天水物业费收费标准新政策 附最新天水物业管理条例

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2021年天水物业管理条例全文完整版

第一章 总则

第一条 为加强本市的物业管理，保障物业的合理使用和维修，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的工作、居住环境，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理。

第三条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。

本办法所称业主，是指房屋所有权人。

本办法所称使用人，是指房屋承租人。

本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理服务相结合的原则。

第五条 市房地产行政主管部门负责全市的物业管理工作。

规划、建设、公安、邮电、电力、园林、物价、工商等有关部门以及物业所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助市房地产行政主管部门做好物业管理工作。

第二章 管理组织与职责

第六条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。

业主的权利是：

（一）参加业主大会；

（二）在业主大会内享有选举权和被选举权；

（三）表决通过或不通过业主公约和业主委员会章程；

（四）参与管理有关业主利益的重大事项；

（五）监督业主委员会的管理工作。

业主的义务是：

（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守有关物业管理的制度、规定；

（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。

第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产业主委员会。

物业管理区域由市房地产行政主管部门会同公安、规划等行政主管部门共同划定。

第八条 新建商品住宅出售面积达到50％以上的公有住宅出售面积达到30％以上的，由开发建设单位或原产权单位组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第九条 召开业主大会应当有半数以上的业主出席，业主大会作出决定，应当有半数以上的业主同意，决定通过后应当予以公布。

业主可以书面委托代理人出席业主大会。

业主大会应当邀请所在地居民委员会和使用人代表列席。

第十条 业主大会行使下列职权：

（一）选举或罢免业主委员会委员；

（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；

（三）听取和审议物业管理企业工作报告

2、房屋面积测绘鉴定报告；

3、物业管理区域业主分户清册。

业主或产权人持购房合同，在市、县区房地产管理部门领取《天水市物业专项维修资金缴款通知》，根据《通知》到指定的银行缴存专项维修资金。

公有住房售后的专项维修资金，由售房单位和购房人分别按房改政策规定缴存，由公积金管理中心划转到市房管局维修资金专户统一管理。

第十二条多层楼房首次缴存标准按建筑面积每平方米30元缴存；安装有电梯的小高层、高层楼房按建筑面积每平方米40元缴存。

第十三条业主在申请办理房屋所有权登记时，应当向房屋产权登记机关提交专户银行出具的《天水市物业专项维修资金个人缴存凭证》，房屋产权登记机关方可办理产权证。

第十四条未建立专项维修资金制度或专项维修资金本金余额不足30%的，应当统筹维修资金。统筹维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，分摊统筹的标准由业主委员会参照本细则并提交业主大会决定，具体统筹工作由业主委员会或业主委员会委托的物业管理企业实施。业主委员会和产权人将续筹到的维修资金，按本细则第十三条的规定缴存至专户银行。

第十五条利用业主依法享有的物业本体共用部位共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该房屋业主的分户帐和该物业管理区域全体业主的分户帐。

第十六条房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主交纳专项维修资金的余额，由受让方向原业主支付，双方另有约定的除外。

在已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让双方当事人协商足额缴存后，方可办理房屋所有权转让登记。发生房屋所有权转让、变更时，受让人应持房屋所有权证、身份证等到房管部门和银行办理分户帐更名手续。产权管理部门在办理房屋所有权登记及房屋所有权变更手续时，应查验专项维修资金凭证，否则不予转移登记。

第十七条业主的建筑面积，以产权证登记面积为准。未办理产权证的，以房屋测绘机构测定的面积为准。一个物业管理区域内除各业主分摊的建筑面积和用于该幢楼、该物业管理区域使用的建筑面积外，任何业主拥有的其他建筑面积(如：地下车库等)，也应缴存专项维修资金。

第十八条同一幢房屋尚未出售的物业，各建设单位在保修期满之日，按标准足额垫缴尚未出售物业的专项维修资金；物业售出后，建设单位向购买物业的产权人收取维修资金帐面余额，产权人凭购房合同在市房管局和存储银行办理专项维修资金更名手续。

第十九条因拆迁或者其他原因造成房屋主体灭失的，房地产管理部门依据灭失凭据，将专项维修资金帐面余额退还业主。第三章专项维修资金的管理

第二十条市、县区房地产管理部门应与银行签订委托合同，委托办理专项维修资金帐户的设立、缴存、使用、结算、监督等手续，并在很行设立专项维修资金帐户。一个行政区域，只能委托一家银行办理专项维修资金业务。

第二十一条在专项维修资金帐户中，应建立专项维修资金明细帐。以一个物业管理小区为单位立帐，并以楼幢号和房屋门号设立户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位缴存、提取的首批专项维修资金按物业管理区域单独列帐，公有住房购房个人缴存的部分也应以楼幢号和房屋门号设立分户帐。

第二十二条专项维修资金自存入专户之日起，参照中国人民银行公布的活期存款利率，由管理部门为业主计息，存满1年，按金融机构3个月整存整取的利率计息，作为维修资金滚存。

第二十三条专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。市、县区房地产管理部门应于每年第一季度在小区内公布上年度维修资金收支情况，接受全体业主监督。维修资金的管理费用从其增值收益中列支。

第四章专项维修资金的使用

第二十四条为提高专项维修资金的管理效益，专项维修资金闲置时，只能用于购买国债，严禁挪作他用。

第二十五条专项维修资金应当按《物业管理条例》、建设部和财政部《管理办法》以及本细则规定的用途使用。

第二十六条专项维修资金的使用条件

(一)同一幢楼、同一个物业管理区域使用专项维修资金，该楼、该区域内的全体业主必须按标准足额缴存。

(二)专项维修资金帐面余额不足首次应缴专项维修资金30%的，不得申请使用。

(三)申请使用的资金超出同一幢楼、同一个物业管理区域首次缴存资金的帐面余额，不得申请使用。

(四)属于应当由物业服务费列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。

第二十七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫、市政等企事业单位，依法承担的物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护，不得使用专项维修资金。

第二十八条物业共用部位、共用设施设备，属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

第二十九条物业专项维修资金的使用程序

(一)由物业管理企业或者相关业主、业主委员会，根据维修项目提出使用方案、维修工程预算书，填写《天水市物业专项维修资金支用申请表》，报市或县区物业管理部门，物业管理部门在当日或次日派员现场勘察，经勘察核实后，由专户银行根据《申请表》，将核定额度70%的所需资金划转到物业维修施工单位。

(二)工程完工后，业主委员会、物业管理单位或维修单位，持下列资料报市、县区房地产管理部门，再拨付维修费用30%的余额。

1、经业主委员会审定的工程决算书；

2、业主委员会或业主代表审核签章的施工承包合同；

3、业主委员会主任或代表签字的维修、更新工程的发票；

4、业主委员会或业主代表验收合格证明(制式验收证明)。

第三十条属于同幢房屋内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，其费用从同幢房屋内全体业主的专项维修资金帐户列支，费用分摊到户。属于一个物业管理区域内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其费用从物业管理区域内全体业主的物业专项维修资金帐户中列支，费用分摊到户。专户银行与物业管理机构在次月一并办理分摊记帐手续。

第三十一条房屋共用单位、共用设施设备出现破损、跑、冒、漏等状况，需要维修而无牵头组织的，房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，房产管理部门可以组织代为维修，费用从其物业专项维修资金中列支并分摊到户。

第五章 法律责任

第三十三条业主不交纳应缴或续筹物业专项维修资金的，业主委员会、三分之二投票权业主的代表或其委托的物业管理企业可按法律规定或业主公约的约定，采取相应的催缴措施。经催缴仍不交纳应缴或续筹维修资金的，业主委员会、业主代表、受委托的物业管理企业可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉，并可申请人民法院强制执行。

第三十三条挪用专项维修资金或违反截留、坐支或者造成损失的，除依法追究责任人的行政责任和按国务院《物业管理条例》第六十三条的规定处理外，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条房产管理部门及其工作人员，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，造成损失，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

5、专项维修资金的使用范围是什么？共用部位、共用设施设备专指哪些内容？

答：根据建设部管理办法和《甘肃物业暂行办法》规定，“专项维修资金”专项用于物业的建筑工程质量保修期满后共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造。

物业(房屋)共用部位是指：房屋主体承重结构部位(包括建筑、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

物业(房屋)共用设施设备是指：住宅小区或单幢住宅建设费用已分摊进入住宅销售价格的户内共用的上下水管道、煤气管道、暖气管道、户外落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、供水、供热、供电、供气、通讯、广播电视等部门负责的道路、管线等设施设备，不属于本《细则》所称的物业共用部位和共用设施设备。应由拥有上述资产的企事业单位，依法承担居民住宅区域内相关管线和设施设备的维修、养护，不得使用“专项维修资金”。

属于应当由物业服务费列支的日常维修养护，不得使用“专项维修资金”，物业共用部位和共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

6、如何保证“专项维修资金”的安全性？

答：专项维修资金的管理，省外城市有业主委员会管理的、有开发公司管理的、有物业公司管理的、也有政府监管的这几种模式。前三种对于资金的安全性都没有保证，只有政府监管切实可行。所以，本《细则》规定了“专项维修资金属业主所有，业主缴款、专户存储、业主决策、专款专用、政府监督的原则进行管理”。

7、“专项维修资金”以前是开发商代收代缴，现在是业主个人直接到银行缴存，这是为什么？

答：过去，“专项维修资金”由开发商代收代缴。但开发商将代收的资金，不按规定缴存房地产行政主管部门监管的帐户，多收少缴、只收不缴、坐支挪用现象严重。更为严重的是，开发商注销或者是外地开发商在本市开发完转身走后，也将代收的资金拿走了，使老百姓的资金所有权益受到侵害，今后的住房维修无法保障。为了避免此类问题再次发生，减少开发商代收这个中间环节，《细则》规定了由业主个人缴存的办法。