关于解读北京317新政

近日出台的北京317新政备受关注，那么，下面是小编给大家整理的解读2017年北京317新政，希望对大家有帮助。

“假离婚”购房二套变首套?一年内仍算二套

3月17日，北京版“认房又认贷”政策空降，打了众多二套购房者一个措手不及，筹集更多首付款变成最头疼的事。根据调控新规，居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京无住房但有商贷、公积金贷款记录的，无论是否还清，再次在北京购房的均需按二套房政策执行，同时将普通二套房最低首付比例从50%提至60%。

以北京当下的房价行情，10%的房款少说几十万，动辄可能上百万，不免让“钱紧”的购房者动起“假离婚”的念头。

“有对夫妻本来能敲定的，3.17政策出来后，因为首付问题，态度一下变成了观望。”日前，一位北京地区的地产中介向中新网记者坦言，新政后，假离婚可能是解决首付最好的办法。

如今，此举行不通了。3月24日，央行营业管理部等多部门联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，要求银行认真查询住房贷款记录和公积金贷款记录。明确对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

“显然，之前借‘假离婚’套取二套房购房资格、降低首付款的行为已被监管层所警惕。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，这将有效打击为房“假离婚”，更大程度上确保首套购房群体的基本购房利益，预计该举措后续会被其他城市效仿。

首付贷来“救急”?银行查实将被拒贷

为凑够首付，何止“假离婚”一招险棋。部分购房者甚至在中介的忽悠下，做起了首付贷，多贷款、少首付、甚至零首付，购房者撬动了高杠杆，却也极易引发信用风险和道德风险。

近一周，北京住建委联合多个部门重拳惩治问题房地产中介机构。3月22日，11家房地产中介门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停。其中，唯家中介公司德茂小区店、辰明中介公司果园店被当场摘牌关停。24日又关停北京怡然天地房地产经纪有限公司等5家房地产中介机构。

3月23日，北京住建委还约谈链家、我爱我家、麦田、华熙、存房、金色时光、爱屋吉屋等北京十大中介机构负责人，特别强调上述中介机构不能违规设立资金池，参与首付贷等违规金融行为。对于中介机构的任何房屋炒作行为，将逢“炒”必“办”，发现一起，查办一起，绝不姑息。

在严防首付贷方面，央行等部门发文要求商业银行要加强客户调查，认真核查购房人首付款资金来源，对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款;严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。

同时，还要求商业银行严格落实月供收入比(不超过50%)等政策要求，购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。

补交个税凑资格?必须符合连缴60个月新规

相比限贷一端的多轮升级，北京“3.17”新政并未对购房资格做出调整，而北京地税局的一纸通告，却起到了收紧购房资格的目的。

3月22日晚间，北京市地税局和市住建委联合发文对非本地户籍居民家庭购房资格审核中的个税缴纳条件做出修改，“从连续5年(含)以上”改为“从申请月的上一个月开始往前推算60个月”;且对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，视为连续缴纳。

这一政策影响了哪些人?中原地产首席分析师张大伟举例称，以前，在2012年12月有个税记录、1月也有个税记录就可能按照5年计算;4年多的也可以补缴算5年，新政策则收紧这种购房条件。

严跃进认为，“此次政策既松又紧”，对于一些想通过补缴社保和个税获得购房资格的人来说，政策是利空的，因为无法满足持续性缴纳要求;但对于出现偶尔一次断档期的申请人，则是利好的，依然符合购房条件。

买过道房当学区房?不予产权登记、落户、就近入学

除了违规买卖，非法扩建、登记不合规房源等行为同样在扰乱市场秩序。

学区房，则是这一情况集中爆发的区域。此前，北京三里河某66平方米的“老破房”以890万元的价格成交，引发网友热议。据了解，该房屋始建于1960年，其内部装修陈旧脏乱，能卖出如此高价，学区房性质是决定因素。

对于热炒学区房的行为，北京住建委3月24日发布消息称，链家、我爱我家、中原中介公司在西城区丰汇园等4个小区附近的10家中介门店因涉嫌“天价学区房”涉及的税收缴纳、违规代理、哄抬房价等违法违规行为，被责令停业整顿一个月。

此外，据媒体公开报道，北京市教委、市规划国土委、市公安局等部门联合提出措施，对不具备实际居住意义的过道房等异形房不予登记、不予落户、不予就近入学。

23日，北京市规划国土委通知各区不动产登记中心停止办理不具有实际居住意义的异常形态房屋(包括房屋面积过小，廊道、通道、车库申请单独转移登记等情形)的不动产登记手续。

如何认定房屋是否具备“实际居住意义”?北京市规划国土委列举了三方面标准：一是房屋形态不能满足居住功能，如面积过小不能进行居住，原本只是廊子或通道等;二是要求对上述不具备居住功能的房屋进行单独转让的;三是要求上述不具备居住功能的房屋登记为“住宅”用途的。同时存在上述三个方面问题，又无法提供合法审批证明文件的，不动产登记部门停止办理不动产登记手续。

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北京楼市调控新政出台后，部分被政策打压的资金转向商住房。中国证券报记者调研发现，一些商住房出现捂盘、涨价等情形。不过，业内人士预期，本轮房地产调控力度较强，不排除近期商住房也被纳入调控范围内。

商住房捂盘涨价

“赶快入手吧，我销售的这个商住房楼盘前天卖了20多套，现在开发商已经封盘。就等着涨价了!”南五环某房地产中介客户经理小王不断向记者强调，北京的房子越来越少，现在不买，将来置换房子的难度会更大。

“北京楼市‘3?17新政’出台后，针对一些刚需购房者，建议买商住房。当下商住房不仅总价便宜，且不影响二套房贷款。可先买来做投资，将来想换学区房还能以35%的首付购买，目前看是最好的打算。”小王表示。

很多购房者反映，最近房地产中介推销商住房的来电比前期更为频繁。由于本次北京调控新政的目标并不包括商住房，并且商住房既不限北京户口也不限购，还不占用“首套房”指标，由此带动了部分资金进入了商住房项目。新政出台后二手房市场短期出现降温，房地产中介也加大了对商住房的推销力度。

实际上，商住房在房地产调控政策后出现火爆态势已不是第一次。9月30日，北京出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后，据房地产服务机构亚豪君岳会统计数据显示，“十一”长假7天北京商品住宅共实现成交1154套，其中商住所占比重高达88%。

数据显示，在3月17日北京楼市调控新政出台后，部分商住房价格出现上涨。易居研究院智库中心数据显示，以商用型酒店式公寓产品为例，在3月18日至19日期间，大兴区泰禾中央广场的成交套数为16套，成交均价为每平方米54445元，较3月1日至17日期间，均价提高了1183元。

同时，面对上涨的房价和上升的购买需求，商住房开发商“捂盘惜售”的现象又有所回头。甚至还有个别开发商暂时封盘，调高价格。

调控预期渐浓

记者在咨询多个商住楼盘的过程中，售楼员不断强调，“现在不买，以后换房更没有希望。土地越来越少，不限购变成限购是迟早的事。”记者了解到，有开发商在新政出台的第二天正式调整出售价格，上涨3个百分点，且推出“周日夜购不打烊”活动。

在“3?17新政”出台后，市场人士预期北京继续出台商住房调控政策的可能性较大。值得注意的是，5月发布的《北京市住房和城乡建设委员会 北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》明确要求，通州区商务型公寓和商业、办公(含商务办公和配套商业)项目的销售将实行严格的限购政策。

上海市此前为规范商住房市场已采取一些措施。今年年初，上海市住建委会同相关部门对商办项目进行集中清理核查，在此期间曾叫停143家商办项目网签。继“叫停商办项目销售”后，上海市于上月对商住房进行试点整改，试点范围涉及闵行区和嘉定区，已经集体入住的项目不在整改范围内。

在上海商住整治措施出台后，很多购房者的上百万资金打了“水漂”。在整治期间，发生了房子已交付给购房者，却被要求拆除上下水以及Loft的隔层。

实际上，上海对违规商住项目整改使商住市场迅速受到影响，二手房成交量大幅下降。中原地产数据显示，1月份和2月份商住成交数据为352套和413套，去年12月份为1620套，缩水70%以上。

上海的先例以及北京可能出台商住房调控政策的预期，使部分购房者态度转向观望。最近正在看房子的小陈对记者说，自己对商住房有点动心。但考虑北京新政出台后，只有一次首付比例是35%的机会，如果将来商住房被纳入首套房范围内，岂不是得不偿失，现在只能一步到位购买学区房。

购房者投资需谨慎

“受新政影响，最近商住房价格频繁调升，但成交量并未出现大幅上涨。”业内人士提醒，谨慎购买商住房，主要原因是50%的首付比例相比自住房来说较高，且贷款期限仅有10年，无论是从当下还是从长远来看，都给购房者带来不小的压力。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析，“商住房火爆属于资金挤压现象。对购房者而言，仍需要更加谨慎。市场热度过高，会导致北京出台类似上海的整治措施。需要强调的是，因商住房流通不便，交易成本过高，一般利润的四成都拿来交税了。”

具体来看，商住房在二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。并且商住房不享受任何税费优惠措施。卢文曦进一步指出，若北京商住房被认定有违规，价值就会相应下降。很多情况下，也需要分清中介的销售手段和自己真实的购房需求。

“购房之前一定要警惕政策调整的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提示，尤其是要防范政策变动所带来的购房资格不足或者购房交易价款不足等风险。购置此类物业要考虑后续转让等问题，如果此类问题不解决，在认购上还需警惕，或者说性价比是不高的。

另外，严跃进表示，商住整改是从供应端进行，从该角度看，北京可以参照和模仿。当然整改本身也有成本，后续不如因势利导，允许此类物业采取出租的模式，尤其是精装修的物业更是如此。