营改增政策 最新税率减负系列问答

1、同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，一个项目的土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。

2、项目清算后如产生进项税留抵，如何处理?

答：现行营改增试点政策中没有项目清算的规定。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，符合条件的进项税额准予从销项税额中扣除，期末留抵税额可以抵扣以后月份的销项税额。

3、是否有增值税清算制度?

答：根据现行营改增试点政策，没有增值税清算制度。

4、出租地下车位签订的是以租代售的租赁合同，租期20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，出售几十年使用权。该行为在土地增值税上一般被视同转让不动产，在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税呢?

答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务缴纳增值税。

5、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告第18号)的第二章第五节第十七条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。已经缴纳过营业税，现在再补开增值税普通发票，是否还需要缴纳增值税?若不缴纳,申报时如何操作?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告第18号)第十七条和第二十四条的规定，对于4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对房地产企业按上述规定补开的增值税普通发票不再征收税款,也不需要申报。

6、分期项目在4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是否要区别为新老项目，此种情况下采用不同的计税办法(简易计税或一般计税)如何核算?

答：分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。房地产老项目可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税;房地产新项目应适用一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在4月30日前的房地产项目;

(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在4月30日前的建筑工程项目。

7、新老项目的判断以施工许可证为标准，那么怎样算一个项目?按立项?还是其他?是以项目取得的第一个施工许可证算?还是只按施工许可证口径来进行项目划分?

答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。

8、房地产开发企业自建的如酒店、会所等固定资产的进项能否抵扣，如果能，那在建造过程中的进项税额如何分批抵扣?

答：根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告第15号)的规定，房地产开发企业5月1日后购进货物用于按不动产在建工程核算的自建项目，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣、上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

9、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》关于“取得的不动产”的取得时间认定标准，是以签订购房合同时间?还是房产证的时间?对于自建的不动产，是竣工?还是实际使用的时间?

答：取得不动产的时间应为不动产所有权转移的当天。对于自建不动产，“取得”时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期;《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。