《湖北省物业管理条例(草案)》解读

住宅专项维修资金使用难，车位只租不卖，业委会换物业难于上天……类似现象在湖北省6000多个实施物业管理的住宅小区中或多或少存在，亟须法律规范。20日，湖北省政府法制办举办《湖北省物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)立法听证会，听取社会各界意见和建议。15名听证陈述人受邀与会，40多名听证旁听人参会。他们中有业主、物业服务企业、开发商、专营服务单位、律师、教授等，代表各界的声音。在两个半小时的发言和辩论中，业主大会和业主委员会成立、物业费的收取、专项维修资金的使用管理、车位的使用等焦点问题在激烈交锋中得以充分阐述。

建立物业退出机制成关注重点

按照国家出台的物业管理规定，小区物业应由业主委员会选聘并签订合同。但在现实中，业委会想更换物业简直难于上青天。如何才能建立完善的物业退出机制?成为听证会上大家关注的重点。

《条例(草案)》明确规定，房屋自交付之日起，业主应当交纳物业费。已竣工尚未出售或者尚未交付的房屋，物业费由建设单位承担。业主大会成立后，业主委员会与业主大会选聘和续聘的物业服务企业需要签订服务合同。

听证代表徐昌洪表示，现在新建小区的前期物业都是建设单位自己的物业服务，一旦进入就让不出来。业主委员会建立后，想要换物业公司，经常需要采取堵门、拉横幅等激烈手段。

“我现在住的小区就经常有这个问题。”徐昌洪建议规定应明确，新建小区前期物业由开发建设单位负责，纳入成本，在没有交付，业主委员会没有产生之前，前期物业服务就应该作为建设单位的成本。由开发商把这一时段的物业服务承担起来。

违规出租出售车库最高罚10万

住宅小区内车位、车库的使用管理，是物业管理的难点和重点，物业纠纷和矛盾比较集中。一些小区，开发商擅自将人防工程或公共用地改成停车位或只售不租，引发业主与开发商、物业公司的矛盾。

针对纠纷和矛盾比较集中的车位、车库管理，《条例(草案)》第五十五条规定，物业管理区域内规划停车位、车库，应当优先满足业主的需要。满足之余，可以临时出租给其他人，不得超过六个月。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库、车辆停放、收费和管理具体事项，由业主大会决定。

为了平衡个体业主利益与全体业主共同利益的关系，《条例(草案)》第五十七条规定，利用业主共有部分及其附属设施的经营收益，属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。业主大会可以委托物业服务企业代为经营共有部分及其附属设施，并向其支付报酬。物业企业应当将经营所得收益分类列帐，每半年公布一次经营收支情况，接受业主的监督。

凡违规出售或出租车位，给业主造成损失的，可处以5万以上10万以下的罚款。

供水供电设施需抄表到户

长期以来，供水、供电等物业附属设施的管理维护、计量收费等问题是引发小区纠纷、影响安定的重要因素，究其原因主要是供水、供电等物业附属设施的配置未实行抄表到户，管理维护责任不明所致。

为防止今后开发建设单位在供水、供电等物业附属设施配置建设上的随意性和专业经营单位逃避附属设施设备的维护责任，《条例(草案)》第十四条明确，新建物业水、电、气计量装置等专业经营设施设备，应当与建设项目同步设计、施工、交付。建设项目竣工验收后，建设单位应当将专业经营设施设备的所有权移交，专业经营单位应当接收，以保障水、电、气等设施设备的使用安全，并有效发挥专业经营单位维护管理的专业技术优势。

建议取消售房时无根据物业收费标准

在听证会举行过程中，不少与会代表讲述了目前市场上物业管理普遍存在的现状。

“物业管理市场上鱼龙混杂，多数小区物业公司不是由小区业主委员会招标选择，而是开发商前期私相授受，以定终身。”听证代表江宗泉说，现在小区物业普遍存在开发商有严重的利益链，这样的物业公司不是为业主服务的，大多数是追求利益最大化。他们聘用的从业人员年龄偏大，既没有经过专业培训，也没有从业资格证，不具备管理能力和专业能力，小区乱象丛生。

对于物业管理费收费标准来说，应该是根据物业公司的管理水平、运营成本、收支情况加上税收和合理利润，经过公开审计公示后确定。但现在是开发商利用自身优势，在售房中就确定了物业管理费后期收费标准，这个收费标准没有法律依据，没有事实支撑，开发商制定的物业公司管理不到位，账目不公开。

江宗泉建议，要确定物业公司为公益服务性微利企业，取消开发商将物业公司私相授受给任何物业公司，特别是有关联的公司，从源头废止不合理的利益链条。废除开发商在售房时确定的毫无根据的物业管理费收费标准，售房的物业管理收费标准也只能作为前期物业暂定，小区业主委员会成立之后要足额公开账目，详细收支内容确定物业管理费收费标准，根据逐年的情况调整。任何单位和个人都不允许在没有经过核算的情况下确定物业管理费收费标准。

听证会结束后，湖北省政府法制办将慎重研究听证会参加人的意见和建议，吸纳合理的意见建议，并结合湖北物业管理实际，进一步修改完善《条例(草案)》，报省政府常务会议审议通过后，在年内提交省人大常委会审议。