南京市住宅物业管理条例7月1日起正式实施

《南京市住宅物业管理条例》将于7月1日起正式实施。06月13日，我市召开条例培训动员会，市人大常委会主任陈绍泽出席会议并讲话，市领导李琦、单景南、储永宏出席会议。陈绍泽指出，住宅物业管理是群众日常生活的重要方面，也是城市治理、社区管理的重要组成部分，涉及面广、关注度高。为了制定好这部事关全体市民切身利益的法规，市人大常委会确定了“坚持问题导向、坚持开门立法、坚持业主为本、坚持法治思维”的总体思路，创新了法规起草模式，首次在全国范围内公开招投标，选定第三方组成专家团队起草条例文本。

条例的制定和出台，为解决住宅物业管理矛盾纠纷、促进社会和谐提供了法律依据。陈绍泽要求，要扎实做好宣传培训工作，广泛宣传条例，为条例贯彻实施营造良好的舆论氛围和社会环境。力求把条例的立法精神、立法内容全方位向执法工作者、物业服务从业人员、广大业主准确传递，使执法者正确认识、理解法规，使业主、物业服务企业积极遵守法规，形成知法、懂法、守法、护法的社会氛围。要凝聚共识，形成合力，全面推进条例贯彻实施。业主及业主组织要依法维护自身利益，物业服务企业要依法按合同提供“质价相符”的服务，建设单位要依法加强前期物业管理责任，专营单位要依法进一步强化社会责任，政府及相关部门要依法履行监督管理职责，要抓紧制定配套规范性文件，全面落实条例规定的各项责任和义务，切切实实维护好广大群众的权益，为打造幸福宜居南京作出贡献。据了解，培训会将持续到16日，培训内容包括条例的主要规定、立法精神和重要制度等方面。政府部门、物业公司和业主等条例有关各方主体约4000人将分批参加学习培训。

《南京市住宅物业管理条例》出台纪实

拒交物业费会被列入失信名单吗?物业维修资金使用难如何突破?怎样督促物业公司提高服务质量……3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议通过的《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)给出了答案。

“制定《南京市住宅物业管理条例》，是市人大常委会贯彻落实十八届四中全会精神、发挥人大立法主导作用的一次创新实践，也是依法解决我市住宅物业管理当中突出问题的一项民生工程。”市人大常委会主任陈绍泽说，立法过程中，市人大坚持人大主导立法全过程，探索人大主导、委托第三方机构起草模式;坚持问题导向，梳理问题、征求意见三次覆盖所有市人大代表，所有区、镇街人大，所有类型物业小区;坚持公民全程参与，充分吸纳业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门等利益主体全程参与立法，让不同群体的利益需求得到充分表达、交流和尊重;坚持统筹协调，兼顾各方利益，积极稳妥地制定实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度，努力寻求立法的“最大公约数”，充分体现了以民为本、立法为民的根本宗旨。

招标：首次采用公开招标方式委托第三方起草

1月5日，市人大常委会办公厅在中国招标网、南京日报、南京人大官方网站等媒体发布《南京市地方性法规起草招标公告》，首次采用公开招标的方式委托第三方起草南京市住宅物业管理条例。

招标公告甫一出，就引起了媒体和市民的广泛关注。“通过公开招标方式委托起草地方性法规，是南京人大历史上的第一次，在全国范围内也没有先例可循。”市人大常委会相关工作机构负责人介绍。

对此，市人大常委会高度重视，根据地方立法的基本要求，参照工程项目招标办法起草了招标公告和招标文件。经过激烈的角逐，最终河海大学成为中标单位。

“公开招投标的做法有利于征集到具备特别经验和专业知识的立法参与者，有助于地方立法更专业、更接地气。”南京大学法学院教授邱鹭风对这种“开门立法”的方式表示赞同。

招标完成后，随即启动了条例的起草工作。为保证法规文本质量，市人大常委会专门成立了立法工作领导小组、专家顾问组和各区人大联络小组，明确由中标单位河海大学项目组主导，环资城建委和市政府相关部门协助开展前期调研和起草工作。

成文：共征集市民提出的各类意见建议3400多条，相关内容50多万字

3月28日，《南京市住宅物业管理条例》提交省十二届人大常委会第二十二次会议审议。此前，《条例》已经市十五届人大常委会一审、二审，市人代会三审。为做好《条例(草案)》的起草修改，市人大法制委、常委会法工委、环资城建委做了大量工作。

实行市、区、街(镇)三级联动，征求意见覆盖所有区、街(镇)人大，物业小区，市人大代表;分析梳理12345市民投诉工单，对物业管理存在的问题全面摸底;先后召开有部门、区、街道、社区和物业服务企业、业主、专家参加的数十场座谈会，分别前往省内外8个城市学习考察。

组织多场面向常委会组成人员、市人大代表、全市人大系统的立法辅导讲座，帮助广大代表熟悉有关知识;二审后，常委会领导班子成员分别带队到12个代表团召开座谈会，当面听取代表意见和建议。

对不同区域和类型的62个小区、1260位业主开展线下问卷调查，并同步向常委会全体组成人员和500多位市人大代表发放调查问卷;专题网议吸引约15万名网友在线参与，2000余名网友参与问卷调查;通过多种方式，共征集市民提出的各类意见建议3400多条，相关内容50多万字。

对征求到的意见建议，市人大及其常委会相关工作机构和起草组成员逐条研究，并对分歧较大、争议较多的意见进行专题论证;经过四次集中修改，最终形成提交会议审议的《条例(草案)》文本;在全市50多个小区启动试点，并同步制定出台配套办法和文件，确保住宅物业管理条例主要制度能够落地。

亮点：三方征信、维修资金绿色通道等制度设立成关注焦点

《条例(草案)》提交市人大常委会审议后，关于实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度的设立成为关注的焦点。如何规范业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门五类主体的权利义务，谋求各方利益的“最大公约数”，成为本次立法的最大挑战。

据统计，目前住宅小区的日常管理主要涉及12个政府部门的职能，但执法机制不顺畅，有些部门不愿意进入小区执法，导致小区内矛盾越积越多，市民反响强烈。为此，《条例》详细规定了物业管理相关各部门的职责分工，力求构建分工明确、综合协调的行政执法机制，同时，为了保障公民参与社会公共事务管理的权利，保障公民的监督权，还建立了实名投诉登记受理制度。

物业管理矛盾多发的原因，一方面是各方主体之间缺乏信任，另一方面是违法成本过低。为此，《条例》分别对物业服务企业征信、物业项目负责人征信、业主征信作出规定，以强化物业服务企业和业主的契约意识。一审时，《条例(草案)》提出，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。部分业主对拒交物业费纳入个人信用档案反应强烈，有意见认为，业主不交物业费原因多样，情况复杂，不宜简单规定。经过论证，调整为：判决或者裁决后“仍不履行的”，纳入信用信息系统。

一方面大量的维修资金闲置，另一方面因维修资金申请困难，房屋得不到及时维修，居民对此意见很大。《条例(草案)》提出，物业管理区域内发生电梯故障、外墙墙面有脱落危险和专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍这三种紧急情况时，住宅专项维修资金管理部门应当在五个工作日内完成审批。有意见认为，申请时间过长，实现不了应急使用的目的。因此，《条例》对维修资金的使用情形和程序作了修改、完善，明确规定审核完成期限为两个工作日。

为了规范物业服务活动，维护业主、建设单位、物业服务企业的合法权益，《条例(草案)》提出，物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

前期物业管理中的纠纷绝大多数是由于房屋质量问题引起的，而建设单位对房屋质量问题承担全部责任。之前由于相关法律规定的空白，导致建设单位的责任边界不清、无强制性法律规范对建设单位形成有效约束，为其逃避责任、消极履行义务提供了机会。《条例》设置建设单位保修金制度，强化建设单位的房屋质量责任，为前期物业中房屋质量问题的解决提供了途径。

此外，《条例》还对物业服务企业的责任、专营单位的义务作了明确，从而保障业主获得公开、透明、质价相符的物业服务。

3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议批准了《南京市住宅物业管理条例》，为这部历时一年有余、历经三审的地方性法规落下了注脚。

“住宅物业管理与百姓生活息息相关，涉及面广、关注度高，事关社会和谐稳定和群众幸福安居。”市人大常委会相关负责人表示，法规经省人大常委会批准实施后，要抓好落实，发挥其规范和解决住宅物业管理面临问题的作用，为市民百姓创造良好的居住生活条件，进一步增进广大市民的幸福感、满意度。