西宁市物业管理条例全文,西宁市物业收费标准规定

总则

第一条

为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条

本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

第三条

物业管理实行业主自主管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第四条

市房产行政主管部门（以下称市物业行政主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

区、县房产行政主管部门（以下称区、县物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。

建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责，实施本条例。

第五条

鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。

第六条

鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，鼓励物业服务企业不断创新，促进物业服务企业提高服务质量和水平。 [1] 

业主业主大会

第七条

物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。

（一）分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共有的，可以划分为一个物业管理区域。

（二）物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以作为独立的物业管理区域。

（三）已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

（四）零星建设未实施物业管理的区域，根据需要与合理原则划分物业管理区域。

第八条

建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内，按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分，同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，按照前款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。

第九条

业主在物业管理活动中，享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。

第十条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

有下列情形之一的，业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满二年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会。业主人数较少的，由业主共同推举召集人，召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条

符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告，同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月内未及时书面报告的，物业管理区域内20%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内，应当组织业主成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。

第十二条

筹备组由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位代表、业主代表9人以上单数组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任，业主代表所占比例应当不低于筹备组总人数的2/3。筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布筹备组成员名单。

第十三条

筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；

（三）确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会成员候选人条件和产生办法；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的（一）至（四）项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对投票权数等有异议的，筹备组应当在公示期内予以复核。

第十四条

筹备组应当自组成之日起30日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。

首次业主大会会议结束后，筹备组应当在3日内召集业主委员会成员召开首次会议，推选主任1人、副主任若干人，并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后，筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年，业主委员会成员可以连选连任。

第十五条

首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序及业主委员会的成员资格、人数、议事方式、表决程序、印章管理、档案资料管理，议事活动经费筹集、管理、使用等事项作出约定。

业主大会会议通过的管理规约对全体业主具有约束力，应包括以下主要内容：

（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；

（二）物业管理区域内各类公共费用的分担；

（三）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；

（四）物业管理争议的处理方式；

（五）违反管理规约应当承担的责任。

业主大会议事规则和管理规约的示范文本，由市物业行政主管部门制定。

第十六条

业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅物业的，按其拥有的住宅套数每套计1票；非住宅物业的，按其所拥有的房屋建筑面积计算，每满100平方米计1票，其中100平方米以下每一房屋所有权证计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权数，最高不得超过全部投票权数的30%。机动车车库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。

建设单位未出售的物业按前款规定计算投票权数。

业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的，业主大会议事规则、管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。

第十七条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）筹集和使用专项维修资金；

（五）改建和重建建筑物及其附属设施；

（六）审议决定业主委员会的工作权限和业主委员会议事活动经费收支情况，审议决定业主委员会或者20%以上业主就物业管理公共事项的提议；

（七）改变、撤销业主委员会不适当的决定；

（八）审议决定依法利用物业共有部位和共有设施设备经营所得收益的使用方案；

（九）评议业主委员会履行职责的情况，并对业主、使用人违反管理规约的行为予以依约处理；

（十）审查业主委员会的工作报告，并监督其实施；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十八条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

物业区域内业主较多的，业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交，也可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人，同时告知街道办事处、乡镇人民政府。

第十九条

业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议。

除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

第二十条

业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会或者业主委员会在其职责范围内做出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定在3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的包括管理规约、业主大会议事规则等事项告知建设单位、物业服务企业。

第二十一条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；

（四）监督管理规约的实施，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼；

（六）审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共有部位、共有设施设备的报告；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第二十二条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员名单和基本情况；

（五）其他必要资料。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到上述资料之日起5日内出具业主委员会备案证明。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更部分重新备案。

第二十三条

业主委员会应当依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章，刻制的印章应当报区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十四条业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

第二十五条

经业主委员会过半数成员或者20%以上业主提议，要求更换业主委员会成员的，由业主大会会议作出决定，并在物业管理区域内公告。

第二十六条

业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止。

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）业主委员会成员在本区域内物业服务企业中任职或兼职的；

（八）其他原因不宜担任业主委员会成员的。

业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给业主委员会。

第二十七条

业主委员会任期届满前60日内，应当召开业主大会进行换届选举。

业主委员会任期届满未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当在该物业管理区域内指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。

第二十八条

因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，在解散前30日内，街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会会议，推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、社区居民委员会代表组成清算组，在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业主管部门监督下，做好全体业主共有的财产清算工作。

第二十九条

业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

第三十条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十一条

业主委员会超越职权作出的决定，给业主或者物业服务企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。未经业主委员会会议通过，业主委员会成员擅自做出的决定由作出该决定的成员承担相关责任。 [1] 

物业管理服务

第三十二条

提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并签定前期物业服务合同。投标人少于3个或者建筑面积在3万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经区、县物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

区、县物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

第三十三条

建设单位在销售房屋前，应当参照市物业主管部门提供的示范文本制定业主临时管理规约，并作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当报区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图和物业管理区域划分文件、物业管理区域内归全体业主共有的物业部位和设施设备。

第三十四条

新建物业管理区域内，建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置包括物业服务企业用房和业主成员会议事活动用房的物业服务用房。物业管理区域房屋总建筑面积不足2万平方米的，物业服务用房建筑面积不应低于60平方米，其中物业服务企业用房不低于40平方米。房屋总建筑面积按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。

物业服务用房应当在地面以上并具备水、电等基本使用功能。

物业服务用房配置不符合本条前两款规定的，规划、建设、物业主管部门不予核发有关证件或者不予登记。

物业服务用房不得抵押、交换、买卖，不得改变用途。

第三十五条

从事物业服务的企业，应当依法具有独立法人资格和相应资质，并按规定聘请相应专业服务人员担任物业服务项目经理或者相关专业服务工作。

在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物业服务的，应当向市物业行政主管部门备案。

物业服务企业应当按照规定向街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门报送统计报表，区、县物业行政主管部门应当将统计报表抄报市物业行政主管部门。

本市实行物业服务重大事件报告制度。发生重大事件的，物业服务企业应当按照有关规定，在规定时间内向相关行政管理部门、专业单位报告。

第三十六条

物业服务企业承接物业管理项目，应当对共有部位及其相应的档案进行查验，并办理书面移交手续。发现共有部位与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知开发建设单位或者业主委员会；并按照国家、省和市的有关规定，与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。开发建设单位、业主委员会应当督促相关责任单位整改。

第三十七条

物业服务企业的权利：

（一）按物业服务合同的约定收取费用；

（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度的行为；

（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；

（四）法律、法规规定的其他权利。

第三十八条

物业服务企业的义务：

（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，并接受业主咨询和监督；

（二）制定突发事件应急处置预案；

（三）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；

（四）每半年公布一次涉及业主的共有维修设施设备费用分摊和其他物业服务代收代支费用情况；

（五）合同终止之日起30日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业服务用房及有关资料、设施、设备；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第三十九条

物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下事项：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）物业的基本情况；

（三）物业服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）专项维修资金的管理和使用；

（六）物业服务用房的管理和使用；

（七）双方的权利和义务；

（八）合同期限；

（九）违约责任；

（十）解决争议的办法；

（十一）其他需要约定的事项。

第四十条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅类物业服务收费实行政府指导价。价格主管部门会同同级物业主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和公布。前期物业服务收费由建设单位与物业服务企业根据政府公布的指导价在前期物业服务合同中约定。

非住宅类物业服务收费实行市场调节价。业主委员会代表业主与物业服务企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。

物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

物业服务的内容包括：管理、房屋设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修。

业主应当按照合同约定交纳物业服务费。

第四十一条

物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。

前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

第四十二条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。

前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十三条

物业服务合同届满前三个月，业主委员会应组织召开业主大会，业主委员会不能正常履行职责时，街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会，决定并书面告知是否续聘原物业服务企业。业主大会决定聘用其他物业服务企业的，原物业服务企业应当在合同届满后30日内做好交接工作。