最新京沪房地产新政策

3月1日，河北涿州发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出对非本市户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年(含)以上证明家庭，限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。

中原地产首席分析师张大伟认为，京津冀一体化过程中，区域内不论是北三县还是其他区域，房价涨幅均比较明显。以涿州为例，过去一年部分区域房价上涨超过一倍，这种情况下，市场投资需求聚集，市场炒作氛围浓郁。所以出台政策是非常有必要的。

张大伟同时指出，春节后有关房地产市场的政策持续收紧，不仅加息的预期逐渐出现，从地方执行的调控政策看，也依然有收紧的可能性。

就在此前一天，北京市住建委宣布，自住房将不再面向有房户销售，同时不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购。业内人士指出，这一政策主要是给之前的政策打补丁，不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购，避免了部分北京户籍人群利用离异、卖房等行为获得自住房的优先选择权，这有利于维护自住房的保障真实居住的属性。

值得一提的是，上海方面1月底开始对“类住宅”等商改住项目进行清查，近期检查有收紧之势。近日，上海的绿地峰尚汇项目便发出因商改住而主动向业主发函整改及赔偿的书面材料。

“类住宅”项目包括酒店式公寓、商改住等类型项目，近年来在北京、上海等一线城市因不受限购影响，受投资者热捧，开发商也热衷于开发。据媒体报道，仅当前上海就大概有146个类住宅项目、338万平方米的可售面积被暂停销售。有业内人士坦言，所谓的“酒店式公寓”，就是在商办土地上做的“擦边球”产品。近些年，甚至有些开发商用工业用地建“类住宅”，违规情况五花八门。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于房企和投资者来说，投资酒店式公寓项目某种程度上已经风光不再，后续对各类物业的政策研究显得很重要。政策风险已经成为很多开发商需要警惕的风险之一，整改会带来很多成本。

张大伟认为，一线城市等热点城市区域调控可能全面升级，政策波及范围将扩大，在严格执行限购、限贷政策的情况下，楼市降温指日可待。

对于京沪等热点城市收紧房贷，我一点都不奇怪，奇怪地是，为什么现在才收紧。在去年量价齐增，房地产市场大热的时候，房贷利率打折本身就很奇怪，取消打折是迟早的。只是在2017年房地产政策风声鹤唳的时候收紧，就成了外界猜测房地产政策继续加码的由头。

首先需要指出的是，京沪收紧房贷，最重要的信号绝对不是政策加码，继续对房地产市场施压。我在之前很多文章中多次分析，2017年中国经济的日子仍然不好过，在房地产经历狂热后必然调整的情况下，目前的政策力度已经足够大，只要执行到位，并配之以长效机制的慢慢完善，房价上涨的预期自然逆转。在3月份之前，房地产处于自然淡季，并没有出现明显反弹的情况下，加码政策没有太大的必要和意义。

但是，在这个时候出台收紧房贷的政策，也不能完全认为和政策信号无关。尽管在每一次房地产经历一个大的上涨周期之后，为了抑制风险，房贷政策都会出现收紧。商业银行在这个时候收紧房贷，一方面说明他们对未来市场的风险预判在提升，另一方面，对未来整个房地产的走势并不乐观。取消9折利率优惠政策，相当于一次加息，而缩短二套房贷的期限或者鼓励客户还贷，除了减少房贷余额，也是基于风险的考虑。所以，就金融机构的态度而言，2017年整个房贷市场出现那样的井喷状况的概率几乎为零。

是中国房地产信贷史上最惊人的一年，央行数据统计，新增房地产贷款5.7万亿元，同比大幅增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%，较底的31%提升14个百分点。其中新增个人住房贷款更是高达4.96万亿元，占新增房地产贷款比重为87%，占新增人民币贷款比重为39%，较底的23%提升近17个百分点。个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%。

大家应该记得，去年下半年以来，每月新增贷款，70%以上都是居民购房贷款。在去年下半年，投资投机性购房已经成为主流的情况下，金融机构应该及时取消房贷折扣。在现在取消，其实已经有点晚。

其次，对于这次京沪等热点城市收紧房贷，还应该站在2017年中国经济总体环境，以及全球货币政策出现明显转折的大背景下来理解。去年年底的中央经济工作会议，多次提及要防范风险，将防风险提高至前所未有的高度，特别是杠杆风险和债务风险，更是成为重中之重。

货币政策的重心已经从“稳增长”让位于“防风险”，提出“货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。”强调防控资产价格泡沫，意味着今年二套以上的房贷政策肯定会再次加码收紧，这是符合货币政策收紧，以及中国经济防风险的内在逻辑的。

对于中国房地产市场的参与者而言，263理财财富网小编认为猜测政策是没有太大的意义的。2017年房地产政策非常清楚明白：明确不希望投资投机性购房拉动房价继续上涨，另一方面，也不希望房地产出现“大落”。政策本身我认为是比较温和的，最大的执行方向应该是听任市场自然调整，释放风险，而不是以野蛮粗暴的方式解决高杠杆问题，这不符合2017年“稳”的总基调和大逻辑。

但是，也应该看到，中国的货币政策受制于中国经济面临的复杂形势，深陷囚徒困境的多难局面中：要解决人民币贬值和资本外逃问题，必须加息，但一旦加息，对中国经济特别是实体经济自身的复苏极为不利;但如果不加息，资本流出和资产价格泡沫的问题都难以解决。

过去多年，中国货币政策的最大问题就是“求全责备”，什么都想要，又不想承担负面的结果，导致货币政策犹豫摇摆，现在，面临房价泡沫、人民币贬值以及资本流出的状况，更是难上加难，很难从容应对，所以只能以偷偷摸摸的方式来加息，当外界明确解读为“加息”之后，又担心市场受不了赶快否认，央行是够不容易的。这种状况估计会贯穿2017年的始终。但是，大家记住，高层是绝对没有勇气主动捅破房地产泡沫的，这样做风险很大，而且难以控制。

每一次房地产小周期的调整，都是中国房地产企业重新做人，反思调整的机会，只是，很多开发商经过了过去近20年的超级繁荣之后，已经丧失了反思和涅?的能力，抓不住化蝶的机会。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。