《通知》规定购买改善性第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行。购买改善性第二套非普通商品房，公积金最高贷款额度作相应调整。与此同时，二手房公积金抵押贷款年限也进行了调整。6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为“35年与房龄之差”。

贷款上限提至120万

政策：购买首套自住住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元;缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元。购买改善性第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行。购买改善性第二套非普通商品房，公积金最高贷款额度做相应调整。

该政策从4月15日起执行。

解读：调整后每户最高贷款额度120万元，相较于原先的最高80万元来说，可以多贷款40万元的公积金，而原本这40万元是需要用商业贷款来贷款的，以基准利率、等额本息来计算，40万元从商业贷款变成公积金贷款，还款年限为20年的话，每月还款额减少418.78元，按30年来计算的话，每月还款额减少462.89元，大大节约了购房者的成本支出。

在新政之前，个人最高可贷40万元，家庭最高可贷80万元的政策是从2007年9月1日开始实施的，而在2007年9月1日之前实施的贷款额度为个人最高30万元，家庭最高50万元。因此，2007年9月1日个人和家庭贷款的调整幅度分别为33.3%和60%，而此次的调整额度都达到了50%，甚至到66.7%，与上一次调整幅度基本相当。

数据显示：2007年，上海市商品住宅的成交均价为10556元/平方米，平均每套商品住宅的成交总价为133万元，而经过7年的时间，房价在不断上涨，到，全市商品住宅的套均总价达到了324万元/套，相当于2007年的2.44倍。

德佑链家研究部总监陆骑麟表示：对于刚需而言，如果想全部通过公积金来贷款的话，首付只需要付两成，那么以家庭为单位，公积金最高可以贷款120万元，那么至少可以购买总价为150万元的房源。德佑链家研究部数据显示：，位于外环外单价在20000元/平方米以下的一手公寓(不含别墅)，其成交的套均总价为148.7万元/套，也就是说，家庭公积金调整至120万元的话，完全可以满足刚需的购房及贷款需求。

“老房子”贷款年限拉长

政策：原本二手房房龄超过5年，贷款年限最高只能15年，现在6到19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。

该政策从4月15日起执行。

解读：上海中原认为，二手房房龄低于19年最受益。如果购买只有6年房龄的2手房，按原来政策最多只能贷到15年，而现在可以贷到29年，即(35-6=29)。如此一来会对月供减轻很多压力。以贷款80万元，分15年还款计算，月供5917元。如果延长到29年，月供则下降到3887元，二者之间有2030元差额。

租房提取条件放宽

政策：放宽租房提取条件，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租房提取限额，职工租住公共租赁住房的，按照实际房租支出全额提取;租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由单位提供的住房等)，每户家庭月提取金额不超过当月实际房租支出，最高月提取限额为2000元。简化租房提取要件。对租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由单位提供的住房等)，申请人只需提供本人及配偶名下无房产的证明即可，无须提供房屋租赁合同、纳税证明等资料。

该政策从5月1日起执行。

解读：公积金“交钱容易取钱难”，这是不少缴存者反映的共性问题。以往规定，以租房为原因提取公积金，需要提交经过备案的租赁合同和发票。然而，出于避税等原因，目前绝大多数房屋出租没有经过备案。因此，租房提取对于大多数人来说，实为“镜花水月”。这次新政提出“无须提供房屋租赁合同、纳税证明等资料”，政策的可操作性得到了大大提升。