新版南京市住宅物业管理条例7月1日起实施

1月，市十五届人大四次会议高票通过了《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)。近日，省十二届人大常委会第二十二次会议批准了《南京市住宅物业管理条例》，7月1日正式施行，届时，拒交物业费将会被列入失信黑名单，物业维修资金使用可以启动绿色快速通道，物业公司要定期公布业主共有资金专用账户收支情况，每年至少一次。

房屋质量问题应该由开发商负责，然而在以前，如果开发商“不讲理”，业主和物业公司也没辙。《条例》实施后，开发商将被要求在房屋产权初始登记前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，用来保障物业保修期内维修费用。该物业保修金交存期间为5年，交存期内，物业保修金不足的，开发商应当补足;等交存期满后，物业保修金有余额的，开发商可以拿回。条例中还明确，物业保修金不得纳入房屋建设成本。

哪种情况下，不交纳物业费的业主会被列入失信“黑名单”?根据《条例》，业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

由于维修资金申请困难，不少小区的维修资金长期闲置，房屋得不到该有的维修。如何合理妥善地使用维修资金?《条例》设置了“维修资金绿色通道”。物业管理区域内发生电梯故障、外墙墙面有脱落危险和专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍等紧急情况，需要动用维修资金时，有关部门应当在两个工作日内完成审核。

小区账目管理是不少业主关注的焦点，如何避免业主公共收益被占用或挪用?《条例》明确，物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户，物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会应当规范财务管理并定期公示账目，业主委员会不得擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产。

南京市住宅物业管理条例全文

(征求意见稿)

第一章总则

第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第四条市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

住房和城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。

第五条本市建立物业管理区域违法行为实名投诉登记受理制度，市人民政府应当明确投诉登记事项。

各行政主管部门应当在物业管理区域内显着位置公布投诉受理方式，按职能分工，履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉，依法调查处理违法违规行为。

业主、业主委员会、社区居(村)民委员会和物业服务企业等相关单位和个人有权对物业管理区域内的违法违规行为投诉举报。

第六条本市建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方顾问与评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，不得出具带有虚假内容、误导性陈述或重大遗漏的评估报告。

物业服务第三方顾问与评估制度的实施办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准。

第七条对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区，市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。

老旧住宅小区的范围由市人民政府确定。

第八条街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理活动中出现的业主自治、物业移交、公共利益、危害预防、社区共建等事项。

第九条物业管理行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，调处行业内部争议，定期发布物业服务市场信息，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

鼓励从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业管理行业协会。

第二章物业管理区域

第十条物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业的共用设施设备、社区建设等因素划分。

有下列情形之一的，在规划设计时应当划定为不同的物业管理区域：

(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成若干组团的;

(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;

(三)配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同组团的。

分期开发建设或者二个以上建设单位共同开发建设的住宅小区，配套设施设备无法分割并独立使用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

分期开发建设项目，先期交付部分应当符合物业管理用房配置要求。

第十一条建设单位在向规划行政主管部门办理规划许可手续时，应当依据本条例第十条规定，提出物业管理区域划定方案。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取区物业管理行政主管部门的区域划分意见。

第十二条新建住宅物业出售前，建设单位应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理物业管理区域备案，提供下列材料：

(一)项目国有土地使用权出让合同(宗地出让合同);

(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划条件和规划核实相关资料);

(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;

(四)经规划核准的物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;

(五)法律、法规规定需要提供的其他材料。

第十三条建设单位应当将下列材料在物业管理区域在商品房买卖合同及临时管理规约中明示：

(一)前期物业管理招投标备案表;

(二)物业管理区域平面图、地理位置及四至界限及建筑物总面积;

(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;

(四)地下室、底层架空层、天台的面积等共有部位的面积及权属;

(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;

(六)共有设施设备名称、用途及权属;

(七)其他需要明示的场所和设施设备。

第十四条已划定物业管理区域并实施物业管理但未备案的住宅小区，物业服务企业应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理备案，并提供第十二条第二至四项规定的材料。物业服务企业无法提供的，应当书面报告物业管理区域地理位置、四至界限、建筑物总面积、物业管理区域内专有部分的数量，以及除专有部分外共有部分的情况。

物业服务企业应当将已备案的物业管理区域向全体业主公告。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)依法征求相关业主意见后确定物业管理区域。

第十五条物业管理区域需要分立或合并的，应当形成区域调整方案，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共有部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。

物业管理区域调整后，应当重新办理备案手续。

第三章业主大会与业主委员会

第十六条业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约等，以实名方式参加业主自治活动，行使权利，履行义务。

业主请求物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)提供协助、指导和监督的，应当提供有效身份证明。

第十七条业主大会根据物业管理区域的划定成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主户数超过三百户的住宅小区，可以设立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。非业主代表的业主可以列席业主代表大会会议。

业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

第十八条符合首次业主大会成立条件的，建设单位应当按照物业所在地街道办事处(镇人民政府)的要求依法报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照总建筑面积的一定比例承担，具体比例由市物业管理行政主管部门另行制定。

建设单位应当在办理房屋销售许可手续前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第十九条划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十条符合成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组人数应当为五至十三人单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安机关、司法所、城市管理行政主管部门、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显着位置予以书面公告。

筹备组正式开展筹备工作前，街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

第二十一条筹备组成员应当符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(三)个人信用记录良好，无犯罪记录;

(四)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为。

筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费、专项维修资金等义务，不得有违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为。

第二十二条筹备组应自成立之日起九十日内，完成下列筹备工作：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟订业主大会议事规则和管理规约草案，其中议事规则草案中应当明确是否设立业主代表大会、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案;

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显着位置公告，公告时间不少于七日。

业主对公告的前款内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见。筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复异议人。

筹备阶段发生诉讼、复议的，诉讼、复议期间不包含在筹备期限内。

第二十三条设立业主小组，成立业主代表大会的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组、业主代表大会的职责范围、工作规范等事项。

同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

第二十四条业主小组议事由该业主小组推选产生的业主代表主持。业主小组范围内的全体业主共同讨论决定下列事项：

(一)本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

(二)推选本小组参加业主大会的业主代表;

(三)其他有关本小组范围内共有和共同管理的事项。

业主小组做出的决定应当符合议事规则、管理规约的规定，并在做出决定后七日内向业主委员会备案。

第二十五条业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在议事规则中规定。业主代表资格终止的，其受业主委员会或业主大会委托保管的相关资料应当在七日内移交给业主委员会。

第二十六条业主代表履行下列职责：

(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议;

(二)组织开展本条例第二十四条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会;

(三)向业主委员会传达本小组业主的有关意见和建议;

(四)建立本小组工作档案;

(五)议事规则规定的其他职责。

第二十七条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人或者单位业主委托的自然人。

业主委员会委员由业主大会选举产生。业主委员会设主任一名。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免：

(一)不具有完全民事行为能力;

(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系;

(三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

(四)未按照规定交纳物业服务费和住宅专项维修资金等相关费用的;

(五)出租房屋侵害其他业主合法权益;

(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益;

(七)有严重不良信用记录或者违法犯罪记录;

(八)违反业主大会议事规则、管理规约;

(九)其他原因不宜担任业主委员会委员。

第二十八条业主大会成立及业主委员会选举完成后，业主委员会应当依法向街道办事处(镇人民政府)备案。

备案材料齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的，街道办事处(镇人民政府)可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。

业主大会成立后，可以凭备案证明文件到区民政部门登记，领取登记证书。

业主大会在民政部门登记后，首次业主大会的召开之日为其成立之日;依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

第二十九条业主委员会履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并在物业管理区域向全体业主公布，接受业主质询;

(三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

(七)根据业主大会的授权，决定共用部位、共用设备设施的经营方式，管理、使用经营收益;