南京市住宅物业管理条例问答解读

《条例》所称的住宅物业管理，是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

问：住宅物业管理是指什么?

南京市房产局：《条例》所称的住宅物业管理，是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。住宅区内的物业包括住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业。问：业主是如何定义的?

南京市房产局：《条例》规定，业主是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的物业买受人。

问：对小区内的违法行为如何进行投诉?

南京市房产局：《条例》规定了违法行为投诉登记制度，要求各行政主管部门执法进小区，建立住宅区物业管理综合行政监管机制。各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。

此外，《条例》要求，对实名投诉、举报实行限时回复。

问：业主为什么应当实名参加自治活动?

南京市房产局：《条例》规定，业主必须实名参加自治活动，这既是对业主行使业主共同管理权的保护，也维护了其他业主的合法权益。业主自治活动的法律基础是《中华人民共和国物权法》第6章第70条规定的“共有和共同管理权”，《物权法》同时规定行使这项权利的方式是业主按照法定要求形成业主共同决定。因此业主在行使共同管理权时，有义务证明自己的业主身份，明确表达自己的意愿和意见。

问：适合成立业主代表大会的小区须具备什么条件?

南京市房产局：《条例》规定，业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。根据《条例》精神，小区业主可以在小区议事规则中约定设立业主代表及业主代表大会。

阅读延伸：《南京市住宅物业管理条例》出台始末

“拒交物业费会被列入失信名单吗?”“物业维修资金‘使用难’如何突破?”“出租公用房的收益都怎么花的?”“怎样督促物业公司提高服务质量?”以前困扰南京老百姓的这些问题，随着《南京市住宅物业管理条例》7月1日的正式实施，都变得有章可循。

“制定《条例》，是南京市人大常委会贯彻落实十八届四中全会精神、发挥人大立法主导作用的一次创新实践，也是依法解决南京市住宅物业管理当中突出问题的一项民生工程。”南京市人大常委会主任陈绍泽告诉记者。

这部与老百姓生活息息相关、南京市30年立法史上首次由人代会审议的民生类法规，究竟是如何出台的?起草、审议的过程中有哪些特殊的考量?在制度设计上又有哪些创新之举?《法制日报》记者为你详细解读《南京市住宅物业管理条例》始末。

首次全国公开招标

委托第三方起草

1月5日，南京市人大常委会办公厅在中国招标网、南京日报、南京人大官方网站等媒体发布《南京市地方性法规起草招标公告》，首次采用公开招标的方式委托第三方起草南京市住宅物业管理条例。

招标公告甫一出，就引起了媒体和市民的广泛关注。各大媒体纷纷报道，市民也纷纷通过网络、信函向南京市人大常委会表达自己的诉求。

“通过公开招标方式委托起草地方性法规，是南京人大历史上的第一次，在全国范围内也没有先例可循。”对此，南京市人大常委会主任陈绍泽亲自组织召开专题会议，研究确定法规起草工作方案，对招标和委托起草工作进行部署。经过激烈角逐，最终河海大学成为中标单位。

“公开招投标的做法有利于征集到具备特别经验和专业知识的立法参与者，有助于地方立法更专业、更接地气。”南京大学法学院教授邱鹭风对这种“开门立法”的方式表示赞同。

招标完成后，随即启动了条例的起草工作。为保证法规文本质量，南京市人大常委会专门成立了立法工作领导小组、专家顾问组和各区人大联络小组，明确由中标单位河海大学项目组主导，环资城建委和市政府相关部门协助开展前期调研和起草工作。

在条例起草过程中，南京市人大常委会组织开展了多角度、多层次、全覆盖的调研论证。实行市、区、街(镇)三级联动，征求意见覆盖所有区、街(镇)人大，物业小区，市人大代表。分析梳理12345市民投诉工单，对物业管理存在的问题全面摸底。先后召开有部门、区、街道、社区和物业服务企业、业主、专家参加的数十场座谈会，分别前往省内外8个城市学习考察。

“在广泛征求社会各界意见建议方面，我们通过召开各种座谈会、全文刊登法规文本、开设网上意见征集平台、开展网上问卷调查、组织代表开展网议直播等形式，对不同区域和类型的62个小区、1260位业主开展线下问卷调查，并同步向常委会全体组成人员和500多位市人大代表发放了调查问卷。”陈绍泽介绍说，通过上述各种方式，共吸引约15万名网友在线参与，2000余名网友参与问卷调查，共征集市民提出的各类意见、建议3400多条，相关内容50多万字。

各方利益难以平衡

寻求“最大公约数”

在条例审议期间，关于实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度的设立成为关注的焦点，各方利益诉求对立，纷纷提出不同的意见。如何规范业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门五类主体的权利义务，谋求各方利益的“最大公约数”，成为此次立法的最大挑战。

对此，南京市人大常委会提出了“坚持问题导向、坚持开门立法、坚持业主为本、坚持法治思维”的立法总要求，体现了立法为民的宗旨，展现了直面问题、敢于创新的勇气和担当。

比如，建立实名投诉登记受理制度。据统计，目前住宅小区的日常管理主要涉及12个政府部门的职能。但执法机制不顺畅，有些部门不愿意进入小区执法，导致小区内矛盾越积越多，市民反响强烈。

为此，条例详细规定了物业管理相关各部门的职责分工，力求构建分工明确、综合协调的行政执法机制，同时，为了保障公民参与社会公共事务管理的权利，保障公民的监督权，还建立了实名投诉登记受理制度，明确规定，对业委会、物业公司涉及公共利益的投诉，相关部门必须书面回复，及时答复。

“这一制度设计，不仅有利于主管部门获得违法线索，也有利于督促相关职能部门及时高效地对违法违规行为进行查处，形成各部门齐抓共管的合力，维护广大业主权益。”陈绍泽表示。

比如，建立维修资金绿色通道制度。一方面大量的维修资金闲置，另一方面因维修资金申请困难，房屋得不到及时维修，居民对此意见很大。

对此，条例规定，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出申请：电梯故障;消防设施故障;屋面、外墙渗漏等。

根据规定，住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

第三方评估物业服务

拒交物业费将失信

物业管理矛盾多发的原因一方面是各方主体之间缺乏信任，另一方面是违法收益与违法后果失衡，违法成本过低。

为此，条例分别对物业服务企业征信、物业项目负责人征信、业主征信作出了规定，以强化物业服务企业和业主的契约意识。

根据规定，业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳，物业服务企业可依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或司法判决确认后仍不履行，按个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

对物业服务不满意咋办?条例提出，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，可要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。

经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。

据陈绍泽介绍，条例还建立了建设单位保修金制度。前期物业管理是整个物业管理过程中的难点，前期物业管理中的纠纷绝大多数是由于房屋质量问题引起的，而建设单位对房屋质量问题承担全部责任。

“之前由于相关法律规定的空白，导致建设单位的责任边界不清、无强制性法律规范对建设单位形成有效约束，为其逃避责任、消极履行义务提供了机会。”陈绍泽表示，设置建设单位保修金制度，强化建设单位的房屋质量责任，为前期物业中房屋质量问题的解决提供了途径。

此外，条例设立独立建账制度。物业公共部位属于全体业主所有，利用物业公共部位产生的收益应该属于全体业主所有。但现实生活中，因账目混乱，财务不透明，导致业主收益被物业服务企业占为己有的现象屡见不鲜，这也是物业管理矛盾产生的根源之一。

“设立独立建账制度，充分披露公共收益信息，保障业主的知情权，形成公开、透明的财务监督机制，有助于解决企业和业主之间的公共收益矛盾，防止专项维修基金利息收入和其他公共收益被非法侵占。”陈绍泽介绍说。

为确保条例贯彻实施，目前，南京全市已选择65个不同类型的小区作为条例运行试点。按照立法法相关要求，条例的配套办法和细则将在法规出台后一年内制定。

“住宅物业管理与百姓生活息息相关，涉及面广、关注度高，事关社会和谐稳定和群众幸福安居。”陈绍泽表示，法规已经实施，要督促市政府及相关部门抓好落实，发挥其规范和解决住宅物业管理面临问题的作用，为市民百姓创造良好的居住生活条件，进一步增进广大市民的幸福感、满意度。